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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:林勝雄
研究生(外文):LIN,SHENG-HSIUNG
論文名稱:人工智慧(AI)對不動產估價業的衝擊與對策
論文名稱(外文):The Impact and Strategy of Artificial Intelligence (AI) on Real Estate Valuation Industry
指導教授:朱南玉朱南玉引用關係
指導教授(外文):CHU,NAN-YU
口試委員:曾亮蔡孟澤雷祖強
口試委員(外文):TSENG,LIANGTSAI,MEN-TSELEI,TSU-CHIANG
口試日期:2018-06-14
學位類別:碩士
校院名稱:逢甲大學
系所名稱:土地管理學系
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2018
畢業學年度:106
語文別:中文
論文頁數:123
中文關鍵詞:人工智慧不動產估價業衝擊
外文關鍵詞:Artificial IntelligenceReal Estate Valuation IndustryImpact
相關次數:
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自2016年Google人工智慧(Artificial Intelligence,簡稱AI) AlphaGo大勝世界圍棋冠軍後,伴隨大數據分析、雲端運算及新的強化學習方法,透過高速GPU的硬體結合神經網路強大的搜索演算法,人工智慧應用於不同行業別或領域已是當代顯學。
人工智慧革命促進科技進步與生活便利,然而對特定行業或工作者也帶來隱憂-是否被AI替代?惟相關研究對此新興科技論述著墨不多。故本研究以不動產估價相關產業為研究對象,藉由專家深度訪談方式,探討人工智慧對不動產業的衝擊與轉型策略,並著重不動產估價業的討論,供作相關業者經營策略與危機處理之參考。實證結果發現,人工智慧(AI)對不動產相關估價業的衝擊,主要是多數涉及量價分析將被取代,除善用多元功能項目節省成本外,對轉型策略亦可以人性為本的不可取代性,將衝擊降至最小,而效益延伸利潤放大,讓二者相輔相成,以創造不動產未來新價值。

Since Google artificial intelligence (AI), AlphaGo, has won the World Go Championship in 2016, AI which relies on the powerful search algorithms of high-speed GPU hardware combined with the neural network has applied to different industries or fields with large data analysis, cloud computing and new reinforcement learning methods and became the contemporary mainstream.
AI revolution promotes technological progress and life convenience, but also brings worries whether specific industries or workers would be replaced by AI or not. However, there is not much scholarship on this emerging technology. Thus, this research takes the related industries of real estate appraisal as the object. By means of expert in-depth interview, this paper discusses the impact and transformation strategy of AI to the real estate industry, and emphasizes the discussion of the real estate appraisal industry for reference to the management strategy and crisis management of the related industry. The research result shows that AI mainly impact the real estate related valuation industry, and the major analysis of transaction price and volume might be replaced. The real estate valuation industry will save the cost of multiple functional projects with AI application, but also can apply the transformation strategy to minimize the impact of AI with uniquely humanizing complexity. Both AI and human brain could complement each other to extended benefit and magnify profit, in order to create a new value for the future of real estate.

目錄
第一章 緒論 1
第一節 問題陳述與分析 1
第二節 研究目的 3
第三節 研究範圍 4
第四節 研究流程 12
第二章 文獻回顧 13
第一節 人工智慧的發展 13
第二節 不動產估價相關AI 16
第三節 人工智慧(AI)對不動產估價業的衝擊 20
第三章 研究設計 25
第一節 深度訪談法 25
第二節 資料來源與分析方法 27
台灣房屋雲端中心 訪談大綱(含加值問項) 29
人工智慧(AI)定義與發展概況介紹 30
第三節 SWOT分析 32
第四章 訪談及實證結果分析 35
第一節 AI導入不動產估價可行性 35
第二節 AI估價的效益及風險 41
第三節 AI對不動產估價業的衝擊與對策 50
第五章 結論與建議 63
第一節 結論 63
第二節 研究建議 68
附錄一 訪談大綱 73
不動產估價師(共同提問核心問項) 73
附錄二 訪談逐字稿 74
訪談逐字稿(公部門) 74
訪談逐字稿(不動產估價師) 77
訪談逐字稿(金融機構-私) 82
訪談逐字稿(不動產估價師) 86
訪談逐字稿(不動產估價師) 92
訪談逐字稿(學者) 97
訪談逐字稿(金融機構-公) 105
訪談逐字稿(軟體公司) 109



一、中文文獻
天下雜誌,(2017),「20年一遇的新機會與新挑戰AI大震撼沒跟上就淘汰」,第85-116頁。
江穎慧,(2008),不動產自動估價與估價師個別估價之比較—以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析,住宅學報,第18卷第1期,第39-62頁。
李開復、王詠剛,2017,人工智慧來了,臺北,遠見天下文化出版股份有限公司。
花敬群,(2010),電腦大量估價模型於實務應用之探討,金融聯合徵信雙月刊第12期,第27-36頁。
林左裕,2000,不動產投資管理,臺北,智勝文化事業有限公司。
林伯宜,2015,不動產估價理論與實務,臺北,文笙書局股份有限公司。
林英彥,2006,不動產估價,臺北,文笙書局股份有限公司。
林祖嘉、馬毓駿,(2007),特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用,住宅學報,第16卷第2期,第1-22頁。
科技部,(2017),「人工智慧(AI)推動策略」,第1-12頁。
張和崇,(2013),應用人工智慧與果蠅演算法對房價預測之比較分析-以臺北市中古屋為例,東吳大學碩士論文。
孫珮齊,(2015),住宅價格分量對其特徵係數變動之研究─以臺中市透天市場為例,逢甲大學土地管理學系碩士班碩士論文。
陳巧玟,(2017),估價師案例選取之研究-以臺北市與臺中市估價師為例,逢甲大學土地管理學系碩士班碩士論文。
陳奉瑤,(2017),國立政治大學地政學訊第62期,大量估價和個別估價的差異,第3-5頁。
陳奉瑤、楊依蓁,(2007),個別估價與大量估價之準確性分析,住宅學報,第16卷第2期,第67-84頁。
陳昭妤,(2016),論人工智慧創作與發明之法律保護-以著作權與專利權權利主體為中心,國立政治大學科技管理與智慧財產研究所碩士學位論文。
陳建宏,(2010),以特徵價格法分析高鐵桃園站周邊不動產交易情形,中華大學碩士論文。
陳淑媛,(2011),新巴塞爾資本協定下信用風險評等與財務危機預警模型於銀行授信決策之應用,德明財經科技大學資訊科技與管理研究所碩士論文。
管倖生,2010,設計研究方法(第三版),臺北,全華圖書。
彭建文、楊宗憲,(2007),自動估價系統對不動產估價師之潛在衝擊分析,住宅學報,第16卷第1期,第79-98頁。
潘淑滿,2003,質性研究:理論與應用,臺北市。心理出版社。
賴永城,(2014),不動產大量估價模型建置-以臺中市大樓/華廈為例,逢甲大學土地管理學系在職專班碩士論文。
賴碧瑩,2014,現代不動產估價:理論與實務,臺北,智勝文化事業有限公司。
蔡育展,(2016),機器學習與房地產估價,國立政治大學資訊管理學系研究所碩士論文。
韓揚銘,(2017),人工智慧新創公司領域分布及應用趨勢,資訊工業策會產業情報研究所,第16-20頁。

二、英文文獻
Arribas, I., García, F., Guijarro, F., Oliver, J., & Tamošiūnienė, R. (2016). Mass appraisal of residential real estate using multilevel modelling. International Journal of Strategic Property Management, 20(1), 77-87.
Du,D., Li, A., & Zhang, L. (2014). Survey on the applications of Big data in
Chinese real estate enterprise. Procedia Computer Science, 30, 24-33.
Dirican, C. (2015). The impacts of robotics, artificial intelligence on usiness and economics. Procedia-Social and Behavioral Sciences, 195, 564-573.
Hooton, C., & Kaing, D. (2017). Exploring machine learning’s contributions to
economic productivity and innovation.
Johnson, J. M. (2002). In-depth interviewing. Handbook of interview research:
Context and method, 103-119.
Munoz, J. M., & Naqvi, A. (2017). Artificial Intelligence and Urbanization: The
Rise of the Elysium City. Journal of Economics and Political Economy,4(1),.
Peña, S., Fuentes, C. M., Cervera, L. E., & Hernández, V. (2012). Planning
Support systems: a computer-assisted mass appraisal (CAMA) system for
Ciudad Juárez, México. Journal of Property Tax Assessment & Administration, 9(4), 25.
Rossini, P. (2000, January). Using expert systems and artificial intelligence for real estate forecasting. In Sixth Annual Pacific-Rim Real Estate Society
Conference, Sydney, Australia (pp. 24-27).
Zhou, G., Ji, Y., Chen, X., & Zhang, F. (2018). Artificial Neural Networks and the Mass Appraisal of Real Estate. International Journal of Online Engineering
(iJOE), 14(03), 180-187.

三、網路資訊
人工智慧如何重新定義管理,哈佛商業評論全球繁體中文版,https://www.hbrtaiwan.com/article_content_AR0005050.html
人工智慧可以準確給房屋估價嗎?,https://kknews.cc/zh-tw/house/xmqggkq.html
新創公司House Canary獲10億元投資,能用AI 測房價讓NBA球星也瘋狂!,2017/01/16,https://buzzorange.com/techorange/2017/01/16/housecanary-the-real-estate-start-up-company/
人工智慧的崛起與衝擊,http://iknow.stpi.narl.org.tw/Post/Read.aspx?PostID=14068
工研院技術月刊297期2016年07月號-人工智慧起飛。https://www.itri.org.tw/chi/Content/Publications/contents.aspx?SiteID=1&MmmID=2000&MSid=711032743064055635(最後瀏覽日:2018/3/14)
中央銀行全球資訊網,https://www.cbc.gov.tw/lp.asp?CtNode=886&CtUnit=490&BaseDSD=7&mp=1(最後瀏覽日:2018/3/17)
內政部不動產交易實價查詢服務網,http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action,(最後瀏覽日:2018/4/25)
House Canary: Predictive Real Estate Analytics & Insights,https://www.housecanary.com/,(最後瀏覽日:2018/3/17)
日本不動產服務商LIFULL採用Appier Aixon,https://www.bnext.com.tw/article/46641/appier-crossx-ai-aixon
仲量聯行,2016年7月4日發布《全球不動產透明度指數》(Global Real Estate Transparency Index) http://www.jll.com.tw/taiwan/zh-tw/news/137/global-real-estate-transparency-index
活絡房市交易,日本藉AI為閒置二手屋定價,https://technews.tw/2017/08/18/ai-boost-second-house-market/
房二代力挺 推推房上線,http://www.chinatimes.com/newspapers/20171111000085-260202,(最後瀏覽日:2018/3/26)。
科技部「人工智慧(AI)推動策略」https://www.most.gov.tw/folksonomy/detail?subSite=&l=ch&article_uid=a3f5e1d4-8206-4bd9-b456-1d7e2b084558&menu_id=d3c30297-bb63-44c5-ad30-38a65b203288&content_type=P&view_mode=listView(最後瀏覽日:2018/3/14)。
蘋果日報,AlphaGo再進化40天打敗人類3千年智慧,2017/10/19。https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171019/1225149/
The first World Conference on Technology, Innovation and Entrepreneurship,http://www.istanbuluniversityinnovation.org/,(最後瀏覽日:2018/3/16)。
數位時代,https://www.bnext.com.tw/article/46641/appier-crossx-ai-aixon,(最後瀏覽日:2018/3/16)。
經理人,SWOT分析,讓「生意頭腦」全速運轉,https://www.managertoday.com.tw/glossary/view/15
國教之友,第60卷第4期學校的策略管理P6-P8,湯志民,國立政治大學教育學系教授http://www2.nutn.edu.tw/gac500/webservice/96/book/p5/593/3-15.pdf
AI全面來襲 為什麼這次是真的?,天下雜誌638期 2017-12-18,https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5086950
AIV(人工智慧估價)的出現未來可能只有2%的估價師會被留下,https://kknews.cc/zh-tw/tech/3mmz3yg.html
AI offers hope for Japan's empty-home epidemic,https://asia.nikkei.com/Business/Trends/AI-offers-hope-for-Japan-s-empty-home-epidemic
HouseCanary: Predictive Real Estate Analytics & Insights,https://www.housecanary.com/
TechEmergence(2017/9/2),Zillow: Data-Driven Real Estate Appraisals at Your Fingertips,https://www.techemergence.com/zillow-data-driven-real-estate-appraisals-at-your-fingertips/(最後瀏覽日:2018/4/16)。
Redfin Estimate,https://www.redfin.com/
Using AI to Determine the Best Use of Real Estate,https://www.tractica.com/automation-robotics/using-ai-to-determine-the-best-use-of-real-estate/
Zillow Zestimate,https://www.zillow.com/zestimate/





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