臺灣博碩士論文加值系統

目前台灣仲介業者以特約地政士進行不動產買賣移轉登記，雖然帶給消費者便利性，但特約地政士與仲介業者同時雙方代理，可能造成消費者在簽約時，即產生資訊不對稱問題。本文共有四個研究問題：一、仲介業者與地政士同時雙方代理是否影響資訊不對稱；二、特約地政士利益衝突是否影響交易成本；三、現行政策可否解決資訊不對稱問題；四、雙地政士交易成本及可行性。本文以質性研究方式進行研究，步驟如下：一、經由代理理論及交易成本理論為基礎的印證；二、以民法、不動產經紀業管理條例、地政士法等法制面規範引發雙方代理問題提出探討；三、對地政士、仲介業者、消費者進行半結構式訪談與相關文獻交互參照；四、針對雙地政士代理機制改善資訊不對稱下之不動產買賣糾紛為可行性分析。
綜合研究顯示：一、特約地政士雙方代理隱藏利益衝突與資訊不對稱問題；二、定型化契約與履約保證無法確保交易經驗不足或法律知識闕如之消費者對產權之完整性；三、因不動產的特殊性，須依個案於定型化契約內附加個別條件的磋商條款，雙地政士代理機制更能依公正角度，審視契約公平性；四、不動產交易總價愈高，消費者對於雙地政士代理機制接受度愈高。本研究嘗試推動維護買賣雙方權利之「雙地政士代理機制」內容包括：一、推動不動產交易相互監督功能之雙地政士代理機制；二、針對雙地政士制度所產生新的交易成本提出建議；三、提出雙地政士應藉由立法使步入正軌，以確保消費者不動交易時產權完整性與安全性。

At present, Taiwan real estate agency industry applies Designated Land Administration Agents during the process of real estate transaction, as we know, they offered lots of convenience for consumers. However, the role of dual agency between Designated Land Administration Agents and agency industry simultaneously may cause the conflict of interest in the consumers’ contracts, which derive information asymmetry problem. In this paper, we have four questions as follows: first, if the real estate agencies apply Designated Land Administration Agent result in the information asymmetry; second, if the interest conflicts of Designated Land Administration Agent affect transaction costs; third, whether existing policies can solve information asymmetry problem; four, the feasibility and transaction costs of Dual Land Administration Agent System. We apply qualitative research methods in this study: first, to proof the research based on agency theory and transaction cost theory; second, to offer legal discussions which derive proxy issues from Civil Law, Real Estate Agency Industry Regulations, Land Administration Agent Law; third, to employ semi-structured interviews and literature cross-reference on Land Administration Agents, the agency industry, consumers; four, as Dual proxy mechanism for the Land Administration Agent, to improve the transaction of real estate and the feasibility analysis under information asymmetry.
Comprehensively, the studies have shown that: (1) Designated Land Administration Agent implies conflicts of interest and information asymmetry issues; (2) the standard contracts and the performance bonds can’t be sure that consumers without transaction experiences or lacking knowledge of the legal integrity of the property; (3) since the specific characteristics of real estate, some additional conditions should be attached in the standard contract according to individual cases. Thus, Dual Land Administration Agent proxy system with more equitable point of view can keep the contractual fairness; (4) the higher transaction price of real estate, the higher acceptance of consumers with Dual Land Administration Agent. We offer " Proxy Mechanism of Dual Land Administration Agent "in the study and attempt to promote the rights of buyers and sellers as follows: (1) to push real estate transactions mutual supervision under Proxy Mechanism of Dual Land Administration Agent; (2) to propose the new system for Dual Land Administration Agent transaction costs arising; (3) to make legislations of Dual Land Administration Agent in order to ensure the transaction integrity and security of consumers’ property.

謝 誌 I
摘 要 II
目 錄 IV

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與定義 9
第三節 研究流程 11

第二章 相關理論與文獻回顧 13
第一節 代理理論 13
第二節 交易成本理論 21
第三節 相關文獻回顧 28
第四節 小結 35

第三章 研究方法 37
第一節 文獻研究法 37
第二節 訪談研究法 38

第四章 現行單一地政士問題訪談分析 45
第一節 仲介及地政士雙方代理對交易安全的影響 45
第二節 地政士對不動產交易安全把關 53
第三節 特約地政士利益衝突影響交易成本問題 59
第四節 現行政策無法解決資訊不對稱問題 72
第五節 小結 86

第五章 雙地政士代理機制可行性分析 90
第一節 雙地政士對於資訊不對稱問題改善 90
第二節 雙地政士支持度及增加交易成本問題 100
第三節 雙地政士對於仲介業衝擊性 107
第四節 雙地政士制度可行性分析 111
第五節 小結 119

第六章 結論與建議 122
第一節 結論 122
第二節 建議 125

參考文獻 127
附錄一：知情同意書 130
附錄二：訪談逐字稿摘錄 132
附錄三：開放式編碼 145
附錄四：開放式編碼示例 146

一. 中文文獻
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