臺灣博碩士論文加值系統

摘要
隨著社經發展，都市土地使用變更需求日漸增加，對於都市土地由低度利用變更為高強度使用後所生巨額利益、對週遭地區環境衝擊等課題，向為政府、開發業者與社會大眾所爭議。鑑此，政府制定都市土地使用變更制度，期能解決前述課題，但對於開發者而言，在取得土地開發權利過程中，往往因制度運作過程中所衍生各種情況，如行政程序冗長、政府內部權責單位意見不一等，造成變更申請案通過與否的不確定性增加，致開發者無法有效掌握開發契機與流失商機，其間所增加的成本支出及不可預測性，影響開發者開發意願與決策。
因此，本研究擬透過交易成本及財產權理論，探討現行土地使用變更制度在賦予開發者開發權利過程中，所衍生交易成本之型態與內容，並以南隆鐵工廠變更案為例分析之，最後對開發業者進行AHP問卷調查，期能得知現行都市土地使用變更制度運作過程中，所衍生交易成本對土地開發決策有所影響。
研究結果發現，進行土地使用變更時，在面對資產特殊性、環境不確定性、行為不確定性以及投機性行為諸因素時，開發者負擔多種類型的交易成本，進而影響其開發決策的制定。另外由實際案例分析可見，修改計畫成本、協商溝通成本以及開發時程延宕成本，對土地開發決策有所影響。而由AHP調查結果顯示，在制度運作過程中，土地規劃階段因資產特殊性產生的土地開發計畫制定成本與資訊蒐集成本、審議變更階段因環境不確定性造成的開發時程延宕成本及協商溝通成本、以及建築許可階段的投機行為因素導致的違約懲治成本，對於土地開發決策有較顯著之影響。
關鍵詞:都市土地使用變更制度，交易成本，土地開發

SUMMARY
The demands for changing urban land uses are increasingly with social and economic developments. The government, developers and the society always dispute the fat profits from high-density uses of urban lands and its impacts on the environment. Thus, the government establishes the urban land-using mechanism wishing to solve the disagreements. But the inefficient bureaucracy, and the buck-passing of government departments result in the developers fail to take the opportunities instead. Moreover, the extra costs and unpredictableness will influence the motivation and decisions of the developers.
Thus, my study takes the theories of transaction cost and property to discuss the types of transaction costs deriving from the land-using mechanism. I take the Nan-Rong ironworks as case study and make an investigation of the developers by the AHP questionnaire to find out the transaction costs could influence the land operation decisions.
The result of my research shows that the developers will burden kinds of transaction costs and the costs will influence the decision-making process when the developers face the uniqueness of the properties, the uncertainty of the environment, and the speculation of the behaviors. Moreover, from the case study, the plan-modifying costs, bargaining costs and the development delaying costs will also influence the decision-making process. The AHP shows that the costs of plan developing and information-collecting at planning process; the costs of development-delaying and barging at examining process; the costs of the treaty-retracting at building permission process have obvious influences on the development decisions.
Keyword：Urban land-using mechanism, Transaction cost, Land development

目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究內容與流程 2
第二章 相關文獻回顧 6
第一節 影響土地開發活動之因素 6
第二節 土地使用變更相關研究 9
第三章 理論基礎 13
第一節 交易成本與土地使用變更 13
第二節 財產權理論與土地使用變更 21
第三節 都市土地使用變更活動之過程分析 26
第四節 現行都市土地使用變更制度之內涵及運作過程 29
第五節 現行都市土地使用變更制度衍生之交易成本負擔 41
第四章 個案分析 51
第一節 南隆鋼鐵廠工變商變更案情 51
第二節 案例分析 58
第三節 小結 72
第五章 問卷設計與結果分析 74
第一節 問卷設計說明 74
第二節 問卷結果分析 81
第六章 結論與建議 85
第一節 結論 85
第二節 建議 88
第三節 後續研究建議 89
參考文獻 90
附錄一 問卷調查表 92
附錄二 問卷受訪對象基本資料整理表 101

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