臺灣博碩士論文加值系統

本研究個案公司為雲林在地小型建商用以人為本的概念作為出發，融合人文、自然共生等特點，打造與雲林在地傳統建設公司截然不同的建築風格，並透過創新的差異化行銷策略，經時間淬鍊、市場嚴峻考驗，成功打造獨一無二的品牌形象，成為雲林縣建築產業的新標竿，因此本研究透過三個建案來探討及分析，了解雲林地區建造房屋發展之概況與造成建商轉型的外部因素(PEST分析模型)，並運用行銷策略、行銷組合等方法整理出能在競爭市場中殺出一條活路的行銷差異化優勢，例如:面對少子化及大環境不景氣問題，順勢推出小坪數、低總價產品來吸引年輕族群購買，又或者是在推出的建案中營造新商圈，增加房屋與地段的價值性，一方面提升房屋增值空間，二方面也增添房屋更多未來發展潛力，促使顧客購買意願，所以一企業不僅需要把關好產品品質外，推出市場產品的時機點與消費者價值觀接受的等值性往往也是影響企業成功的關鍵因素，因此唯有密切掌握市場動態趨勢，精確瞭解消費者需求，以顧客滿意度為最重要之企業信念，才是吸引消費者購買之道，這也是本個案透過差異化行銷策略成功建立好的品牌權益。

The case company is a small construction company which combines aesthetic and nature characteristics together to create a unique construction style and company brand image in Yunlin county. We used three construction projects to discuss and analyze the current status of construction industry and environment factors to result in the organization revolution. To understand the external environment factors, we used PEST model to analyze the industry environment systematically. Then, we adopted differentiation marketing strategy and combine with mix sales strategy to create competitive advantages. How to enhance the value of houses in the future is a critical issue to the survival of the construction companies. A good company not only provides the adequate quality to consumers but also to understand the importance of product launch timing and consumers’ needs. Besides, customers’ loyalty would result in customers’ satisfaction.

摘要 i
Abstract ii
誌謝 iii
目錄 iv
表目錄 vi
圖目錄 vii
第一章緒論 1
1.1研究背景與動機 1
1.2 研究目的 3
第二章文獻探討 4
2.1 建築產業結構 4
2.2 住宅形式 5
2.3 差異化策略 9
第三章研究方法 11
3.1 研究流程 11
3.2個案研究法 11
3.3 個案選擇 12
3.4 資料蒐集方法 13
第四章研究結果 14
4.1雲林縣建築產業外部環境 14
4.1.1 PEST分析模型（PEST Analysis） 14
4.2選擇個案產品介紹 20
4.3 差異化策略 29
4.3.1行銷策略(STP) 31
4.3.2行銷組合 32
第五章結論與建議 38
5.1結論 38
5.2策略建議 40
5.3研究限制與未來研究建議 41
參考文獻 42

中文參考資料：
1.李春長、游淑滿、張維倫（2012），公共設施、環境品質與不動產景氣對住宅價格影響之研究-兼論不動產景氣之調節效果。住宅學報，21(1)，67-87。
2.吳家德（2015），房地產理論與實務。五南圖書出版股份有限公司。
3.花敬群與張金鶚（1999），住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係。都市與計畫，26(1)，79-94。
4.林瑞陽（2001），台灣營建產業不同發展階段經營策略分析之研究。雲林，國立雲林科技大學企業管理研究所碩士論文。
5.林楨家與黃志豪（2003），台北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化。運輸計劃季刊，32(4)，777-800。
6.柯伯煦（2006），不動產經營管理策略。新文京開發出版股份有限公司。
7.張金鶚與范垂爐（1993），房地產真實交易價格之研究。住宅學報，1，75-97。
8.陳顗百（2014），實施不動產實價登錄制度對台灣房地產市場之影響。台中，東海大學高階經營管理碩士論文。
9.陳心怡與陳彥仲（2002），台北都會區住宅次市場之界定及其價格變動之觀察。2002年中華民國住宅學會第十一屆年會論文集。
10.陳章瑞與宋維真（2007），GIS 調查方法於特徵價格法衡量都市綠地美質之影響與效益。調查研究-方法與應用，22，39-87。
11.許枝旺（2014），台中建築業經營策略之研究。台中，逢甲大學經營管理碩士在職專班。
12.黃清玄（2004），建築開發經營策略之研究－以京城建設為例。高雄，國立高雄第一科技大學營建工程所碩士班。
13.彭建文與張金鶚（2000），總體經濟對房地產景氣影響之研究。國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學，10(3)，330-343。
14.曾定祁（2007），台灣建築產業網路行銷策略之研究。台北，淡江大學管理科學研究所企業經營碩士在職專班。
15.楊宗憲與蘇倖慧（2011），迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究。住宅學報，20(2)，61-80。
16.盧繼先（2005），大高雄地區建築業經營策略之研究。高雄，義守大學管理研究所碩士班。
網路參考資料：
1.中華民國中央銀行（2018），重貼現率。https://www.cbc.gov.tw/lp.asp?ctNode=640&CtUnit=303&BaseDSD=32&mp=1。檢視日期：2017/12/28。
2.內政部統計處（2017），歷年雲林縣人口數與組成人口。https://www.moi.gov.tw/stat/index.aspx。檢視日期：2017/12/28。
3.內政部不動產資訊平台（2017），建物買賣移轉登記。http://pip.moi.gov.tw/Upload/CustomFile/Doc/1061005-106Q2%E4%BD%8F%E5%AE%85%E5%83%B9%E6%A0%BC%E6%8C%87%E6%95%B8%E7%99%BC%E5%B8%83%E5%85%A7%E5%AE%B9(%E5%AE%9A%E7%A8%BF).pdf。檢視日期：2017/12/26。
4.內政部統計處（2017），內政統計指標縣市排名。https://www.moi.gov.tw/stat/node.aspx?sn=6718。檢視日期：2017/12/28。
5.內政部營建署（2010），雙語詞彙對照表。http://www.cpami.gov.tw/index.php?option=com_content&view=article&id=98&Itemid=86。檢視日期：2018/01/20。
6.行政院主計處（2017），民國106年物價統計年報。https://www.stat.gov.tw/ct.asp?xItem=42231&ctNode=488&mp=4。
檢視日期：2017/12/28。
7.國家政策研究基金會（2017），住宅需求動向調查。https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0101.aspx。檢視日期：2018/01/18。
8.雲林縣政府主計處（2016），105年統計年報。http://www4.yunlin.gov.tw/accounting/home.jsp?mserno=201310140002&serno=201310140003&menudata=AccountingMenu&contlink=ap/unitdata_view.jsp&dataserno=201710030001。檢視日期：2017/12/28。
9.雲林縣戶政入口資訊網（2017），鄉鎮市人口數。http://household.yunlin.gov.tw/popul01/index.aspx?Parser=99,7,37。檢視日期：2017/12/27。
10.臺灣綠建築發展協會（2003），台灣綠建築九大指標。http://library.taiwanschoolnet.org/cyberfair2013/27715859/lutacha/luseguannian.html。檢視日期：2018/02/12。
英文參考資料：
1.Aaker, D. A. (1991). Managing brand equity. New York: Free Press.
2.Barrow, L.(2002). School choice through relocation: evidence from the washington, D.C. Area. Journal of Public Economics, 86, 155-189.
3.Cameronl, G. & Muellbauer, J. (2000). Earnings, unemployment and housing: evidence from a panel of british regions. CEPR Discussion Paper, 2404.
4.Case, K. E., Quigley, J. M. & Shiller, R. (2001). Comparing wealth effects: the stock market versus the housing market. National Bureau of Economic Research, 8606.
5.Jud, G. D. & Winkler, D. T.(2002). The dynamics of metropolitan housing prices. Journal of Real Estate Research, 23(1), 29-45.
6.Krainer, J. (2001). A theory of liquidity in residential real estate markets. Journal of Urban Economics, 49, 32-53.
7.Maslow, A. H. (1943). A theory of human motivation. Psychological review, 50(4), 370.
8.Paulo, M. B., Brito, A. & Pereira. (2002). Housing and endogenous long-term growth. Journal of Urban Economics, 51, 246-271.