臺灣博碩士論文加值系統

隨著氣候變遷的議題持續受到關注與討論，政府大力推行防減災工作，開始推行災害潛勢與防災地圖等資料之建置。過去因住宅市場過於熱絡，不動產實價登錄也得以實施，預期能夠讓民眾購屋時，於市場上資訊不對稱的情況得以減輕。
研究使用內政部不動產交易實價登錄資料，與政府各單位發布之災害潛勢圖資，進行災害潛勢對住宅價格影響之特徵價格分析，研究方法使用線性迴歸模型結合地方型自我相關測試，結果顯示桃園整體住宅價格會因屋齡老舊而減少價值，客廳數、衛浴數及總樓層等結果皆符合預期，具有顯著的正面效益。
住宅外部因素影響，透過模型結果顯示，主要道路會對50公尺內住宅產生負面影響，可能原因為主要道路對於居住寧適性較低，導致離主要道路較遠的住宅價格較高。淹水機率在桃園整體價格模型分析下對價格有正面影響，和預期結果不同，在不同價格聚類模型分析下，高價位聚集地區淹水潛勢影響為正，但低價位聚集地區則無顯著影響。對於此現象之發生除了假設淹水潛勢可能受到其他因素影響，導致淹水機率越高的地區，住宅價格跟著提升。土石流潛勢溪流之影響在整體市場下顯著程度較低，缺乏足夠證據顯示在土石流潛勢溪流影響範圍50公尺內之住宅受其影響。最後，模型顯示斷層帶100公尺內的住宅會受其影響，符合研究預期結果，斷層帶對價格有負面影響。

When the climate changing issue was consistently being focused and discussed, the government started to push the task of disaster protection and mitigation hard and establish the potential disaster maps. Due to the reason of overheated in the real estate market, Registering the Actual Selling Price can be on line which expected to help ease information asymmetry in the housing market.

The research uses the data of Real Estate Actual Transaction Price from Ministry of the Interior and potential hazards from the jurisdictional authorities to analyze how potential hazards impact the housing hedonic price. By using linear model and combining with LISA for research methods, the result shows that whole housing market were losing values because of older age. The variables of number of living room、bathroom and total floors are in line with expectations which are positive and significant.

According the model result, residential external factors like the main road could influence the housing value goes down. The reason could be it is lower comfort, so out of 50 meters from main road are higher than that. It is not as expect that flood probability in housing market. In different cluster, the result is positive in HH cluster. And LL cluster is not significant. This situation can be assumed that other factors influence potential flooding and led it to increase the prices.

It is lack of evidence to show the prices were impacted by in the potential debris flow torrent 50 meters area with variable being insignificant. Finally, it shows the value of housing in the nearing 100 meters fault area that is negative.

論文題目........................I
論文口試委員審定書...............II
致謝...........................III
摘要...........................IV
Abstract.......................V
目錄...........................VII
圖目錄.........................IX
表目錄.........................X
第一章 緒論...................1
第一節 研究動機...................1
第二節 研究目的...................2
第三節 研究架構...................3
第二章 文獻回顧...................5
第一節 特徵價格理論...................5
壹、特徵價格之理論...................5
貳、特徵價格之應用...................6
第二節 災害潛勢與住宅價格之研究...................8
壹、災害潛勢...................8
貳、災害風險對住宅價格之影響...................9
第三章 研究設計與方法...................15
第一節 研究設計...................15
第二節 研究方法...................16
壹、多元線性迴歸...................16
貳、地理加權迴歸...................20
第三節 研究資料之說明................26
第四節 模型建構與變數說明...................35
壹、模型建立...................35
貳、研究變數敘述性統計 36
第四章 實證分析...................38
第一節 桃園整體價格實證分析...................38
第二節 高價聚類與低價聚類...................40
壹、空間自相關分析（LISA）...................40
貳、高低價聚類價格實證分析...................44
第五章 結論與建議...................46
第一節 研究結論...................46
第二節 研究建議...................47

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