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摘要

不動產登記制度下借名登記契約，為當事人間約定，一方經他方同意，將屬於一方之財產，以他方之名義，登記為所有權人，而實際之管理、使用、收益、處分權限均由一方行使之契約。此種契約造成不動產登記制度下，名義上權利人與實質權利人不一致情況。

本文主要係由實體法觀點出發，以理論及實務雙向分析討論借名登記契約之性質，釐清當事人間之權利義務法律關係。又借名登記契約為無名契約，與類似之契約比較，如消極信託、信託契約、贈與契約、委任契約後，認為應類推適用委任契約。此外，透過公證制度以公證人探求當事人間對於不動產借名登記契約之真實意思並說明法律效果，藉以分流及區辨契約類型，如該契約無違反強行禁止規定、公序良俗、且具目的性正當原因，基於契約自由原則及一般契約解釋原則，近年來轉變承認借名登記契約之效力為有效，並討論因信賴登記簿公示外觀真實之第三人間法律關係及借名財產所有權認定，為了維護交易秩序安全，將登記絕對之公信效力限縮於善意第三人之保護。藉以建構不動產借名登記契約定位，以消彌爭端。




關鍵字：借名登記、不動產借名登記、所有權歸屬、公證

Abstract

The contract that borrowing other’s name for real estate registration is meaning about that “The parties agree with that one party provides his name for the other as the registrant of real properties, or only provides his name to the other for registration of real estate. But the management, usage, and disposition of properties are succeeded by the others. This contract will be inconsistent with the ownership of properties or the rights of ownership with the registrations of properties.

This article starts from the viewpoint of substantive law. The thesis is trying to identify the nature of contract that borrowing other’s name for real estate registration by two-way analysis of theories and practices, and clarifying the rights and obligations among the parties. Comparing with other similar types of contracts such as passive trust, trust agreement, gift, and mandate contract, the innominate contract will be considered as a mandate contract by analogous application. Additionally, this thesis will also discuss the practical views from Notary Law perspectives to explore the true meaning of the real estate transaction among the parties as well as its legal effects, types of arrangement for bona-fide third parties and transaction security. Thus, recent legal practices has recognized the effect of the contract that borrowing other’s name for real estate registration as long as the contract is based on freedom of contract principle and general contractual principles of interpretation, i.e. A contract, with a legitimate purpose, should be valid, if it does not violate an imperative or prohibitive provision of the laws and regulations, or against public policy.

Key terms: Borrowing Other’s Name、Real Estate Registration、The Attribution of Ownership、Notary Law

目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第一項 研究動機 1
第二項 研究目的 3
第二節 研究方法 4
第一項 文獻分析法 4
第二項 實務觀察與分析 4
第三節 文獻探討 4
第四節 預期成果 5
第二章 不動產登記制度之基本概念、類型及效力 6
第一節 不動產登記制度之起源 6
第一項 歷代不動產登記制度之法制態樣 6
第二項 日據時期不動產登記制度之法制態樣 7
第一款 日治時期登記制度之施行歷程 7
第一目 舊慣時期(1895~1905) 7
第二目 土地台帳建立時期(1905~1922) 8
第三目 日本民法施行時期(1923~1945) 8
第三項 光復初期不動產登記制度之法制態樣 9
第二節 不動產登記制度之意義 10
第一項 不動產之定義 10
第二項 外國不動產登記制度 12
第一款 契據登記制 12
第二款 權利登記制 13
第三款 托崙斯登記制 15
第三項 我國不動產登記制度 15
第一款 依民法規定 16
第一目 設權登記 16
第二目 宣示登記 17
第三目 物權關係債權約定等之登記 18
第二款 依土地法規定 19
第一目 強制登記 20
第二目 實質審查制 20
第三目 登記具有絕對效力 21
第四項 不動產登記下審查制度之困境 21
第一款 採實質審查 22
第一目 實務見解 22
第二目 學說見解 23
第二款 採形式審查 23
第一目 實務見解 23
第二目 學說見解 24
第三節 不動產登記制度之效力 25
第一項 公示力 27
第二項 推定力 28
第三項 公信力 28
第三章 不動產登記制度下借名登記之法律關係 31
第一節 不動產借名登記之意義 31
第一項 不動產借名登記之特色 33
第一款 本土化 33
第二款 名與實不符 34
第三款 與法規範衝突 34
第二項 不動產借名登記行為之關係人 35
第一款 借名人 35
第二款 出名人 35
第三款 利害關係人 36
第一目 借名人之債權人 37
第二目 出名人之債權人 40
第三項 不動產借名登記契約之性質 41
第一款 非典型契約(無名契約) 41
第二款 債權契約 42
第三款 不要式契約、不要物契約 43
第四款 有償契約、無償契約 43
第五款 不真正雙務契約 43
第四項 不動產借名登記契約之正當目的性 44
第一款 為避免債權人之強制執行 45
第二款 規避法律不動產取得之資格限制 47
第三款 避免稅捐、節稅 48
第四款 基於身分關係之情誼 49
第五款 隱藏財產狀態(單純借名) 50
第二節 不動產借名登記契約與民法一般原則之探究 51
第一項 借名登記與通謀虛偽意思表示 51
第二項 借名登記與脫法行為 52
第一款 農地買賣 52
第二款 原住民保留地 55
第三項 借名登記與消極信託 57
第一款 實務見解 59
第一目 非通謀虛偽意思表示 59
第二目 具正當確實原因 61
第二款 學說見解 62
第一目 區分說 62
第二目 無效說 63
第三節 不動產借名登記契約實體法態樣觀察與區辨 64
第一項 借名登記與信託契約 65
第二項 借名登記與贈與契約 68
第三項 借名登記與委任契約 70
第四章 不動產借名登記契約之法律關係 72
第一節 不動產借名登記契約當事人間之內部效力 72
第一項 無效 72
第二項 有效 74
第三項 附條件有效 75
第二節 不動產借名登記出名人逕行處分之外部效力 76
第一項 出名人有權處分說 76
第一款 實務見解 76
第二款 學說見解 78
第二項 出名人無權處分說 79
第一款 實務見解 79
第二款 學說見解 80
第三項 借名人回復登記之請求權基礎 83
第一款 依民法第113條無效法律行為 83
第二款 依民法第179條不當得利返還請求權 84
第三款 依民法第184條侵權行為損害賠償請求權 85
第四款 依民法第767條所有物返回請求權 85
第三節 韓國於不動產借名登記之處理方式 86
第一項 韓國不動產物權移轉合意之立法過程 86
第二項 韓國不動產登記制度之簡介 87
第一款 不動產登記程序 88
第二款 登記機關審查權限及登記效力 92
第三項 不動產真實權利人名義登記法之立法及施行 93
第一款 名義信託(借名登記)起源及使用 94
第二款 立法目的與借名契約之效力 96
第三款 出名人處分其借名財產之效力 98
第四款 於施行後產生之爭議 99
第五章 不動產借名登記法制化之理論與基礎 101
第一節 不動產借名登記與公證制度之嶄新契機 101
第一項 民法第166條之1 101
第一款 立法理由 101
第二款 爭議問題 102
第二項 德國不動產物權變動方式及公證制度 106
第一款 德國不動產物權移轉合意之立法過程 106
第二款 德國不動產物權變動與公證制度配合之體現 107
第二節 我國公證制度之簡介 110
第一項 公證制度對於民事法律程序的功能 110
第二項 借名登記與公證之實益效力 111
第一款 確認當事人真意、說明法律效果 111
第二款 證明法律行為及文書保全 112
第三款 減輕登記機關審查權限 113
第六章 結論 114
參考文獻 120
一、專書 120
二、期刊文章 122
三、學位論文 126
四、網路資源 126
五、參考判決列表 127
(一)最高法院判例 127
(二)最高法院判決 128
(三)最高行政法院 130
(四)高等法院判決 130

參考文獻
（依姓名筆劃順序）

一、專書
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最高法院82年度台上字第930號判決。
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最高法院86年度台上字第3306號判決
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最高法院89年度台上字第572號判決。
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最高法院90年度台聲字第534號判決。
最高法院91年度台上字第358號判決
最高法院91年度台上字第668號判決。
最高法院91年度台上字第1871號判決。
最高法院92年度台上字第1054號判決
最高法院92年度台上字第1644號判決。
最高法院92年度台上字第2374號判決。
最高法院93年度台上字第1634號判決。
最高法院94年度台上字第907號判決。
最高法院94年度台上字第953號判決。
最高法院94年度台上字第1532號判決。
最高法院94年度台上字第1860號判決。
最高法院95年度台上字第326號判決。
最高法院95年度台上字第1151號判決。
最高法院96年度台上字第2871號判決。
最高法院97年度台上字第637號判決。
最高法院97年度台上字第879號判決。
最高法院97年度台上字第1954號判決。
最高法院97年度台上字第2445號判決。
最高法院98年度台上字第76號判決。
最高法院98年度台上字第709號判決。
最高法院99年度台上字第592號判決。
最高法院99年度台上字第1422號判決。
最高法院99年度台上字第1424號判決。
最高法院99年度台上字第1662號判決。
最高法院99年度台上字第2448號判決。
最高法院100年度台再字第45號判決。
最高法院100年度台上字第775號判決。
最高法院100年度台上字第1972號判決。
最高法院100年度台上字第2065號判決。
最高法院100年度台上字第2101號判決。
最高法院101年度台簡上字第7號判決。
最高法院101年度台上字第854號判決。
最高法院101年度台上字第2040號判決。
最高法院102年度台上字第19號判決。
最高法院102年度台上字第959號判決。
最高法院102年度台上字第1056號判決。
最高法院102年度台上字第1693號判決。
最高法院102年度台上字第1726號判決。
最高法院102年度台上字第2117號判決。
最高法院102年度台上字第2189號判決。
最高法院102年度台上字第2424號判決。
最高法院103年度台上字第736號判決。
最高法院103年度台上字第1217號判決。
最高法院103年度台上字第1518號判決。
最高法院103年度台上字第1519號判決。
最高法院104年度台上字第553號判決。
最高法院104年度台上字第1668號判決。
最高法院104年度台上字第1905號判決。
最高法院105年度台抗字第376號判決。
最高法院105年度台上字第473號判決。
最高法院105年度台上字第600號判決。
最高法院105年度台上字第929號判決。

(三)最高行政法院
最高行政法院92年度盼字第59號判決。
最高行政法院96年度裁字第 2751號裁定。

(四)高等法院判決
臺灣高等法院92年度上字第947號判決。
臺灣高等法院101年度易字578號判決。
臺灣高等法院102年度台上字第294號判決。
臺灣高等法院104年度原上易字第4號判決。
臺北高等行政法院90年訴字第175號判決。