過去由於國內住宅市場的資訊並不流通，以致市場上出現的價格資訊相當
混亂，就價格的種類來看，各種名目住宅價格間的差異未有明確釐清，使
一般人常會對不同的住宅價格產生誤解。就時間序列來看，不同的時間、
地區及住宅類型，到底住宅價格的變動如何，也未能有一嚴謹且量化之指
標表示。本研究運用標準住宅的概念編製住宅價格指數，所謂標準住宅乃
是指一定時間、地區、類型，市場上成交的住宅中，典型的住宅屬性及其
數量的組合，也就是說，觀察市場上成交典型住宅的價格變動情形，作為
指數編製的基礎，以控制住宅的異質性，再以特徵價格法來求得各屬性的
單價以進一步控制品質。另外，由於住宅成交數量變動較大，因此運用裴
氏公式作為指數公式，使加權權重的誤差不致太大。由各地區的指數變動
趨勢可得到以下幾點結論：首先，一般所認為的三次房地產價格高峰
期(62至63年、68至70年、76至78年)，從指數的變動來看並不明顯，只
有76至78年的上漲趨勢較明顯，在經過幣值平減後，長期趨勢更顯平緩；
其次，長期來看，住宅價格持續上漲，部分時期持平或下跌，但幅度及持
續時間有限，故所謂房價下跌，其實跌的是上漲率；最後，就上漲幅度來
看，台北縣、市的幅度最大，除台北市外，非都市地區 (非省轄市)房價
的上漲速度較都市地區(省轄市)為高。最後歸納二個造成一般人對住宅價
格變動之錯誤印象的原因。主要是品質未加控制，由於品質會影響住宅價
格，且消費的住宅品質及數量會隨時間而改變，一般人未察覺此點，而造
成對房價上漲的誤解。其次是未考慮幣值，由於「今天的一塊錢不等於明
天的一塊錢」，因此以名目價格觀察住宅價格變動的作法，也會造成對房
價變動的誤解。
|