臺灣博碩士論文加值系統

論文名稱：都市更新投資信託制度與證券投資信託制度之比較
校所名稱：國立台灣大學財務金融學研究所
畢業時間及學位：八十八學年度第二學期碩士學位論文
研究生：葉清海
指導教授：廖咸興 博士
都市更新投資信託制度之建立使我國不動產證券化向前邁出一大步，然自財政部及證券暨期貨管理委員會於民國八十八年五月十四日依「都市更新條例」之授權，訂定發布實施「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法」以及「都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法」以來，並無任何都市更新投信設立申請案件，此外，一般投資人對此也頗陌生，此新投資領域並未得到市場的注意與重視，我國跨出不動產證券化的第一步，顯然並不順利，有其深入探討之必要。
我國都市更新投資信託制度規劃之起源，來自政府推動都市更新之政策目標，基本架構則移轉自國內證券投資信託制度；就法律層面而言，我國都市更新投資信託制度係建立在三項法規基礎上，從都市更新條例的制定，衍生出都市更新投資信託公司與基金之兩項管理辦法，構成當前都市更新投資信託制度。由於都市更新投資信託基本架構係參考國內已發展十七年的證券投資信託制度來構建，故從都市更新投資信託公司的設立、管理一直到其所發行的都市更新基金運作與管理，兩者都有相同之處，因此，本論文研究之重心，在透過都市更新投資信託與證券投資信託制度之比較分析，除來瞭解兩者之差異性以及都市更新投資信託之經營模式外，並藉此探討與評估都市更新投資信託制度推動實施之問題與可行性。
惟都市更新投資信託之理論基礎，主要來自美國不動產投資信託(REITs)，因此，有必要先探討其發展演變、種類與規範，俾為都市更新投資信託建立其理論基礎。此外，由於都市更新投資信託主要架構係移轉自國內證券投資信託制度，故為能有效掌握都市更新投資信託發展之方向，也有必要先探討國內證券投資信託發展之歷程，並藉以評估都市更新投資信託制度之發展性。
為能有效比較分析都市更新投資信託與證券投資信託制度之差異，本論文結合法規制定面與實務運作面作為研究之範疇，特就其兩者相關法規條文配合實務逐一加以比較分析。在都市更新投資信託公司與證券投資信託公司比較上，按其結構性質，計歸納成四十八項來作全面性綜合比較分析，分析結果，兩者完全相同者計十六項，比例高達三成三。在都市更新投資信託基金與證券投資信託基金比較上，計歸納成三十九項來作比較分析，分析結果，兩者完全相同者僅九項，比例佔兩成三，低於公司對公司之比較，由此可知，都市更新投資信託公司之經營管理主要移轉自證券投資信託公司，而都市更新投資信託基金因投資標的不同發展出之運作管理架構，則相對具有較大之差異性。
從法規與實務上對都市更新投資信託與證券投資信託制度所作之比較分析，從中除可瞭解都市更新投資信託公司與基金經營管理之模式外，並可評估其推動實施之可行性。而以當前主、客觀條件分析，都市更新投資信託制度的推動面臨到政策、環境、市場、專業與操作等五大實施限制，都市更新投資信託欲發展到如當前證券投資信託制度之規模，未來之路仍甚遙遠。
都市更新投資信託制度實施有利於政府部門、都市更新計劃區居民、都市更新計劃實施者、都市更新投資信託公司與投資人等五方，基本上政策本身並無錯誤，但自相關法規發布實施以來，並無任何申設案件，仍只是停留在文字階段；而從前述研究分析中可知，未能順利推動，肇因於實際執行時存在著諸多問題，本文計歸納八點以供思考解決之道。
綜合而言，都市更新投資信託制度立意甚佳，然在現實環境裡推動，可預見充斥著各種阻力與難處，將使其成功機率大為降低，不過，即使如此也並非全無機會，本論文最後提出九點建議以供參考，冀能有助於我國都市更新投資信託與不動產證券化之順利開展，以落實政府政策美意；而就長其期發展而言，將都市更新投資信託廢除或擴大為不動產投資信託制度，應是我國推動不動產證券化正本清源之道。展望未來，仍有賴產、官、學界與投資人等各方的群策群力，我國不動產證券化才有真正成功的一天。
關鍵字：不動產證券化、都市更新條例、都市更新投資信託公司、
都市更新投資信託基金、不動產投資信託、證券投資信託
公司、證券投資信託基金。

Thesis Abstract
TITLE : Comparative Analysis of Urban Renew Investment Trust System and
Securities Investment Trust System in Taiwan
INSTITUTE : Graduate Institute of finance, National Taiwan University
GRADUATE DATE : June, 2000
DEGREE CONFERRED : Master
STUDENT : Yeh, Ching-Hai
ADVISOR : Liao, Hsien-Hsing , Ph.d.
The securititation of real estate made a big progress for urban renew investment trust system. However, until now no one applies for the licenses of urban renew investment trust company. Even thought "The Urban Renew Act" has been announced on May 14, 1999 and the related regulations such as " Code of Establishment, Supervise and Management of Urban Renew Investment Trust Companies " and " Code of Utilization and Management of Urban Renew Investment Trust Funds " have been passed in the following dates. Obviously, this new market does not drive most of investors'''' attention and interesting. In order to understand why this new system does not work, we have to research for it.
The government''''s policy generates the planing of urban renew investment trust system. The basic structure of urban renew investment trust system is similar to the structure of securities investment trust system. From the aspect of the laws, there are 3 main regulations for the management of urban renew investment trust system. "The Urban Renew Act" is so called mother law and the other 2 regulations, "Code of Establishment, Supervise end Management of Urban Renew Investment Trust Companies" and " Code of Utilization and Management of Urban Renew Investment Trust Funds" separately. Most of management of urban renew investment trust system follows up the management of securities investment trust system which has been developed for 17 years in Taiwan. Therefore, these regulations of urban renew investment trust are similar to those of securities investment trust. This thesis would like to discuss those problems for executing the regulations and try to evaluate the possibility for realizing the urban renew investment trust system by comparing with those differences between two systems and designing the model for running the urban renew investment trust company.
The theory of urban renew investment trust system came from Real Estate Investment Trusts (REITs) in U.S.A. In order to understand the basic theory, I introduced the history, development, those categories and those regulations in U.S.A. I also wrote about securities investment trust system in Taiwan which is also the main structure of urban renew investment trust system for developing the progress and evaluating the development of urban renew investment trust system.
For analyzing those differences between two systems, I compared those regulations and the situation in reality. After comparing " Code of Establishment, Supervise and Management of Urban Renew Investment Trust Companies" with "Code of Management of securities Investment Trust Industry", I found out that 16 of the 46 characters of management of the companies, which is 33%, are the same. Analyzing "Code of Utilization and Management of Urban Renew Investment Trust Funds" and "Code of Management of Securities Investment Trust Funds". I discovered that only 9 of the 39 characters of funds management , which is 23%, are the same. It suggested that it would be developed different ways for managing different investment objects.
For analyzing two systems, we may design those models for managing an urban renew investment trust company and evaluate the possibility to run those companies. However, according to the limitation of policy, environment, market, specialists shortage and executing difficulty, it still has a long way to go to have the same size of securities investment trust companies.
It is right to establish urban renew investment trust companies and to issue urban renew investment trust funds. It will benefit the departments of the government, those habitants in the renew area, the executors of the urban renew planes, those urban renew investment trust companies and those potential investors. However, no one applies for it. Why? From my research, I concluded 8 problems.
It is nice to establish the urban renew investment trust system. However, the difficult and conflict decreased the possibility of the success. I did not mean that there is no chance to succeed. I suggested 9 smooth ways to develop the urban renew investment trust market in Taiwan. In the long term, it is the right way for government to abolish urban renew investment trust system or to develop real estate investment trust system. We, including the industries, government, the academicians and the investors, have to work together for struggling for the development of real estate investment trust.
Key Words : The securititation of real estate, The Urban Renew Act, urban renew investment trust company, urban renew investment trust fund, Real Estate Investment Trusts (REITs), securities investment trust company, securities investment trust fund.

目 錄
論文摘要                              Ⅰ
Thesis Abstract                            Ⅳ
謝詞                                 Ⅶ
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的                   1
第二節 研究範圍與方法                  2
第三節 研究組織與架構                   3
第二章 不動產投資信託之演變
第一節 不動產證券化定義與動機             6
第二節 不動產投資信託定義與發展             8
第三節 不動產投資信託種類與規範            11
第三章 都市更新投資信託制度之建立
第一節 都市更新條例之訂定                19
第二節 都市更新投資信託公司之設立            22
第三節 都市更新投資信託基金之運用           23
第四章 證券投資信託制度之發展
第一節 證券投資信託公司之創立              24
第二節 證券投資信託公司發展四階段           25
第三節 證券投資信託基金種類與規模            27
第五章 都市更新投資信託公司與證券投資信託公司之比較
第一節 基本差異                      31
第二節 綜合比較分析                    32
第六章 都市更新投資信託基金與證券投資信託基金之比較
第一節 基本差異                      63
第二節 綜合比較分析                    65
第七章 都市更新投資信託制度實施之限制
第一節 政策限制                      98
第二節 環境限制                      98
第三節 市場限制                      99
第四節 專業限制                      99
第五節 操作限制                      100
第八章 結論與建議
第一節 結論                        101
第二節 建議                        104
參考文獻
一、 中文部分                        107
二、 英文部分                        109
圖次
圖4-1：我國證券投信發展狀況圖             27
表次
表2-1：美國不動產投資信託統計表              11
表4-1：我國證券投信發展狀況一欄表           26
表4-2：我國證券投信共同基金規模彙總表        30

一、 中文部分 (依姓氏筆劃排序)
1. 王文宇，「都市更新投資信託基金之籌措與運用」，中華民國證券暨期貨市場發展基金會“一九九八證券暨期貨市場發展研討會”，民國87年12月。
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12. 張金鶚、白金安，「不動產證券化於都市更新的運用」，月旦法學雜誌第48期，1995年5月。
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16. 廖咸興，「都市更新投資信託制度與其效益之探討」，中華民國證券暨期貨市場發展基金會“一九九九證券暨期貨市場發展研討會”，民國88年10月。
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20. 謝哲勝，「不動產證券化之研究」，台大法學論叢第二十七卷第一期，民國86年12月。