臺灣博碩士論文加值系統

立法院於2010年決議停止標售雙北市面積500坪以上土地，國有財產局改為標售設定地上權土地，建商在雙北市取得大面積所有權土地較為不易，開始將設定地上權標案列為選項。設定地上權土地所興建之建物具有固定使用年限、無土地所有權等特性，建商取得土地後須立即開發且在銷售良好的狀況下才能獲利，因此決策時考量因素較所有權土地開發來的更複雜。在企業資源有限的前提下，如何在決策過程將不確定因素納入考量來決定標售案是否值得投標為開發設定地上權的核心決策問題。既有研究多以質化方法來評選所有權土地開發決策方案。然而，建商開發設定地上權產品並銷售給消費者時，會在時限壓迫下面臨消費者是否能夠接受此類產品之不確定性，土地開發決策如僅以質化方法無法突顯不確定性因素造成的影響。本研究則發展設定地上權土地開發之紫式決策分析架構，結合質化的情境規劃及量化的決策樹方法，決策流程上將所需考慮的因素納入並以影響圖呈現，系統化產生情境因子與數據來源，找出決策點與情境點後以樹狀方式展開使方案演進有著清楚的脈絡，決策者可以盤點土地開發每個情境的金錢價值及惜悔值，依循極小化最大惜悔值之目標，決策者可找出最穩健不會後悔的決策方案。本研究以台灣某建商2012年得標的地上權標案為個案進行分析。當時幕僚土開小組分析各種狀況後建議放棄投標以避免重大虧損，決策者則仰賴經驗直覺對於未來銷售狀況保持最樂觀態度，考量持續推案對於累積公司聲譽有益，加上標售基地周邊不容易找到條件更佳之土地，進而做出投標的決策。個案公司得標後選擇履約並推出銷售案，卻因法令、消費者接受度、銀行貸款等問題接踵而來，使得該案在銷售時有一定的困難度，造成公司財務沈重的負擔、後悔甚鉅。個案公司被迫必須採取許多配套措施來減輕經營壓力。本研究提出之決策分析模式結果則與幕僚土開小組的看法一致。相較於以質化方法來評選決策方案，本研究的整合模式在實務運作上具備可行性，可協助建商趨吉避兇。經相關決策敏感度分析得知，投標金額為是否值得參與投標案的關鍵指標，因此，在不確定性較高的情況下，建議降低投標金額以避免產生虧損或同時尋找其他替代方案來賺取利潤。對公部門而言，建議可從鬆綁建管、金融等相關法規著手，使建商在開發設定地上權產品有一定的利潤，進而提高建商的投標意願。

The superficies investment decision faces challenging future uncertainties. It possesses a sequence of decisions including bid-or-not, product planning, and timing selection. In each stage, high risk choices must be made in prior to realization of uncertain events under which benefits are marginal because the superficies are not perceived as high value due to traditional land ownership thinking in Taiwan. The current practice relies on expert experiences and thus demands a comprehensive decision analysis model that supports high decision quality. Therefore, this study aims to develop a UNISON decision analysis framework that integrates qualitative scenario planning and quantitative decision tree analysis to evaluate multi-stage superficies alternatives. This study specially applies the min-max regret concept in the multi-stage decision so that the uncertainties of superficies decisions can be handled. A case study result shows that it would be better if the case company has not decided to bid the superficies and to invest in the following real estate projects which turned out a negative impact. This case study shows the viability of the proposed model to superficies practice.

第一章 緒論
1.1. 研究背景
1.2. 研究動機
1.3. 研究目的
1.4. 研究範圍
1.5. 研究流程及架構
第二章 文獻回顧
2.1. 設定地上權
2.2. 土地開發
2.3. 紫式決策分析架構
2.4. 情境規劃
2.5. 決策樹
第三章 地上權土地開發紫式決策分析架構
3.1. 土地開發決策流程
3.2. 方案產生
3.3. 以極小最大惜悔值為基礎之決策樹分析
第四章 個案分析
4.1. 投資背景與案例簡介
4.2. 參數設定
4.3. 決策樹分析
4.4. 決策過程探討
4.5. 敏感度分析
第五章 結論與未來研究方向
附錄A
訪談逐字稿
參考文獻
中文文獻
英文文獻

中文文獻
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