臺灣博碩士論文加值系統

在全球的不動產市場中，台灣是最先於1960年代創造出預售制度，並進而流行於中國大陸；是故，台灣的預售制度於現今全球的不動產交易市場中，係屬異數。
然而，買一棟屬於自己的房子，是每個年輕人的夢想。惟在購買「預售屋」時，時常會於交屋後，產生一些交易糾紛。例:房屋漏水問題、契約審閱權問題、「定金」返還問題、終止委售或買賣契約之問題、隱瞞重要資訊、施工瑕疵、仲介「斡旋金」返還、服務報酬爭議、標的物貸款問題、坪數不足、仲介公司欺罔行為、廣告不實、產權不清楚、開工延遲、建材設備不符、相關稅費爭議問題、未提供要約書或斡旋金契約選擇之問題、建物不符容積率規定、對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售、建商要求客戶繳回契約書、設計施工之問題、款項支付之問題、貸款事宜之問題、滲水及漏水之問題、冒水、排水之問題、建商對公共設施的廣告內容與完工後的實際狀況不相符合、公共設施配算方式是否失當?、房屋面積計算的界限問題、房屋的公設面積問題、海砂屋、工程結構及公共工程安全問題、交屋遲延、屋頂使用權與產權爭議之問題、地下室使用權與產權爭議之問題、法定空地使用權與產權爭議之問題、停車位價金問題、要約書使用問題、一屋兩賣、賺取差價之問題、服務報酬爭議之問題、房屋現況說明書內容與現況不符、氯離子檢測之問題、鋼筋輻射檢測之問題、銷售人捲款潛逃、逃漏稅捐、建商倒閉、停車位有無使用權、停車位有無面積問題、終止委售或買賣契約、未提供不動產說明書、公設面積之問題、利息部分之問題、保固期間之問題、水電及空調之問題、地坪與牆面之問題、廣告平面圖卻與核准的施工平面圖不相符、廣告所標示的建築物用途與建造執照或使用執照所記載不相符合、銷售面積計算及找補的方式、房屋面積誤差的爭議問題、地下室的產權登記問題…等。 是故，為了減少交屋後，買賣雙方產生交屋上的相關爭議、糾紛與不悅，因而本研究擬根據交屋後相關爭議，訂定出於交屋時，有哪些項目為買方需交付予賣方，以達在買賣雙方資訊不對稱下，減少買賣雙方於交屋後的相關爭議與糾紛。惟「預售屋」之交易糾紛有很多種。而本研究擬試擬出「交屋驗收相關表單」以便未來能提供給「政府部門」(「市政府」、「縣政府」及「內政部-營建署」)、「建設公司」、「公寓大廈管理公司」、「仲介公司」、「代銷公司」、「公設點交單位」、「購屋民眾」、「銀行」、「大樓管理公司」、「該棟大樓-管理委員會」、「物業管理公司」、「承包整棟大樓的水電承包商」、「民間之物管學會網站」(例:台灣物業管理學會、台中物業管理學會…等等)、「消基會-網站」與「後續研究者」…等使用。此外，本研究也特別針對「公設比」之計算，並運用CAD軟體且以二種不同的計算方式:「牆心」、「柱心」試算「公設比」。又附於本研究問卷之後，讓未來有意購買「預售屋」之消費者，如對「公設」之部分有興趣時，可以親自試算。
最後，本研究擬彙整出國內、外常見「預售屋」交屋糾紛之種類並結合「台北-某建設公司之集合住宅案例」及公設比之試算設計出「交屋驗收相關表單」再者透過深度訪談「建設公司」、「建築師」、「地政士」、「仲介業者」、「購屋民眾」及「其他民間相關機構或政府部門」並從逐字稿中，彙整出其相關看法與見解，並將所得到之成果，作為本論文之結論。
關鍵詞:資訊不對稱、不動產、預售屋

In the global real estate market, Taiwan created her own pre¬-sale system at first in 1960, and after that this pre¬-sale system is now popular in mainland China. Therefore, the pre¬-sale system in Taiwan is very different in the real estate trading market in the whole world nowadays.
However, to buy a house of one’s own is every young man’s dream. But there are some disputes in taking pre-sale houses when they are finished later. For Instance: the problem of houses’ leakage, the problem of the right of the contract’s review, the problem of returning “the deposit”, the problem of termination of commission for sale or the pur chase contract, concealing the important information, the defects of the construction, the problem of returning the mediation fee from the broker, the dispute of service pay, the problem of the loan of the house, the shortage of level ground, the cheating behavior of the agency company, the advertisement’s false, the non-clearness of property, the delay of starting the work, the non-match between building materials & equipment, the controversial issues related to taxes and fees, the problem about not offering the important contract book or the contract for the choice of mediation fee, the inconsistence with the provisions of building floor area ratio, changing the design of some unsold part of pre-sale house by oneself without saying, increasing the number of houses for selling, the requirement for the customers to return the contract of construction companies, the problem of design and construction, the problem of way of paying the fee, the problem of the issue of loan, the problem of water seepage and leakage, the problem of flowing and drainage, the not-tallying between the advertising content on the public facilities by the construction company and the completion of the house , if there being the impropriation for the way of calculating of public facilities, the problem of the boundary of the calculation of house’s area , the problem of the area public house area, the sea sand room, the problem of the structure of engineering and safety of public works, the delay of handing the house, the problem for the right of use of roof and disputes for property, the problem of the right of use the basement and the dispute for property, the problem of the legal right of use of the vacant land and property dispute, the problem of the parking fee, the problem of usage of the contract, double selling for one house, the problem of earning the price difference of the agency company, the problem of the service remuneration issues, the not-tallying between the current content in the house’s manual and the house’s real status, the problem of chloride ion detection, the problem of radiation detection, the fleeing with the money of the salesman, tax evasion, the bankrupt of the construction company, the having right to use parking spaces whether or not, the problem of having parking area whether or not, the termination on the contract of commission for sale or sale and purchase, not providing the real estate’s guide, the problem of public area, the problem of part of the interest, the problem during the warranty period, the problem of water and air-condition, the problem of the issue of the floor and wall, the difference between the plane chart of advertisement and the authorized plane chart of construction, the not tallying between the building’s purpose in the advertisement and the content written in building permits and use license, the calculation of the house area for sale and the way of remedy, the problem of the dispute on the error of the house area , the problem of the registration of property right of basement,…etc.
Therefore, in order to reduce some related disputes, dissension, and unhappiness between the construction company and consumers after the handing of the house the pre-sale house, this research has been offered. This article will set some methods according to some information previously to reduce the related disputes and dissension after handing the house of buyers and sellers under the asymmetric information condition of both. However there are a lot of kinds of disputes in “pre-sale house”. And this research tries to design “the trade house’s check list” to provide “the department of government”(ex: the municipal government, the county government, the construction and planning agency ministry of the Interior (CPAMI)),””the construction company”, “apartment building management company”, “agency company”, “the sales agent for company”, “the organization of the public utility which is handing over item by item”, “people who want to buy pre-sale houses”, “bank”, “the company which manage the multi-storey buildings”, “he management committee of the multi-storey building”, “the company of the estate management”, “the multi-storey building of water and electricity contractor”, “Estate management academic society website in folk (ex: Taiwan Institute of Property Management、Taichung Property Management Association), “consumer culture and education foundation in website” and “other researchers who want to study in the future.” In addition, this study is using the CAD software and the two different calculating ways: by using “the heart of the wall” and “the heart of the column” to calculate “the percentage of the public utility”, and it is attached in the back of the questionnaire of the study. So the customers who want to buy the pre-sale houses in the future can calculate by their own through the information if they have interests in the part of the percentage of the public utility for instance.
Finally, this study planes to collect some kinds of common disputes of pre-sale houses in domestic and foreign. And it will also combine with the case of “the collective housing by some Taipei construction company” and with the calculation the percentage of the public utility to design “the trade house’s check list”. And by having a depth interview with “the construction company” , “architects”, “ land administration agents”, “agency company”, “people who want to buy pre-sale houses” and “others which have related with agencies or government department”, and through the transcript, we will collect some related views and opinions. And what we have achieved will be the conclusion of this essay.

Keywords : Information asymmetry、Real Estate、Pre-sale House

謝誌
摘要………………………………………………………………………I、II
英文摘要(Abstract)……………………………………………………III~ VI
目錄………………………………………………………………………VII~ VIII
圖目錄…………………………………………………………………...IX
表目錄………………………………………………………………………X
第壹章 緒論
第一節 研究動機與研究目的
1-1-1 研究動機………………………………………………………………p.1-1~ p.1-2
1-1-2 研究目的…………………………………………………………….p.1-2~ p.1-3
第二節 研究限制………………………………………………………………………p.1-3
第三節 研究方法與研究架構、流程……………………………………………p.1-3~p.1-6
1-3-1 研究方法……………………………………………………………….p.1-3~p.1-4
1-3-2 研究架構與流程……………………………………………………….p.1-4~p.1-6
第貳章 文獻回顧
第一節 資訊不對稱之定義與國內、外資訊不對稱相關文獻回顧……p.2-1~p.2-5
第二節 預售屋之定義與特性…………………………………………………….p.2-6~p.2-8
2-2-1 不動產之定義……………………………………………………………….p.2-6
2-2-2 預售屋之定義與特性……………………………………………………..p.2-7~p.2-8
第三節 國內、外預售屋相關文獻回顧之探討……………………………….p.2-9~p.2-25
2-3-1 國內 預售屋-交易糾紛類 相關文獻……………………………….p.2-9~p.2-15
2-3-2 國內 預售屋-交易制度類 相關文獻……………………………….p.2-16~p.2-17
2-3-3 國外 預售屋-交易制度類 相關文獻……………………………….p.2-18~p.2-25
第參章 案例探討
第一節 各案例資料建檔…………………………………………………………p.3-1~p.3-12
第肆章 交屋驗收相關表單之建立
第一節 交屋驗收相關表單之理論與架構模式……………………………..p.4-1~p.4-2
第二節 交屋驗收相關表單之功能與使用說明……………………………..p.4-3~p.4-5
第三節 交屋驗收相關表單和交屋手冊之間之關係………………………p.4-6~p.4-7
第四節 交屋驗收相關表單之試擬………………………………………………p.4-8~p.4-23
第五節 交屋驗收相關表單-「簡易版」及「完整版」之適用時機..p.4-24
第六節 問卷設計架構說明………………………………………………………..p.4-25
第七節 訪談計畫………………………………………………………………p.4-26~p.4-31
第伍章 實證分析
第一節 實證-研究架構…………………………………………………………p.5-1~p.5-2
第二節 實證¬-研究流程……………………………………………………….p.5-3~p.5-4
第三節 訪談之研究成果……………………………………………………….p.5-5~p.5-38
第陸章 結論與後續建議
第一節 結論…………………………………………………………………….p.6-1~p.6-2
第二節 後續建議……………………………………………………………….p.6-3~p.6-4
附錄
一、受訪問卷及交屋驗收相關表單……………………………………………p.7-2~p.7-19
二、交屋驗收相關表單(修改版)………………………………………………p.7-20~p.7-32
三、逐字稿………………………………………………………………………p.7-33~p.7-136
四、參考文獻………………………………………………………………….p.7-137~p.7-140

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