臺灣博碩士論文加值系統

不動產市場之特性，除吾人所知交易金額龐大，次級市場區分複雜外，又因其為不完全競爭市場，一般人如欲進行交易，常有力不從心之感，資訊的蒐集及交易對象的尋找，往往皆得透過不動產經紀業執行。然而，透過買賣雙方當事人的委任關係，卻容易因為資訊不完全及資訊不對稱，使不動產仲介業者產生道德風險，或發生逆選擇的情形。因此，如何提升消費者的資訊地位平等，使資訊不透明的情形得到改善，已成為健全不動產交易之重要課題。
以往不動產市場的交易價格，皆仰賴經紀業提供，無公正客觀之標準，肇致我國房價漸漸失控的現象。因此，藉由市場機制調控正常價格，已是緣木求魚，我國為了導正房價亂象，健全不動產市場，便透過立法及政府干預的方式，建立了「實價登錄制度」，漸漸使得不動產市場的價格，慢慢得以揭露。然而，比較不動產交易資訊相對透明的國家後發現，以自由市場經濟著稱的國家，價格資訊皆非以公法方式介入市場，為何交易資訊仍能比我國透明。我國的實價登錄制度，若以經濟便利性角度出發，則以地政士為申報義務人，是否符合經濟效益。再者，該制度所涉及限制或侵害人民的權利義務時，對於憲法所保障的基本權，是否有未盡妥善之處？導致地政士對此反彈聲浪未曾停歇。契約當事人以外之第三方，被賦予締約前資訊揭露義務之基礎為何？不動產經紀業有違善良管理人義務，民事即有損害賠償制度，公法介入私法自治的理由為何？為使制度回歸建置初衷，促使其發揮應有之經濟效率，特嘗試以本文檢視並研究之。
本文區分為五章，將就不動產交易資訊透明之經濟理論、他國實施現況、我國實務與法制研析，相關法律議題予以探討，第一章說明研究動機、研究目的、研究範圍、研究方法。第二章探討經濟理論與資訊透明的關聯。第三章將實施實價登錄制度國家與我國實施現況，做執行面之比較與討論，並以客觀標準檢視各國與我國制度之優劣。第四章討論就現行制度下，探討我國制度面臨之問題，包括法制面與執行面，並提出解決實際執行面困境之方法。第五章為結論與建議。期能透過本文之研究，發現實價登錄制度缺失，並從制度面改進其運作方式，期使我國不動產資訊透明能更臻完善。

One may feel overstretched when it comes to real estate transactions as the real estate market is characterized in large transaction amount, complicated segments of the secondary markets, and imperfect competitive market. The collection of information and the search of trading counterparts are relied on real estate brokers. However, due to incomplete information and asymmetric information, moral hazard or adverse selection occurs in the mandate relationship with both the buyer and the seller. Therefore, it has become a very important issue for a healthy real estate transaction that how to elevate the status of the consumers such that the incomplete information can be improved.
In the past, we relied on brokers to provide the transaction prices of real estate markets. There were no fair and objective standards. Consequently, the housing prices were gradually out of control. Hence, it is difficult to regulate normal prices through market mechanism. In order to make the housing prices right and to improve real estate markets, “actual price registration” was established by promulgation and government intervention; accordingly, the housing prices in the real estate markets are gradually revealed. However, it is found that those countries having relatively transparent real estate transaction information, which are known for free-market economies, have more transparent transaction information even though the prices are not intervened by the government. From the point of view of economic convenience, is it economically beneficial for our actual price registration to have the land administration agents as declaration obligors in our country? Moreover, when it comes to restricting or infringing rights and obligations, does the system provide sufficient protection to the basic rights protected by the Constitution? The land administration agents thus are against such system. In addition, what is the basis of a third party other than a contracting party that is given the obligation to disclose information before contracting? If the agents are in breach of the duty as good administrators, the civil damage compensation system applies. So, what is the reason for the public law to intervene in private law? In order to bring the system back to its original intention and to precipitate the economic efficiency, this article is trying to review and research such system.
This article is divided into five chapters including the economic theories of the transparency of real estate transaction information, the current status of the practices of other countries, our current practices as well as the legal research and analysis, and the related legal issues. Chapter one explains the study motivation, objectives, scope of the study, and methodology. Chapter two explores the relationship between economic theories and information transparency. Chapter three compares and discusses the enforcement of the actual price registration between other counties and our country. Chapter three also examines the merits and drawbacks of our system and those of other countries with objective standards. Chapter four discusses the existing system, explores the problems faced by our system, including legal and executive phases, and provides solutions to the problems. Chapter five is the conclusion and suggestion. I hope that, through the study of this article, the deficiency of the system of actual price registration can be revealed and the mode of operation can be improved at the system level, so that the transparency of real estate transaction information can be perfected.

謝 詞 I
中文摘要 V
英文摘要 VII
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 4
第三節 研究範圍 6
第四節 研究方法 7
第二章 經濟理論與交易資訊透明 9
第一節 完全競爭與不完全競爭市場 9
第二節 囚徒困境與資訊不完全 10
第一項 囚徒困境 10
第二項 資訊不完全 12
第三節 檸檬市場理論與資訊不對稱 13
第一項 檸檬市場理論 13
第二項 資訊不對稱 15
第一款 道德危險 16
第二款 逆向選擇 18
第四節 政府干預與資訊公共財 20
第一項 政府干預 20
第二項 資訊與公共財 21
小 結 23
第三章 不動產交易資訊透明與實價登錄制度 25
第一節 各國不動產交易資訊透明分析 26
小 結 28
第一項 香港不動產交易資訊透明 28
第一款、香港的不動產交易資訊接受機構 29
第二款、香港契據之製作人與申報人 30
第三款、香港土地登記冊記載項目 32
第四款、香港不動產交易價格資訊透明標準之檢視 34
小 結 36
第二項 美國不動產交易資訊透明 36
第一款、美國不動產登記制度之研析 38
第二款、美國不動產交易安全及透明機制簡介 40
第三款、美國不動產交易價格資訊透明標準之檢視 54
小 結 55
第三項 日本不動產交易資訊透明 55
第一款、日本不動產登記機關與司法書士 58
第二款、日本不動產交易資訊與宅地建物取引業法 59
第三款、日本之實價登錄制度：不動產流通標準情報系統REINS（Real Estate Information Network System） 64
第四款、日本不動產交易價格資訊透明標準之檢視 67
小 結 68
第二節 我國實價登錄制度 69
第一項 緣起與立法目的 69
第二項 立法過程 72
第三項 地政三法與登錄義務人 77
第四項 實施成效與現況 83
第五項 我國不動產交易價格資訊透明標準之檢視 91
小 結 92
第四章 不動產資訊透明相關法律規範之檢討 95
第一節 從立法層面觀察不動產交易資訊透明 96
第一項 自資訊取得面觀察 96
第二項 比例原則 100
第一款 合目的原則 101
第二款 必要性原則 103
第三款 衡量性原則 104
第三項 平等原則 105
小 結 107
第四項 私法自治與公法介入之初探 108
第五項 實價登錄立法之核心價值與實踐 111
第一款 競爭法之功能於實價登錄制度之實踐 112
第二款、公平交易法之立法意旨及範圍 113
第三款、公平交易法與實價登錄 119
第四款 消費者利益之保護 125
第五款 資訊優勢地位之平衡 129
小 結 130
第二節 從實際執行面觀察不動產交易資訊透明 131
謝 詞 I
中文摘要 V
英文摘要 VII
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 4
第三節 研究範圍 6
第四節 研究方法 7
第二章 經濟理論與交易資訊透明 9
第一節 完全競爭與不完全競爭市場 9
第二節 囚徒困境與資訊不完全 10
第一項 囚徒困境 10
第二項 資訊不完全 12
第三節 檸檬市場理論與資訊不對稱 13
第一項 檸檬市場理論 13
第二項 資訊不對稱 15
第一款 道德危險 16
第二款 逆向選擇 18
第四節 政府干預與資訊公共財 20
第一項 政府干預 20
第二項 資訊與公共財 21
小 結 23
第三章 不動產交易資訊透明與實價登錄制度 25
第一節 各國不動產交易資訊透明分析 26
小 結 28
第一項 香港不動產交易資訊透明 28
第一款、香港的不動產交易資訊接受機構 29
第二款、香港契據之製作人與申報人 30
第三款、香港土地登記冊記載項目 32
第四款、香港不動產交易價格資訊透明標準之檢視 34
小 結 36
第二項 美國不動產交易資訊透明 36
第一款、美國不動產登記制度之研析 38
第二款、美國不動產交易安全及透明機制簡介 40
第三款、美國不動產交易價格資訊透明標準之檢視 54
小 結 55
第三項 日本不動產交易資訊透明 55
第一款、日本不動產登記機關與司法書士 58
第二款、日本不動產交易資訊與宅地建物取引業法 59
第三款、日本之實價登錄制度：不動產流通標準情報系統REINS（Real Estate Information Network System） 64
第四款、日本不動產交易價格資訊透明標準之檢視 67
小 結 68
第二節 我國實價登錄制度 69
第一項 緣起與立法目的 69
第二項 立法過程 72
第三項 地政三法與登錄義務人 77
第四項 實施成效與現況 83
第五項 我國不動產交易價格資訊透明標準之檢視 91
小 結 92
第四章 不動產資訊透明相關法律規範之檢討 95
第一節 從立法層面觀察不動產交易資訊透明 96
第一項 自資訊取得面觀察 96
第二項 比例原則 100
第一款 合目的原則 101
第二款 必要性原則 103
第三款 衡量性原則 104
第三項 平等原則 105
小 結 107
第四項 私法自治與公法介入之初探 108
第五項 實價登錄立法之核心價值與實踐 111
第一款 競爭法之功能於實價登錄制度之實踐 112
第二款、公平交易法之立法意旨及範圍 113
第三款、公平交易法與實價登錄 119
第四款 消費者利益之保護 125
第五款 資訊優勢地位之平衡 129
小 結 130
第二節 從實際執行面觀察不動產交易資訊透明 131
第一項 實價登錄之申報不實與申報逾期 132
第一款 申報不實 133
第二款 申報逾期 140
小 結 142
第二項 實價登錄資訊應用之困境 143
第一款 交易資訊去識別化之問題初探 143
第二款 交易相對人真意性之問題 144
第三款 實價登錄制度與交易價金稽核之關聯 146
小 結 146
第三節 價格異質性之解決－不動產估價師制度 147
第四節 交易相對人真意性之配套－公證人制度 153
第五節 買賣價金真實性之確保－履約保證與交易價金信託 160
第六節 預售屋實價登錄申報存廢問題初探 165
第五章 結論與建議 171
參考文獻 177

中文部分

一、專書
1.毛慶生、朱敬一、林全、許松根、陳昭南、陳添枝、黃朝熙，經濟學上冊，四版，華泰文化事業有限公司，2004年。
2.何之邁，公平交易法實論，三民書局，2002年修訂版。
3.何之邁、張懿云、林廷機、陳志民合著，公平交易法司法案例評析，元照出版有限公司，2016年修訂2版。
4.李淑明，債法總論，元照出版有限公司，2015年修訂7版。
5.吳清旺、賀丹青，房地產開發中的利益衝突與衡平：以民事權利保障為視角，法律出版社，2005年第1版。
6.林左裕，不動產投資管理，智勝出版社，2010年修訂4版。
7.林英彥，不動產估價，文笙書局股份有限公司，2006年修訂11版。
8.林森田，土地經濟理論與分析，三民書局，1996年。
9.馬渭泉，美國不動產投資與實務指南，2007年初版。
10.莊仲甫，土地稅法規精要，永然文化出版股份有限公司，2011年13版。
11.陳慈陽，行政法總論，翰蘆圖書出版有限公司，2005年修訂2版。
12.賴來焜，最新公證法論，三民書局，2004年。
13.鍾麗娜，不動產經濟學：活用圖形解析，文笙書局，2010年修訂2版。

二、碩博士論文
1.牛曰正，資訊揭露與公平交易法，國立政治大學法律學系碩士論文，2010年。
2.白乃云，論不動產交易安全制度-美國ESCROW機制對於我國法制之啟發，東海大學法律學系碩士論文，2011年。
3.宋宛錚，不動產經紀業者提供不實資訊之民事責任—以日本法制為比較對象，國立政治大學碩士論文，2016年。
4.陳幼麟，公證人職權行使界限之探討─公證法第十七條之解釋及公證裁量理論，東吳大學法律系研究所碩士論文，1999年。
5.鄭惠佳，不動產交易中的公證制度，國立中正大學法律研究所博士論文，2012年。


三、期刊
1.何彥陞、陳明燦，論我國成屋履約保證與不實廣告－兼評行政院公平交易委員會公處字第096075號處分書，公平交易季刊第17卷第1期，2009年1月。
2.吳秀明，競爭法上之概括條款，競爭法研究。
3.吳貞賢，ｅ世紀權利書狀存廢之探討，現代地政第 267 期，2003年。
4.卓輝華，台灣地區房地產年鑑，2010年不動產估價業產業發展概況，2011年。
5.陳立夫，日本與我國土地登記制度之比較研究—以登記機關之審查權限及其相關法律課題為中心，行政院國家科學委員會專題研究計畫期末報告，2013年05月。
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7.陳明燦，不動產權利登記爭議問題之研究，行政訴訟土地事件專題研究計畫案，司法院行政訴訟及懲戒廳，2010年。
8.黃健彰，美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示，中原大學財經法學，2015年。
9.蔡江松，兩岸公證制度之比較研究，台灣台北地方法院編印，1996年。
10.潘競恆、林嘉鴻，以可得性與可近性建構政府資訊透明評估指標之初探，台灣公共行政與公共事務系所聯合會 (TASPAA) 年會暨學術研討會論文，2009年。
11.戴秀雄，從職業自由的限制淺談地政士的實價登錄義務，台灣環境與土地法學雜誌，第15期，2015年。
12.李建良，基本權利理論體系之構成及其思考層次，中央研究院中山人文社會科學研究所，人文及社會科學集刊，第九卷第1期，1997年。
13.謝明瑞，現代營建專欄，台灣房市會泡沫化嗎，財團法人國家政策研究基金會，國政研究報告，2013年。
14.周家寅，民間公證人與律師角色之比較研究－兼論我國律師兼辦認證之妥適性，律恆公證實務網，2010年。

四、政府出版品
1.立法院第七屆第六會期第三次會議議案關係文書，院總第285號，委員提案第9884號，2010年10月。
2.臺北市政府地政處，日本不動產經紀業輔導與管理制度，出國考察報告，報告日期：2008年8月。
3.歐陽榆，從各國不動產制度看我國實價登錄，新北市汐止地政事務所-104年度自行研究，2015年10月。
4.立法院公報，第99卷，第53期院會紀錄，3818號。
5.立法院第七屆第八會期第一次會議議案關係文書，院總第285號，委員提案第10688號。
6.立法院公報，第100卷，第53期院會紀錄，3905號。
7.立法院公報，第100卷，第88期院會紀錄，3940號。
8.立法院公報，第100卷，第36期院會紀錄，3888號。

五、網路資源
1.蘋果日報http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/hot/20170115/1035060/%E9%A1%8F%E7%82%B3%E7%AB%8B%EF%BC%9A%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%AF%80%E5%9C%A83%E5%A4%A7%E8%A0%A2%E6%94%BF%E7%AD%96/ 最後瀏覽日期：2017年01月16日。
2.內政部不動產資訊平台http://pip.moi.gov.tw/Upload/CustomFile/Doc/105Q2PRICE.pdf，最後瀏覽日期：2017年01月16日。
3.內政部網站：實價登錄地政三法，http://www.moi.gov.tw/chi/chi_faq/faq_detail.aspx?t=2&n=6292&p=10&f=4》 最後瀏覽日期：2016年09月29日。
4.呂秉怡，【地產專欄】：相較美國實價登錄高透明--台灣實價登錄太混沌〉， https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E3%80%91-%E5%91%82%E7%A7%89%E6%80%A1-%E7%9B%B8%E8%BC%83%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E5%AF%A6%E5%83%B9%E7%99%BB%E9%8C%84%E9%AB%98%E9%80%8F%E6%98%8E-102424310.html 最後瀏覽日期：2016年10月20日。
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19.內政部不動產交易實價查詢服務網http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action，最後瀏覽日期：2017年02月11日。
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26.內政部統計處，內政統計月報，地政類-不動產估價師及開業人數，資料來源：本部地政司(地價科) http://sowf.moi.gov.tw/stat/month/list.htm，最後瀏覽日期：2017年03月27日。
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日文部分

一、專書
1.牧野巌，更正登記についての一考察，田中康久（編）『不動産登記制度と実務上の諸問題 下卷』 （テイハン1988 年）。

二、網路資源
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3.土地総合情報ライブラリー，各種価格（取引価格情報、地価公示、都道府県地価調査）の説明
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6.REINS TOWER國土交通大臣指定東日本不動產流通機構2017(平成29)年2月度レインズシステム利用実績報告 http://www.reins.or.jp/pdf/info/nl/NL_201702.pdf。
7.宅地建物取引業者の違反行為に対する監督処分の基準http://www.pref.fukui.lg.jp/doc/kenchikujyuutakuka/takkenn/kantokusyobun_d/fil/gyousya-kijun.pdf，最後瀏覽日期：2017年03月13日。
8.公益財団法人東日本不動産流通機構沿革http://www.reins.or.jp/pdf/info/gaiyo/enkaku.pdf，最後瀏覽日期：2017年03月13日。
9.日本東京都報道発表資料，宅地建物取引業者に対する行政処分についてhttp://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/03/20m3j100.htm ，最後更新日期：2012年3月，最後瀏覽日期：2017年03月22日。

英文部分

一、專書
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2.F. J. Angell, Insurance, Principles and Practices, New York: The Ronald Press, 1957
3.H. S. Debenberg, R. D. Eilers, G. W. Hoffman, C. A. Kline, J. J. Malone and H. W. Snider, Risk and Insurance, Englewood Cliffs, New Jersey: Prentice Hall, 1964
4.Kaul, Global Public Goods, International Cooperation in the 21st Century, edited with Katell le Goulven et al, Oxford University Press, 1999
5.Leonard Sloane, When Buying a Home, Know About Escrow, Published: 1992
6.Mark Furse, Competition Law of the EC amd UK, 1, 5th 2006
7.R. Ducan Luce and Howard Raiffa，Games and Decisions，New York：John Wileys & Sons, 1957
8.Richard Whish, competition law, 4-6 , 6th 2009
9.Savage, L. J., The foundations of statistics, John Wiley & Sons Inc., New York, 1954
10.Sullivan, Arthur; Steven M. Sheffrin. Economics: Principles in action, Upper Saddle River, New Jersey 07458: Pearson Prentice Hall, 2003

二、期刊
1.Arrow, Uncertainty and the Welfare Economics of Medical Care, The American Economic Review, Vol.53, Dec.1963
2.A. W. Tucker, Prisoners dilemma, Some Formal Models of Grading Principles, Vol. 16, No. 3/4, On Preference, Probability, and Learning , Dec., 1966, pp. 284-306.
3.George A. Akerlof, The Mark for “Lemons”：Quality Uncertainty and the Market Mechanism, The Quarterly Journal of Economics， Vol. 84, Issue 3, Aug. 1970

三、網路資源
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2.Georgia Department of Revenue, Property Tax Valuation: In Georgia property is required to be assessed at 40% of the fair market value unless otherwise specified by law. , from https://dor.georgia.gov/property-tax-valuation, latest visit: Mar. 2017
3.Cornell University Law School, Legal Information Institute(LII), 12 US Code § 2601~ 2617, Congressional findings and purpose, from https://www.law.cornell.edu/uscode/text/12/2617, latest visit: Mar. 2017
4.US. CFPB, from https://www.consumerfinance.gov/about-us/the-bureau/, latest visit: Mar. 2017
5.US. CFPB , from https://s3.amazonaws.com/files.consumerfinance.gov/f/documents/102016_cfpb_HMDA_Non_Reporter_Warning_Letter.pdf, latest visit: Mar. 2017
6.US. HUD, from https://www.hud.gov/offices/hsg/ramh/res/resparulefaqs422010.pdf, latest update: Apr. 2010
7.Annual percentage rate In general,“APR”in the United States is expressed as the periodic (for instance, monthly) interest rate times the number of compounding periods in a year (also known as the nominal interest rate ), This page was last modified on 28 February 2017
8.CHAPTER 1. Application of This Division [17000 - 17010] 17003, Amended by Stats. 2000, Ch. 437, Sec. 1. Effective January 1, 2001
9.CHAPTER 1. Application of This Division 17405，Amended by Stats. 2001, Ch. 499, Sec. 3. Effective January 1, 2002.
10.Escrow.com, What is Escrow? How Does Escrow Work? Secure Escrow Accounts to prevent fraud online, from https://www.escrow.com/, latest visit: Mar. 2017
11.MLS.com Copyright © 2004 - 2017 Multiple Listing Network Ltd. All Rights Reserved , from http://www.mls.com/, latest visit: Mar. 2017
12.Wortham, Jenna, Newspapers Begin to Use Zillow, The New York Times, Apr. 2009