臺灣博碩士論文加值系統

不動產是眾多金融投資工具之一，亦可作為理賠、融資、處分及課稅的依據，因此正確評估不動產價值是相當重要的。常用的不動產估價方法有市場比較法、收益還原法、成本法及特徵價格法，其中前三項方法在估價過程中個人主觀因素佔極大之比例，因而恐難估出令人信服的價格，因此選擇較佳的估價方法是很重要的。再加上國內學者大多以台北市、台中市或高雄市為研究地區，少以台南市為研究範圍。因此本文的研究目的如下：1. 欲應用特徵價格法釐清影響台南市房地產價格之主要因素。2.在特徵價格理論下，分析不同模型的價格預測能力績效，以建立台南市房價的特徵價格模型。

實證結果顯示雙對數模型為較佳的房價模型，且由雙對數模型校估結果可知，影響台南市房價較為顯著的因素有建坪、地坪、路寬、所得、臨街關係、總樓層數、土地使用類別、屋齡及用途類別。其中建坪、地坪、路寬、所得、臨街關係、總樓層數及土地使用分區等變數與房價呈現正相關；而屋齡及用途類別等變數與房價呈現負相關。綜合上述結果，本研究釐清影響台南市不動產估價之因素，期望能提供台南市未來在建立估價模式時之參考。

關鍵詞：不動產估價、特徵價格法、台南市

Real estate is one of financial investment tools, so it is vary important to appraise correctly the real estate value. Sales comparison approach, income capitalization approach, cost approach and hedonic price approach are four principal methods to appraise. But for the first three methods, individual subjective factor accounts for the enormous proportion in the process. Thus it is afraid that the appraised prices can not be persuasive. Therefore choosing a better evaluative method is very important. Previous researches mostly take Taipei City, Taizhong City or Kaohsiung City as research scope. This study chooses Tainan City as research scope, and uses the hedonic price theory to find the main factors that affect the house prices in Tainan City. Under the hedonic price theory, this study also analyzes three models to find the best hedonic price model in Tainan City.

The empirical results show that Log-Log Linear Model is the best model, and the variables that affect conspicuously house price in Tainan City are floor area, land area, road-width, income, road-relation, total floor, zoning, age of house and type of house. And first seven variables are positively correlated to house price; while the other variables are negatively correlated to house price.

Keywords：Appraisal of real estate, Hedonic Price Theory, Tainan City

目 錄
摘要……………………………………………………………………Ⅰ
ABSTRACT ……………………………………………………………Ⅱ
謝誌……………………………………………………………………Ⅲ
目錄……………………………………………………………………Ⅳ
圖表索引………………………………………………………………Ⅵ
第一章 緒論…………………………………………………………1
第一節 研究動機與目的……………………………………………1
一、研究動機 …………………………………………………………1
二、研究目的 …………………………………………………………2
三、研究限制 …………………………………………………………2
第二節 研究流程……………………………………………………3
第二章 文獻探討……………………………………………………4
第一節 特徵價格理論回顧…………………………………………4
一、特徵價格理論的發展 ……………………………………………4
二、理論基礎與基本假設 ……………………………………………5
三、理論模型介紹……………………………………………………10
第二節 實證文獻回顧 ……………………………………………12
一、房地產價與區域環境相關研究…………………………………12
二、房地產價與住宅屬性相關研究…………………………………14
三、小結………………………………………………………………24
第三章 研究範圍與方法 …………………………………………25
第一節 研究範圍 …………………………………………………25
一、研究空間…………………………………………………………25
二、研究對象…………………………………………………………25
三、資料來源與時間範圍……………………………………………25
第二節 變數篩選與設計 …………………………………………27
一、影響因素篩選與定義……………………………………………27
二、特徵價格模型設計………………………………………………30
三、特徵價格分析之假設檢定………………………………………32
四、模型預估誤差評估指標…………………………………………33
五、小結………………………………………………………………34
第四章 實證結果分析 ……………………………………………35
第一節 台南市不動產交易價格現況 ……………………………35
一、不動產價格分析…………………………………………………35
第二節 特徵價格模型估計結果 …………………………………37
一、線性模型…………………………………………………………37
二、半對數線性模型…………………………………………………39
三、雙對數線性模型…………………………………………………42
第三節 特徵價格預測結果分析 …………………………………45
一、結果分析…………………………………………………………45
二、小結………………………………………………………………45
第五章 結論與建議 ………………………………………………47
第一節 結論 ………………………………………………………47
第二節 建議及後續研究 …………………………………………48
一、建議………………………………………………………………48
二、後續研究…………………………………………………………48
參考文獻………………………………………………………………49
作者簡介………………………………………………………………54


圖 表 索 引
圖1-1 研究流程圖 ……………………………………………………3
圖2-1 消費者對特徵的出價函數圖 …………………………………7
圖2-2 生產者對特徵的要價函數圖 …………………………………9
圖2-3 市場均衡圖……………………………………………………10
圖3-1 台南市行政區位置圖…………………………………………26
表2-1 國內外文獻研究結果彙整表 ………………………………17
表3-1 變數定義與說明 ……………………………………………30
表4-1 2006年台南市房價敘述統計表……………………………35
表4-2 2002年～2006年台南市各區平均房價……………………36
表4-3 線性模型下個變數相關係數表 ……………………………37
表4-4 線性模型下特徵價格分析表 ………………………………38
表4-5 半對數模型下個變數相關係數表 …………………………40
表4-6 半對數模型下特徵價格分析表 ……………………………41
表4-7 雙對數模型下個變數相關係數表 …………………………42
表4-8 雙對數模型下特徵價格分析表 ……………………………43
表4-9 模型預估誤差指標 …………………………………………45
表4-10 房價影響因素之實證分析結果表 …………………………46

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