臺灣博碩士論文加值系統

不動產是指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。包括物質實體和依託於物質實體上的權益。而不動產中的土地是生產要素之一，為人類生存的根本，也是人民安居樂業的基礎，亦是人類社會最為重要的物質財富，可謂是「一切財富的原始泉源」；或者是說「財富之母」，由於土地具有稀少及不可增加的特性，所以無論是在國家或社會的經濟活動中均具有極為重要的地位。
不動產登記制度是物權法的重要制度，也是近代各國民法普遍採用的制度。不動產登記也稱不動產權利登記，是指由國家專門機關依法對不動產的各項權利實行登記的制度。為人民從事財產交易重要信賴基礎之一，其攸關人民權益甚鉅，亦為實現憲法保障財產權之重要手段。這是因為所有權制度、用益物權制度以及擔保物權制度，都和不動產登記有著千絲萬縷的聯繫。可以說沒有健全的不動產登記制度，就沒有完善的法律制度。
大陸物權法於2007年3月經由第十屆全國人民代表大會通過，並於2007年10月1日起正式施行，該法第二章第一節即對不動產登記事項賦與明確的法源根據。大陸在物權法頒行後，其主要二個主管登記機關，國土資源部及建設部亦於2007、2008年分別訂頒土地登記辦法及房屋登記辦法，並分別於2008年2月1日及7月1日施行。姑且不論大陸物權法、土地登記辦法及房屋登記辦法其目前執行成效如何？對於此一制度的確立，在人民財產權保障上肯定是向前推進了一大步。
臺灣政府自1987年11月開放民眾赴大陸探親，至今已逾二十年，回顧海峽兩岸開放交流二十多年的過程中，臺灣人民赴陸投資經商或通婚定居等已漸成規模。尤其是2010年簽署兩岸經濟合作架構協議（ECFA），兩岸雙方開始關稅互惠等經濟合作，可預見地嗣後兩岸經貿往來會更加密切。有鑑於此希冀透過本論文的研究，提供兩岸人民就不動產登記制度上有更深入的瞭解，以達到更完整財產保障效果。
為將本論文之研究有一整體及連續性，在研究過程上能一脈相承、前後呼應，故在論文寫作上必須先擬定研究大綱，據已確立研究主題核心，本研究計分為七章，茲摘要說明如下：
第一章緒論，將對本論文的研究動機及研究目的先行說明，並敘明本文的研究方法及研究範圍與論文架構。第二章首先討論不動產概念的界定、其後接續探討不動產物權變動理論模式及不動產登記的效力，並輔以主要代表性國家土地登記制度說明，辦析其異同優劣。第三章大陸不動產登記制度之意義、功能、性質、特色與沿革，大陸不動產登記制度的發展除與其經濟制度變遷有著密切關係外，亦因其幅員遼闊、地理環境及政治制度等差異甚大，因此對於土地的管理與登記方式等與臺灣有著明顯不同。在本章首先就大陸目前國土面積及自然資源等類型分析及說明，據以瞭解其有關土地權屬與法制的變遷與發展。第四章就現行中國不動產登記採行理論、主要的登記機關、登記種類、程序與範圍。係就大陸物權法所規範的條文來探討其所採行不動產登記理論，並就現行主要的不動產登記機構、登記的種類及流程等作探討。第五章兩岸不動產登記制度分析與比較，主要係從法律框架基礎、土地登記的內容、登記錯誤救濟及異議調處等行分析與比較，據以瞭解其差異性。第六章中國大陸不動產登記制度存在之問題及解決之道，大陸物權法第10條規定：「不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。」換言之，未來大陸制定不動產登記法令按物權法的規定可採行法律或行政法規方式辦理。目前係由國務院法制辦公室會同住房和城鄉建設部、國土資源部所草擬制定「不動產登記條例」的行政規章。因登記為不動產權利變動之生效要件，且經登記後法律亦賦予其公示力、推定力及公信力等效力，故不動產登記實為人民從事財產交易重要信賴基礎之一，攸關人民的權益至钜。因此，中國大陸不動產登記法應由法律或者行政規章方式來制定，似有討論的空間。此外，大陸現行產權的查詢方式、登記從業人員的選任、收費標準與不動產登記代理人制度建立及推廣等也有深入探討的必要。第七章為本論文的結論。
經由上述各章的研究結果，期能瞭解大陸不動產登記目前實施的狀況如何？以及實務上有否產生若干問題？前述問題與法律規定或登記理論是否脫鉤？問題之產生是否有相關之解決機制等，方為本研究深值重視之課題，儘管海峽兩岸不動產登記制度有其異同，但對保障不動產之權利的理念與基礎上應歸同一，故對登記制度實施現況與問題的發覺面上深入探討，在研究過程中，期冀能在大陸不動產登記制度上找尋相關問題，並對其問題核心尋求解決之道。

Real estate means the immovable land, objects fixed on the land, product remained on the land without separation, and other objects due to natural or manual addition on the land which cannot be separated according to the natural property or legal regulation, including material entity and the rights relied on the material entity. And, the land is one of the essential production factors in the real estate and is the survival root of human as well as the foundation for public people to live in peace and enjoy their works, also is the most important material wealth in human society. It means “the original source of all riches” or “mother of riches”. Because the land has the properties of hard-to-possess and hard-to-increase, it has the very important position the economical activities both in the nation and society.

The registration system of real estate is an important system in the Act of Right in Rem, also is the general adopted system in the Civil Code of modern countries. The registration system of real estate is also named as “Rights Registration of Real Estate” and means the national dedicated institution implemented the registration system on each right of real estate according to the Law. It is one of the important foundations of reliability for public people to engage in the property transaction and it concerns profoundly about the civil rights, also is the important method to realize the constitutional assurance of property rights. This is because of the systems of ownership, usufructuary right, and collateral are all in multiple association with the registration of real estate. It can be said that no well legal system could be existed without robust registration system of real estate.

In China, the Act of Right in Rem has been approved by the 10th National People Representative Congress in March of 2007 and has implemented formally since Oct. 1 of 2007. The section one of chapter 2 in this Act has given a clear definited legal accordance on the registration item of real estate. After the Act of Right in Rem had been published in China, its two main authorities of registration, the National Department of Land Resources and National Construction Department, have also concluded and published the Land Registration Act and the House Registration Act in 2007 and 2008, respectively, as well as implemented on Feb. 2 and July 1 of 2008, respectively. Irrespective to discuss how the executive performances have been on in the Act of Right in Rem, Land registration Act, and House Registration Act in China, it indeed has moved forward in a big step on the assurance of civil property rights for the clear establishment of this system.

Taiwan Government has opened the China relatives visiting for civil people since November of 1987 and it is beyond two decades up to now. In the review of opened cross-strait interflow for more than two decades, the situation of Taiwan people who visited Mainland China for business investment, marriage, and residence have gradually becoming in scale. Particularly after the cross-strait Economic Cooperation Framework Agreement (ECFA) has been signed in 2010, both parties on the cross-strait been to have economical cooperation such as Mutual Benefits in Customs and it can be expected to have more intimately e cross-strait economical and trading intercourses subsequently. In view of this expectation, it can provide a more deeply understanding on the registration systems of real estate for cross-trait civil people by the current study to achieve a more integrated effect of assurance for properties.

For the purpose to have an entirety and continuity for the research of this thesis, the research process should come down in one continuous line and in contextual way from the staring to the ending. Accordingly, it should draft on the research scheme on the thesis writing. Based on the established core of research subject, the study has been divided into seven chapters as briefly described as follows:

Chapter 1 Preface – It firstly describes the research motivation and target of this thesis and elaborates the research method and scope in the context of this study as the thesis structure. Chapter 2 – Discuss first on the concept definition of real estate and then subsequently investigate the dynamically theoretical mode of real estate and the registration effectiveness of it as well as the aided description of land registration system in major representative countries to identify and analyze their superiorities. Chapter 3 The meaning, function, property, characteristics, and evolution of land registration system in China – In addition to the closely relationship between the development of land registration system in China with its changes of economical system, it also because of its large differences in comprehensive territories, geographical environment, and the political system, therefore it has obviously difference in the modes of land management and registration compare to those in Taiwan. In this chapter, it firstly analyzed and described the current types of national land area and natural resources; accordingly, it can be realized the changes and development relevant to its land right belongings and legal system. Chapter 4 is concerning about the current adopted theories of real estate in China, Main authorities of registration, types of registration, process, and scope. It investigates the adopted registration theories based on the provisional articles in the Act of Right in Rem by China as well as the current major authorities, types of registration and workflows. Chapter 5 The analysis and comparison of cross-trait registration systems in real estate. It majorly conducted the analysis and comparison based on the foundation of legal framework, the content of land registration, the remedy of error registration, and the appeal processing and accordingly made the understanding about their differences. Chapter 6 The persisted issues and solution ways of registration for real estate in China. The article 10 in Act of Right in Rem made by China regulates that “The registration of real estate is managed by the local registration authorities of it. The nation implements the unified registration system. The scopes, registration institutions, and the registration rules of unified registration are regulated by the legal and administrative laws and regulations”. In other words, the future regulation of registration for the real estate made by China can be managed by adoption of the legal or administrative regulations according to the Act of right in Rem. Currently, it was drafted for the administrative regulation about the “ Provisions of registration for Real Estate” by the Legislative Affairs Office in State Council of PRC jointly with the Department of Housing and Urban And Rural Construction as well as the Department of National Land Resources. Because the registration is the effectively important document in the changes of rights of real estate and the Law has given its effective powers of public notice, presumption, and credibility, therefore the registration of real estate is indeed one of the importantly reliable foundations for civil people to engage in the property transactions and it is profoundly concerning with the rights of civil people. Accordingly, it seems to have a space of discussion for the registration of real estate in Mainland China which should be made through the ways of legal pr administrative regulations. Besides, it is necessary to investigate deeply for the inquiry way of current property rights, the choice and appointment of practitioner for registration, as well as the charge standard and the agent system of registration for the registration of real estate in China. Chapter 7 is the conclusion of this thesis.

As through the research finding results of the above chapters, it is expected to realize: what is current implementing status about the registration of real estate in China as well as whether there are some causing issues in the practice? Whether there is any unhooking between the previous issues and legal regulations or registration theories? And, whether those caused issues have the related solution mechanisms? These are the deeply focused issues of the current study. Although there are difference and similarity between the cross-trait registration system of real estate; however, it should be as same as the idea and basis on the assurance of rights of real estate. Therefore, we deeply investigate in the discovery aspect of current status and issues of implementation for the registration system. In the research process, it is expected to find out the relevant issues on the registration system of real estate in China and look for the solution ways over the issue core.

章 節 目 錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
壹、研究動機 1
貳、研究目的 2
第二節 研究範圍及內容 3
壹、研究範圍 3
貳、研究內容 4
參、研究限制 7
第三節 研究方法與流程 8
壹、研究方法 8
貳、研究流程 8
第四節 預期研究成果 10
第五節 名詞界定 10
第二章 不動產登記理論基礎探討 11
第一節 不動產概念的界定 11
第二節 不動產物權變動理論模式 13
壹、意思主義 13
貳、形式主義 14
第三節 不動產登記的效力 17
壹、登記之公示力 17
貳、登記之公信力 18
參、登記的形成力 19
肆、登記之推定力 20
伍、登記之對抗力 21
第四節 不動產登記制度之模式 24
壹、契據登記制 24
貳、權利登記制 25
參、托倫斯登記制 26
第五節 本章小結 28
第三章 中國大陸不動產登記制度之沿革、意義、功能、性質與特色 30
第一節 不動產登記制度沿革 30
壹、外國發展沿革 30
貳、中國大陸不動產登記制度發展沿革 31
第二節 不動產登記的意義與功能 39
壹、不動產登記的意義 39
貳、不動產登記的功能 41
第三節 不動產登記的性質 44
第四節 中國大陸不動產登記的特色 46
壹、土地公有原則 46
貳、不動產登記初始目的源於行政職權的管理 47
參、管理登記範圍廣泛及多元 48
肆、不動產法制地方性色彩突出 55
伍、登記機關的責任賠償制度闕如 56
第五節 本章小結 57
第四章 現行大陸不動產登記採行理論、主要的登記機關、登記種類、程序與範圍 58
第一節 中國物權法所採行登記理論 58
第二節 中國大陸主要的登記機構 60
第三節 中國大陸不動產登記之種類 64
壹、主要登記法規的略述 64
貳、中國大陸土地登記分類及內容 64
參、中國大陸房屋登記分類及內容 71
第四節 中國大陸不動產登記流程 78
壹、土地權屬登記意義及流程 78
貳、房屋權屬登記的流程 81
第五章 兩岸不動產登記制度分析與比較 82
第一節 房地產法律框架的基礎有別 82
壹、中國大陸房地產基本體系 82
貳、臺灣房地產基本體系 84
第二節 土地登記內容與要求差異性大 86
第三節 登記錯誤救濟方式不同 99
壹、登記錯誤救濟理論基礎 99
貳、錯誤登記原因及態樣 100
參、不同登記模式下賠償說明與比較 100
肆、中國大陸現行登記錯誤救濟方式 102
第四節 土地總登記期間異議調處程序單位及逾期效果申請不同 106
第五節 中國大陸土地使用權與建築物所有權的關係，係採取「房隨地走」及「地隨房走」原則 107
第五節 本章小結 109
第六章 大陸不動產登記制度存在之問題及解決之道 110
第一節 不動產登記法令應以法律位階來制定 110
第二節 由土地登記機關來負責辦理未來不動產登記事宜 112
第三節 在訂定不動產登記法規時應就不動產的內涵予以明確界定 115
第四節 應同步研修不動產權屬查詢規定 116
第五節 同步修訂部門規章讓抵押權設立時繳交資料一致 119
第六節 統一檢討現行收費規定並研訂一套合理收費標準 121
第七節 建立一套不動產登記從業人員遴選標準 123
第八節 建立登記賠償基金並施行政府賠償制度 125
第九節 有效建立及推廣不動產登記代理人制度 127
第七章 結論 129

一、專書（姓名順序）
（一）臺灣地區
1.王文杰，嬗變中之中國大陸法制（二版），國立交通大學出版社，2008年。
2.朱柏松，民事法問題研究－物權法論，元照出版公司，2010年。
3.李勉註譯，管子今註今譯下冊，臺灣商務印書館有限股份公司，1988年。
4.李鴻毅，土地法論，中國地政研究所出版，1992年。
5.許光泰，中國大陸城市國有土地使用制度之改革，桂冠圖書股份有限公司，1993
年。
6.黃陽壽，民法總則（二版），新學林出版股份有限公司，2009年。
7.趙淑德，中國土地制度史，三民書局經銷，1999年。
8.張五岳主編，中國大陸研究（第2版），新文京開發出版股份有限公司，2007
年。
9.張義權，認識大陸房地產管理制度，永然文化出版有限公司，1992年。
10.張義權、金康，兩岸土地利用之探討，永然文化出版有限公司，1993年。
11.賀凌虛 註譯，商君書今註今譯，臺灣商務印書館股份有限公司，1987年。
12.楊松齡，實用土地法精義，五南圖書出版股份有限公司，2010年。
13.鄭玉波著黃宗樂修訂，民法物權，三民書局，2005年。
14.謝冰瑩、劉正浩、賴炎元等編譯，新譯四書讀本，三民書局，1997年。

（二）大陸地區
1.丁建弘，德國通史，上海社會科學院出版社，2002年。
2.王利明，物權法論，中國政法大學出版社，2008年。
3.王利明，物權法研究（第三版）上卷，中國人民大學出版社，2012年。
4.王旭軍，不動產登記司法審查，法律出版社，2010年
5.王達，房屋登記行政行為及司法審查，中國建材工業出版社，2011年。
6.中國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室，物權法立法背景與觀
點全集，法律出版社，2007年。
7.中國人民代表大會常務委員會法制工作委員會民法室，物權法及其相關規定
對照手冊，法律出版社，2007年。
8.田士永，物權行為理論研究：以中國法和德國法中所有權變動比較為中心，
中國政法大學出版社，2002年。
9.江平主編，中華人民共和國物權法精解，中國政法大學出版社，2007年。
10.李鳳章，登記限度論－以不動產權利登記制為中心，法律出版社，2007年。
11.李昊、常鵬翱、葉金強、高潤恒，不動產登記程式的制度建構，北京大學出
版社，2005年
12.李明良、吳弘，產權交易市場法律問題研究，法律出版社,2008年。
13.李延榮、周珂著，曾憲義、王利明，21世紀法學系列教材：房地產法（第4
版），中國人民大學出版社，2012年。
14.周楠，羅馬法原論，商務印書館，1996年。
15.吳道霞，物權法比較研究，中國人民公安大學，2004年。
16.金儉，中國不動產物權法：原理、規則、適用，法律出版社，2008年。
17.吳高盛主編，物權法理論與操作實務，人民日報出版社，2007年。
18.孟祥沛，房地產法律制度比較研究，法律出版社，2012年。
19.范利平，我國不動產登記的理論與實踐，知識產權出版社，2012年。
20.胡康生主編，中華人民共和國物權法釋義，法制出版社，2007年。
21.柳經緯、劉智慧主編，房地產法制專題研究，中國法制出版社，2011年。
22.郭潔，土地關係宏觀調控法研究，遼寧大學出版社，2004年。
23.常鵬翱，不動產登記法，社會科學文獻出版社，2011年。
24.常昱、常憲亞，不動產登記與物權法－以登記為中心，中國社會科學出版社，
2009年。
25.孫憲忠，德國物權法，五南圖書出版公司，1999年。
26.孫憲忠，論物權法，法律出版社，2001年。
27.孫憲忠，中國物權法原理，法律出版社，2004年。
28.孫鵬，物權公示論－以物權變動為中心，法律出版社，2004年。
29.梁彗星主編肖厚國著，物權變動研究，法律出版社，2002年。
30.程嘯，不動產登記法研究，法律出版社，2011年。
31.程信和主編，房地產法學，北京人民法院，2003年。
32.楊臨萍，最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定理解與適用，
中國法律出版社，2012年。
33.蔡耀忠主編，中國房地產法研究第2卷，法律出版社，2003年。
34.蔣傳光主編，馬克思主義法律思想中國化理論與實踐研究，中國法律出版社，
2013年。
35.樓建波主編唐勇、石珩副主編，域外不動產登記制度比較研究，北京大學出
版社，2009年。
36.蕭厚國，物權變動研究，法律出版社，2002年。
37.譚啟平、趙勇山主編，房地產法精要與依據指引，北京大學出版社，2011年。

二、期刊
（一）臺灣地區
1.鄭冠宇，「大陸物權法關於物權變動之規定與適用」，東吳法律學報，第20卷，
第3期，2008年3月。
2.黃陽壽，中國大陸物權變動法制之研究－依合同行為發生之物權變動為中心，
臺灣司法院印行，中國大陸法制研究第十五輯，2006年。

（二）大陸地區
1.高洪賓等著，我國不動產登記制度弊端與完善，法律適用月刊，第201期，2002
年。

三、學位論文
1.劉煜明，兩岸不動產登記制度之比較研究，中國文化大學碩士論文（鄭冠宇教
授指導），2011年。

四、網路資料
1.百度文庫：http://wenku.baidu.com/view/f3322426482fb4daa58d4b68.html?pn=51
2.中國央視網：http://news.cntv.cn/2013/05/17/ARTI1368759019400183.shtml
3.中華百科全書：http://ap6.pccu.edu.tw/Encyclopedia/data.asp?id=3202
4.臺灣法務部全國法規資料庫：http://law.moj.gov.tw/Law/LawSearchResult.aspx?p=A&k1=%e5%9c%9f%e5%9c%b0%e7%99%bb%e8%a8%98%e8%a6%8f%e5%89%87&t=E1F1A1&TPage=1
5.HUDONG互動百科http://www.hudong.com/wiki/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E9%9D%A9%E5%91%BD%E8%B7%AF%E7%BA%BF
6.臺北市大安地政事務所，網址：
ttp://www.tala.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=6883&CtNode=1714&mp=111061
7.臺灣考試院考選部網站：http://wwwc.moex.gov.tw/main/ExamLaws/wfrmExamLaws.aspx?kind=2&menu_id=319&laws_id=35
8.中國日報網：http://ws.chinadaily.com.cn/2011/0815/923.shtml
9.臺灣司法院大法官http://www.judicial.gov.tw/constitutionalcourt/p03_01.asp?expno=600
10.中國土地法律與公共政策研究中心網站：http://www2.zzu.edu.cn/cllrc/web/newsview.asp?id=888

五、政府出版品
1.中華民國行政院大陸委員會，中國研究導論上輯，行政院大陸委員會編印，2007
年。
2.中華民國內政部，中華民國地政史，內政部編印，1993年。
3.中華民國臺灣省政府地政處編印，臺灣省政府地政處志，臺灣省政府地政處，
1997年。