臺灣博碩士論文加值系統

住宅具有永久性與不可移動性的特點，地點選擇之好壞關係到相當大的沉沒成本，選擇最佳的地點投資住宅建構，不但是保證住宅開發的效益，且是住宅開發投資成功的關鍵。本研究主要探討住宅的地點選擇，以實證案例應用層級分析法（AHP）用專家問卷方式計算影響住宅的點選擇相關因素的權重，取得住宅的點選擇的重要因素，再應用AHP的權重結合可拓（EM）之評價法找出建構住宅較優的地點，並做分析比較。本研究模型以交通設施、文教設施、休憩設施、嫌惡設施及日常生活機能設施五大構面組成，經研究分析結果發現AHP與可拓之評價法都分別能找出最佳的地點，但是應用AHP結合可拓之評價法找出之最佳地點更具客觀性，顯示用AHP結合可拓之評價法不僅可解決矛盾與不相容的問題，而且比AHP法更為客觀，是一種相當實用且客觀的決策方法。另外，本研究以台北（北）、台中（中）、高雄（南）為研究地區，發現北、中、南的民眾對住宅地點選擇因素有優先順序之分，北部較注重交通設施構面，中南部的民眾則較以文教設施構面為主，顯示因地區的人文不同，對地點選擇亦會有其不同的選擇方向。

Residential houses are permanent and immovable in nature; selecting an appropriate location for building a residential house is of great importance to affect the sunk cost involved in the investment. The optimal location for developing the residential house that will guarantee the profit of residential development is the key to the success of such investment. In this research, information on case studies were collected via questionnaires from experts and analyzed using the evaluation method that combines the AHP (Architectural Hierarchical Process) and EM (Extension Method) methods. Good locations of existing residential houses were compared and identified in order to developing the weights of various relevant factors for siting future residential houses. The model used for carrying out the studies consists of five facets considerations on facilities including transportation, education, recreation, likeness and daily living. The study results show that applying the combined AHP and EM evaluation method will enable the user to find the optimal location more objectively than using only the AHP method in addition to solving problems with inconsistent and contradictory natures. The combined method is thus a practical tool for making more objective policy decisions. Additionally, the study results obtained by targeting metropolises in three regions, i.e. north Taiwan (Taipei), central Taiwan (Taichung) and south Taiwan (Kaohsiung) reveal that residents of these three metropolises emphasize different factors when making decisions on locating residential houses. Residents in north Taiwan emphasize the availability of transportation infrastructures whereas residents in central and south Taiwan prefer locations with adequate cultural facilities. These results indicate that differences in cultural differences may be of significant importance that will affect the factors to be emphasized for siting residential houses.

致 謝 i
摘 要 ii
Abstract iii
目 錄 iv
表目錄 vi
圖目錄 ix
第一章 緒 論 1
1.1 研究背景與動機 1
1.2 研究目的 1
1.3 研究範圍與限制 2
1.4 研究流程與步驟 2
第二章 文獻探討 4
2.1 地點選擇的探討 4
2.1.1 地點選擇的重要性 4
2.1.2 地點選擇相關理論 5
2.1.3 地點選擇的評估方法 7
2.1.4 影響地點選擇的因素 9
2.2 有關住宅的探討 11
2.2.1 住宅的定義 11
2.2.2 住宅的重要性 11
2.2.3 住宅的特性 11
2.2.4 住宅與生命週期的關係 13
2.2.5 住宅類型 14
2.3 層級分析法（Analytic Hierarchy Process；AHP）簡介 15
2.3.1 AHP的應用範圍 15
2.3.2 AHP基本假設 15
2.3.3 AHP進行流程 16
2.3.4 AHP運算過程 17
2.3.5 AHP的優缺點分析 19
2.4 可拓（Extension Method）評價方法簡介 20
2.4.1 可拓學的體系與性質 21
2.4.2 優度評價法 22
2.5 近年相關文獻回顧 27
2.5.1 近年有關地點選擇之文獻回顧 27
2.5.2 近年有關住宅選擇因素之文獻回顧 29
2.5.3 近年有關AHP之文獻回顧 30
2.5.4 近年有關應用可拓評價方法之文獻回顧 32
第三章 研究方法 35
3.1 研究架構 35
3.2 研究模式 36
3.3 問卷發展與測試 37
3.3.1 問卷發展流程 37
3.3.2 問卷發展來源 38
3.3.3 研究假設 39
3.4 問卷預試 39
3.5 資料分析 39
第四章 研究分析 40
4.1 研究樣本分析 40
4.1.1 專家問卷對象 40
4.2 信度與效度 41
4.3 AHP評估準則因素權重建立與排序 41
4.3 應用可拓之評價方法實證方案 63
參考文獻 81
附錄一 專家問卷 90
附錄二 台北方案計算結果 94
附錄三 台中方案計算結果 106
附錄四 高雄方案計算結果 118

丁姵玉，2012，「應用結構方程模式結合可拓法探討托老中心地點選擇之因素」，國立勤益科技大學工業工程與管理研究所碩士論文。
水啟梅，2005，「製造業廠商之區位選擇」，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。
王素娟，2009，「西方區域經濟理論綜述」，赤峰學院學報，第25卷，第9期，頁79-81。
王偉、劉巍，2012，「不確定收益率下投資組合的可拓評價及變換」，廣東工業大學學報，第29卷，第1期，頁 83-87。
內政部營建署，2007，「住宅短缺、需求、型態、區位解釋」，http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&;view=article&;id=98&;catid=197
白光潤，2009，「應用區位論」初版，科學出版社，中國北京。
全國法規資料庫，2011，「住宅法第一章第三條第一款」，http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070195
吳岱真，2007，「購屋空間決策因素之探討與應用」，逢甲大學土地管理學系碩士論文。
吳耿東，2003，「臺北市辦公不動產要價租金衡量因素之探討」，國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文。
何智明，1998，「消費者住屋購買行為關鍵因素之研究-以台北市都會區為例」，中興大學企業管理學系碩士論文。
何則靈、劉斌，2008，「基於區位理論的網絡銷售與商店銷售的競爭優勢分析―以2007年上海地區情況為例」，物流工程與管理，第30卷，第11期，頁 66-69。
何應欽編譯，2009，「作業管理精簡版 (第九版) 」，第三版二刷，美商麥格羅希艾國際股份有限公司台灣分公司，台北。
汪仲祥，2003，「模糊層級分析法應用於IC 產業政策選取之研究」，國立中山大學公共事務管理研究所碩士論文。
李鎮宏，2001，「新竹市住戶之住宅選擇分析-Logit模式應用」，中華大學建築與都市計畫學系碩士班碩士論文。
李德威，2006，「建築廢棄物收容處理場所設置最佳區位評選之研究」，國立中央大學營建管理研究所碩士論文。
李茗芳，2007，「近20年來產業區位的研究進展」，亞熱帶資源與環境學報，第2卷，第2期，頁 86-93。
李美慧，2008，「台中港貨櫃營運競爭策略之研究」，國立成功大學交通管理科學研究所碩士論文。
李洋、楊茂盛，2010，「陝北地區坡耕地種植結構的可拓決策分析」，安徽農業科學，第38卷，第23期，頁 12809-12811。
杜林、袁蕾、熊浩、唐綱、李剛、孫才新，2011，「電力變壓器運行狀態可拓層次評估」，高電壓技術，第37卷，第4期，頁 897-903。
林子鈞，2012 ，「應用結構方程模式結合模糊理論探討綠住宅的地點選擇」，國立勤益科技大學工業工程與管理研究所碩士論文。
周傳斌、田永濤、彭麗莉，2010，「住宅小區選址決策模型」，重慶文理學院學報，第29卷，第2期，頁 8-9,13。
胡誌芳，1989，「台北市民住宅選擇與購屋能力之研究」，國立政治大學地政研究所碩士論文。
柯宏安，2003，「不同區域購屋者之購屋選擇屬性及搜尋行為研究」，東吳大學商學院企業管理學系碩士在職專班碩士論文。
姜鑫、羅佳，2009，「從區位理論到增長極和產業集群理論的演進研究」，山東經濟，第25卷，第1期，頁 19-25。
姜堯民，2001，「不動產投資-理論與實務」，新陸書局股份有限公司，台北市。
施習恭、宮大川，2010，「應用層級分析法與德菲法於台商導電橡膠業廠址選擇之研究」，品質學報，第17卷，第3期，頁 229-245。
信義不動產企劃研究室編，1997，「台灣地區房地產產業年鑑」，行義文化出版，台北。
陳文哲、劉樹童，2000，「設施規劃（工廠佈置與物料般運）」初版，中興管理顧問公司，台北。
陳奉瑤、章倩儀，2006，「不動產經營管理」，初版，智勝文化事業有限公司，台北市。
陳文偉、楊春燕、黃金才，2006，「可拓知識與可拓知識推理」，哈爾濱工業大學學報，第38卷，第7期，頁 1094-1096。
陳騰權，2006，「以多屬性決策(AHP)分析國家滿意度」，國防大學國防管理學院決策科學研究所碩士論文。
陳祥升，2007，「傳統區位理論對宜昌引資的啟示」，北方經濟，第2007卷，第7B期，頁 57-58。
陳怜秀、蔡哲民、顏守韓，「結合AHP與Fuzzy為多準則分析之基礎-以畢業旅遊行程規劃為例」，2007年資訊科技國際研討會。
陳慶益，2010，「應用模糊層級分析法於首購屋者對居住外部環境選擇架構之研究-以台中市西區為例」，逢甲大學環境資訊科技管理研究所碩士論文。
徐村和，1993，「模糊決策理論應用在大眾捷運系統與公車整合營運計劃之研究」，國立成功大學交通管理研究所博士論文。
徐璋杰，2009，「地質因子對加油站選址條件之重要性研究」，國立成功大學地球科學系碩士論文。
柴壽升、鮑華、常會麗，2010，「基於區位與空間結構理論的城市會展產業空間佈局與功能優化研究」，青島科技大學學報，第26卷，第3期，頁 21-26。
康志強、周輝、馮夏庭、楊成祥，2007，「大型岩質邊坡岩體質量的可拓學理論評價」，東北部大學學報(自然科學版)，第28卷，第12期，頁 1770-1774。
張金鶚，2003，「房地產投資與市場分析：理論與實務」，華泰文化事業股份有限公司，台北。
張有恆、徐村和，1993，「模糊度量AHP法----交通運輸計畫評估新模式」， Fuzzy理論與應用研討會，第365-371頁 。
張保隆、姜齊、盧昆宏、王瑞琛，1997，「生產管理」，華泰書局，台北。
張巍、胥維桃、鄭增楓，2007，「住宅項目選址決策模型」，重慶大學學報，第30卷，第8期，頁 153-159。
張瑋真，2012，「結合多目標規劃法與層級分析法於銀髮族安養機構選擇之研究」，長庚大學資訊管理研究所碩士論文。
傅和彥，2008，「生產與作業管理-建立產品與服務標竿」，第五版二刷，前程文化事業有限公司，台北。
楊春燕、蔡文，2000，「可拓工程研究」，中國工程科學，第2卷，第12期，頁 90-96。
楊春燕、蔡文，2007，「可拓工程」，科學出版社，北京。
楊戰社、苗倩娜，2012，「基於可拓之評價方法的土地徵用成功度評價」，安徽農業科學，第40卷，第12期，頁 7442-7444,7573。
鄧振源，1989，「相關性運輸投資計畫選擇之研究─非模糊與模糊多目標規劃方法」，國立交通大學交通運輸研究所博士論文。
鄧振源、曾國雄，1989，「分析層級法的內涵特性與應用（上）」，中國統計學報，第27 卷，第6期，頁 5-27。
鄧振源、曾國雄，1989，「分析層級法的內涵特性與應用（下）」，中國統計學報，第27卷，第7期，頁 1-20。
蔡文，1983，「可拓集合和不相容問題」，科學探索學報，第1期，頁 83-97。
蔡文，1999，「可拓論及其應用」，科學通報，第44卷，第7期，頁 673-681。
潘俊明，2008，「生產與作業管理」，第四版一刷，三民書局，台北市。
劉健鑫、崔漢國、代星、趙偲宇、李正民，2011，「換熱器設計方案多級可拓綜合評價」，化工學報，第62卷，第7期，頁 1970-1976。
黎景雪、潘慶忠、房剛、王培承，2011，「可拓聚類方法在醫院年收治病人數預測中的應用」，中國衛生統計，第28卷，第3期，頁 273-275。
蕭登豐，2009，「以AHP法探討知名國際快遞業者的客戶遴選指標的權重決定分析」，國立中央大學企業管理研究所碩士論文。
Akgun H. G.&; A. Turk., 2008, “Determination and analysis of site selection factors for kulliyes of architect Sinan with respect to the locations in the Ottoman city of Istanbul,” Building and Environment, Vol.43, No.5, pp.720-735.
Azadeh A., S. F. Ghaderi, M. Mirjalili, M. Moghaddam., 2011, “Integration of analytic hierarchy process and data envelopment analysis for assessment and optimization of personnel productivity in a large industrial bank,” Expert Systems with Applications, Vol.38, No.5, pp.2512-5225.
Alessio I., P. Nemery, K. Lidouh., 2013, “Location selection for the construction of a casino in the Greater London region: A triple multi-criteria approach,” Tourism Management, Vol.34, pp.211-220.
Belton V.&; A. E. Geary., 1983, “On a shortcoming of Saaty’s method of analytic hierarchies,”Omega, Vol.11, No.3, pp.228-230.
Belton V.&; A. E. Geary., 1985, “The legitimacy of rank reversal – acomment,”.Omega, Vol.13, No.3, pp.143-144.
Baghaee H.R.&; M. Abedi., 2011, “Calculation of weighting factors of static security indices used in contingency ranking of power systems based on fuzzy logic and analytical hierarchy process,” International Journal of Electrical Power &; Energy Systems, Vol.34, No.4, pp.855-860.
Christaller W., 1933, “Central Places in Southern Germany ” (translated by Baskin C (1966)), Prentice-Hall, Englewood Cliffs, NJ.
Chou S. Y., Y. H. Chang, C. Y. Shen., 2008, “A fuzzy simple additive weighting system under group decision-making for facility location selection with objective/subjective attributes,” European Journal of Operational Research, Vol.189, No.1, pp.132-145.
Chou T. Y., C. L. Hsu, M. C. Chen., 2008, “A fuzzy multi-criteria decision model for international tourist hotels location selection,” International Journal of Hospitality Management, Vol.27, No.2, pp.293-301.
Chou Y. C., Y. Y. Hsu, H. Y. Yen., 2008, “Human resources for science and technology: Analyzing competitiveness using the analytic hierarchy process,” Technology in Society, Vol.30, No.2, pp.141-153.
Chao K. H., 2009, “Prognostics in Motor Rotor Malfunction Using Extension Theory,” IEEE Conference Publications, pp.1416-1420.
Chen C. C., J. Chen, P. C. Lin., 2009, “Identification of significant threats and errors affecting aviation safety in Taiwan using the analytical hierarchy process,” Journal of Air Transport Management, Vol.15, No.5, pp.261-263.
Chaudhary D.&; R.Shankar., 2012, “An STEEP-fuzzy AHP-TOPSIS framework for evaluation and selection of thermal power plant location: A case study from India,” Energy, Vol.42, No.1, pp.510-521.
Francois G. &;S. Hallegatte., 2008,“Behaviors and housing inertia are key factors in determining the consequences of a shock in transportation costs,”Energy Policy, Vol.35, No.6, pp.3483~3495.
Guneri A. F., M. Cengiz, S. Seker., 2009, “A fuzzy ANP approach to shipyard location selection,” Expert Systems with Applications, Vol.36, No.4, pp.7992-7999.
Guo J. Y., &; C. R. Bhat., 2007, “Operationalizing the concept of neighborhood: Application to residential location choice analysis,” Journal of Transport Geograph, pp. 31-45.
Gustavo S. &; V. Miranda., 2009, “A two-stage planning and control model toward Economically Adapted Power Distribution Systems using analytical hierarchy processes and fuzzy optimization,” International Journal of Electrical Power &; Energy Systems, Vol.31, No.6, pp.277-284.
Gong J., X. Guo, L. Guo, J.Yang., 2012, “The Method of Regional Logistics Infrastructure Resources Integration Based on Extension Theory,” IEEE Conference Publications, pp.348-351.
Hoover E. M., 1948, “The Locat ion of Economic Activity,”New York : MacGraw – Hi l l Book Company.
Hikmet E., S. Ozcan, K. Karaboga., 2012, “Location selection for the construction of a casino in the Greater London region: A triple multi-criteria approach,” Procedia - Social and Behavioral Sciences, Vol.58, pp.1405-1414.
Losch, A., 1938, “Beitrage zur Stnadortstheorie Schmollers Jahrbuch,” Vol.42, pp.329-335.
Losch, A., 1940, “The Economics of Location,” Jena, Germany: Fischer (English translation, New Haven, CT: Yale University Press, 1954) .
Li W., X. Han, W.Meng., 2008, “The Application of Extension Engineering Method in Water Environmental Quality Evaluation,” IEEE Conference Publications, pp.1-4.
Li X. and L. Wang., 2012, “The evaluation model of college classroom teaching quality based on matter-element and extension set theories,” IEEE Conference Publications, Vol.2, pp.98-101.
Liu H., X.Zhang., 2011, “Study on location selection of multi-objective emergency logistics center based on AHP,” Procedia Engineering, Vol.15, pp.2128-2132.
Martin L., C. Dussault, H. S. Martin., 2012, “Multiscale assessment of the impacts of roads and cutovers on calving site selection in woodland caribou,” Forest Ecology and Management, Vol.286, pp.59-65.
Millet I.&; P. T. Harker, 1990, “Globally effective questioning in the analytic hierarchy process,” European Journal of Operational Research, Vol.48, pp.88-97.
Monika F., R. V. Andersen, P. Wargocki., 2012,“Questionnaire survey on factors influencing comfort with indoor environmental quality in Danish housing,” Building and Environment, Vol. 50, pp. 56~64.
Mojtaba T., A. Kaboli, M.B. Aryanezhad, K. Shahanaghi, A. Siadat., 2008, “A new method for location selection: A hybrid analysis Original Research Article,” Applied Mathematics and Computation, Vol. 206, No.2, pp.598-606.
Mulliner E., K. Smallbone, V. Maliene., 2013, “An assessment of sustainable housing affordability using a multiple criteria decision making method,” Omega, Vol.41, pp.270-279.
Nahid M. &; G. R. Amin., 2010, “Railway station site selection using analytical hierarchy process and data envelopment analysis,” Computers &; Industrial Engineering, Vol.59, No.1, pp.107-114.
Pai N. S., S. F. Huang, Y. P. Kuo, C. L. Kuo., 2010, “License plate recognition based on extension theory,” IEEE Conference Publications, Vol.2, pp.164-167.
Ridker R.&; J. Henning., 1976, “The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution,” Review of Economics and Statistics. Vol. 49, pp. 246-257.
Robert A. O. &; A. G. Abdul-Muhmin., 2010, “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia,” Habitat International, Vol.34, No.2, pp.219-227.
Saaty T. L., 1971, “How to make a decision:The analytic hierarchy ptocess,”European Journal of Operational Research, Vol. 40, pp.9-10.
Saaty T. L., 1980, “The analytic hierarchy process,”New York: McGraw-Hill.
Saaty T.L. &; L. G. Vargas., 1982, “The Logic of Priorities,” Boston: Kluwer-Nijhoff.
Stevenson W., 1996, “Productions/Operations Management,” Irwin Publishing Company, 5th Edition.
Suo G. B., 2012, “An Extension-Matter-Element Model-Based Estimation of City Ecosystem Health,” IEEE Conference Publications, pp.1194-1196.
Tzeng G. H., M. H. Teng, J. J. Chen, S. Opricovic., 2002, “Multicriteria selection for a restaurant location in Taipei.”Hospitality Management, Vol .21, pp.171-187.
Tuncay O., N. Celebi, S. Esnaf., 2011, “Comparative analysis of multi-criteria decision making methodologies and implementation of a warehouse location selection problem,” Expert Systems with Applications, Vol.38, No.8, pp.9773-9779.
Tan T. H., 2012, “Meeting first-time buyers’ housing needs and preferences in greater Kuala Lumpur,” Cities, Vol.29, No.6, pp.389-396.
Von Thunen J. H., 1826, “Der Isoliererte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalekonomie”, Hamburg. Band 1: 1-2.
Weber A., 1909, “Über den Standort der Industrie, 1 Teil: reine Theorie des Standorts.” Tübigen: Mohr
Wang M. H. &; C. Y. Ho., 2005, “Application of extension theory to PD pattern recognition in high-voltage current transformers,” Power Delivery, Vol.3, No.20, pp.1939-1946.
Wang M., Y. Q. Yu, B. Zeng., 2008, “Research and Application of Information Granulation Based on Extension Method,” IEEE Conference Publications, pp.377-381.
Weng G., Z. Wenwei, Q. Jun., 2011, “Research on Comprehensive Evaluation of Regional Power Quality Based on Multistage Extension Method,” IEEE Conference Publications, pp.1-4.
Wu W., W. Zhang, G. Dong., 2013, “Determinant of residential location choice in a transitional housing market: Evidence based on micro survey from Beijing,” Habitat International, Vol.39, pp.16-24.
Yin J., X. Liang, C. Xiao, R. Wei, S. Chen., 2011, “The Application of Matter-Element Extension Method Based on Gray Clustering Theory in the Groundwater Quality Assessment of Jilin City,” IEEE Conference Publications, pp.2100-2103.
Yang Y., K.F. Wong, T. Wang., 2012, “How do hotels choose their location?Evidence from hotels in Beijing,” International Journal of Hospitality Management, Vol.31, No.3, pp.675-685.
Zhou Y., Q.Xu, J. Zhao, J. Zhang., 2009, “Application of extension theory to the evaluation of coal mines geological safety,” IEEE Conference Publications, pp.4937-4941.
Zhao X., Q.Qi, Y.Zhou, J.Zheng., 2010, “Establishment of air quality assessment model with weight based on extension theory,” IEEE Conference Publications, Vol.1, pp.663-665.
Zhang J., J.Zhao, X. Qian., 2012, “Risk Assessment of Mobile Payment System Security Based on Extension Theory,” IEEE Conference Publications, pp.880-883.