臺灣博碩士論文加值系統

論文提要內容：在「信託法」、「信託業法」相繼立法之後，「不動產證券化條例」也在民國92年7月9日經立院三讀通過。檢視這一、二年來根據信託法、金融資產證券化條例，所發行的不動產衍生性金融新商品，資金規模超過台幣一兆元，而形成當前銀行打消呆帳，企業處理不良債權的主要模式之一。　 其中，民國91年運用租金收益所發行的「受益權憑證」案例，以鴻禧開發、秀崗山莊的662億元，與長谷生活科技1000億元不動產「受益權憑證」最受矚目，但後來卻因次級市場不足，流通性閉鎖等效應，而紛紛宣告失敗。反觀，在景氣低迷之際，每年締造28億人潮的台北都會捷運系統聯合開發站，卻隱現不動產證券化的新商機。經本研究調查發現，在台北都會68個捷運站之中，已開發的38個捷運「聯合開發站」平均租金報酬率高達5.682%，此報酬率已高過目前定存、公債、公司債、可轉讓定期存單、商業本票、海內外基金、道瓊工業指數、那斯達克指數等至少2%-3%以上的報酬率，而開啟研究捷運聯合開發站實施不動產證券化之可行性分析。　　 本文先比較美、日、香港、新加坡等四國捷運聯合開發站模式，再分析台北捷運聯合開發，包括計畫或開發中的新店機廠(運務型)、淡水站(郊區型)、中山站(地下街型)、大安站(商辦型)等四大類型的租金報酬率，據此推導，歸納出報酬率高於5%的聯合開發站，可採日本不動產證券化「資產信託」，而報酬率低於5%者，可採美國不動產「投資信託」(REIT)募集資金。　 所謂「資產信託」，是指先投資已開發的不動產，再來發行股票募集資金，而「投資信託」(REIT)則相反，是先募集資金，再來開發不動產。經本研究結論，台北都會捷運聯合開發站，興建中者宜採「資產信託」，而未興建者宜採「投資信託」。據此發現，可做為將來北、高或各地捷運聯合開發實施不動產證券化之模型參酌。

Abstract:
After the Trust Law and Trust Enterprise Law passed the third reading in the Legislature, the draft on “Real Estates Securitization Bill” also passed the Legislature’s third reading on July 9, 2003. An assessment of the past two years revealed that the amount Taiwan government has spent in managing real estate products and cases in accordance with the Trust Law and Financial Assets Securitization regulations has already exceeded NT$1 trillion. On the other hand, new financial products that are neatly arranged to deal with bad debts and non-performing loans have sparked attention to the ongoing discussions on the structure of Taiwan’s future real estate securitization system.
In 2002, the most noticeable real estate securities products of the compatible nature are represented by the Real Estate Beneficiary Certificates issued by Home Shee Development Co., Ltd. and Hsiu Kang Villa. However, owing to the products’ lack of secondary markets and difficulty of distribution, the project failed.
Nonetheless, amid the economic downturn, the joint development MRT stations around the Taipei Metropolitan Rapid Transit Systems (TMRTS) — which boosts an annual passenger flow of 2.8 billion — are emerging as a hotbed for business opportunities and potential for new financial products. A survey by this study indicates that the average return on rental investment of 58 joint development MRT stations has reached 5.682%. This ROI is higher than the average 2% to 3% posted by items like term deposits, government bonds, corporate bonds, NCDs, CPs, overseas mutual funds, the Dow Jones average and NASDAQ Composite. It also opens the discussion on a feasibility study for implementing real estate securitization on these MRT stations.
This study also examines the operating methods of comparable MRT stations in the U.S., Japan, Hong Kong and Singapore as well as the ROIs on Taipei Rapid Transit System’s Chungshan, Hsintien, Tamshui and Ta-an Lines. Based on model derivation, this study reaches a conclusion that MRT stations with ROIs over 5% should adopt the asset trust method, and those with ROIs under 5% should adopt Real Estate Investment Trusts (REIT).
Asset trust requires the possession of real estates prior to capital raising. REIT, on the other hand, involves securing of capital before investing in real estates. Based on empirical results, TMRTS Joint Development Project should adopt the asset trust model. This conclusion is beneficial for the future discussion of implementing real estate securitization on joint development MRT stations.

第一章 緒論
　第一節　　研究動機與目的……………………………………..1
第二節　　研究方法……………………………………………..3
第三節 研究流程與架構……………………………………..4
第二章 文獻回顧與探討
第一節　　國內捷運聯合開發之相關文獻……………………..5
第二節 國外聯合開發之相關文獻…………………………..9
第三節 國內不動產證券化之文獻探討……………………..9
第四節 國外不動產證券化之文獻探討…………………….12
第三章 　台北都會捷運聯合開發投資之研究
第一節　　國外借鏡……………………………………………..13
第二節 台北都會捷運聯合開發站規劃現況………………..17
第三節 台北都會捷運聯合開發站租金報酬率……………..20
第四節 捷運聯合開發租金報酬與各項投資工具之比較…..22
第五節 台北都會捷運聯合開發個案分析.………………….30
第四章 不動產證券化之研究
第一節　　不動產證券化之意義與種類………………………..40
第二節 國外不動產證券化之研究 ..………………………..49
第三節 國內不動產證券化商品之研究……………………..60
第四節 國內運用土地信託發行憑證之可行性研究………..63
第五節 國內以租賃方式發行受益權憑證之研究…………..64
第五章 捷運聯合開發站不動產證券化之探討
　第一節　　不動產投資信託(REIT)商品之研究………………..80
第二節　　國外發行REIT之種類、規模探討………………...87
第三節　　國內發行不動產證券化規模之評估………………..90
第四節　　捷運聯合開發站發行證券之設計…………………..93
第六章 結論與建議
第一節　　研究結論…………………………………………….94
第二節　　研究建議…………………………………………….97
第三節 　　後續研究建議……………………………………….99
附錄

　　　 參考文獻
一、中文部份：
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二、英文部份
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