|
預售屋買賣契約者,乃當事人約定一方按期支付價金,他方於一定期限內將房屋建築完成並移轉財產權之契約。關於預售屋買賣糾紛多年來一直是不動產交易市場上極為嚴重的問題,按消費者購買經驗有限,加以購屋資訊不足,極易發生建商以不公平競爭行為從事交易,其中尤以建商不實廣告誤導交易相對人,影響市場交易秩序至深。他方面建商常利用不公平之定型化契約條款免除或限制自己責任,至購屋人權益受損,而求償無門.為解決預售屋買賣中最引人詬病之不實廣告及不公平定型化約款問題,本文乃以上開兩大問題之立法、司法、行政方面為經, 公平交易法與消費者保護法為緯,並參酌外國相關法制及實務學說見解以規制之,其能確保消費者權利即公平交易。 第一章「緒論」:說明本論文之研究動機、目的、方法及範圍。 第二章「預售屋制度」:介紹美國、日本、大陸之預售屋制度,其中如專款專用、付款中間人、重要事項說明義務等均可作為吾國建立不動產交易秩序之參考,另指出目前吾國建築經理管理辦法之運作缺失,盼日後能配合「不動產交易法」之施行以發揮保障交易安全之功能。 第三章「預售屋買賣契約之法律關係」:研究預售屋買賣契約之法律性質及當事人間之權利義務,並指出消者保護法及公平交易法中對預售屋交易相關業者之規範。建商應依契約內容施工,始為合乎「債之本旨的給付」。 第四章「預售屋買賣不實廣告之研究」:介紹外國對不實或引人錯誤廣告之立法例私法規制及行政規制方向,及美、日學者之學說見解。其次,歸納吾國公平交易委員會對不實廣告之判斷標準及類型,探討吾國民法、公平交易法及費者保護法對廣告之規制及評價。並參酌與我國國情相近之日本「建地建物交易業法」對不動產交易之廣告規制,以明確建商製作預售屋廣告時應注意之正確及充份揭示之義務並確保廣告之真實。消保法將以任何形式出現之廣告內容,皆納入契約內容之一部分而成為契約條款,視為契約之內容。故預售屋買賣契約成立後,建商無法履行不實廣告所形成之契約義務時,購屋人即得依民法有關出賣人債務不履行、瑕疵擔保責任之規定行使權利亦得主張受該虛偽不實廣告之詐欺,爰依民法地九十二條撤銷系爭契約並得依公平法及消保法請求懲罰性損害賠償。 第五章「預售屋買賣定型化契約之研究」:介紹外國對定型化契約之立法例、司法規制及行政規制方向,並探討吾國民法、公平交易法及消費者保護法對定型化契約之規制及評價。關於預售屋買賣定型化約款,本文以各級法院對國內現行預售屋買賣契約條款之個案判決,與內政部版、消基會版範本為主要探討對象,並及於不動產交易法草案之相關規定。消費者保護法係以誠信原則與公平原則對定型化契約進行規制,是建商如能將契約重要因素條款空白,留待簽約時由買賣雙方磋商填入,增加「非一般條款」之約定,使預售屋買賣契約在兼顧契約意思自由及消保法所欲達成之契約正義下成立, 必能落實保護購屋人權益,並達成建購雙嬴境界。 第六章「結論」:將各章爭點予以整理並提出建議。
|