臺灣博碩士論文加值系統

銀行的估價作業需仰賴估價人員提供正確的不動產價值判斷，當不動產抵押貸款擔保品的估值不合理時，超額貸款將引起銀行的金融危機，因此估價人員對擔保品價值的決定對銀行而言更顯重要。
不動產估價會受到不同因素的影響，而造成估價的偏頗，已經由許多學者研究證實。因此本研究以國內某銀行北部分行，所承作之335件不動產抵押貸款授信案件之估價資料為研究對象，透過變異數分析、獨立樣本檢定及複迴歸分析等統計方法進行實證，探討擔保品估價，是否會受到來自估價人員本身、鑑估標的物、借款人（客戶）、銀行授信決策、景氣及房價等方面的影響，而造成估價偏離之情形。
實證結果發現，在來自客戶影響層面的"貸放金額高低值"、"買賣價高低值"，來自鑑估標的物影響的"土地現值占鑑估總值比例"、"不動產種類"，來自"估價人員"的影響，及來自景氣及房價因素影響的"經濟成長率"、"消費者物價指數年增率"等七項變數，從統計顯著性來看，對估價高低值產生顯著影響，其餘變數則未達顯著。實證結果也發現，估價確實會受到客戶買賣價的影響，使得估價結果受到買賣價的牽引，而有定錨情形發生。不同的估價人員，其估價結果也不同。且因研究對象銀行所採行之估價方法以市場比較法為主，會受到景氣變化的影響；而比較案例的挑選，也是影響估價結果的主要因素之一。

Appropriate valuation for loan collaterals, such as lands and real estates, is crucial for banks. When the value of collaterals appraised is in fact unreasonable or inaccurate, the loan approved would likely be misled, and the higher chances of excess loaning, therefore imposing greater risks for banks. Thus, precise appraisal of collaterals done by appraisers of the bank is important.
Many studies have found different factors and methods of appraisal could lead to vast results in approving the credit line of mortgages. In this study, we select 335 cases of real estate mortgages from a bank branch in northern Taiwan. We discuss whether the appraisal of collateral would be influenced by the appraisers and the clients themselves, types of collaterals, lending policies of the bank, and the business cycle and house prices. By applying statistical approaches, namely the ANOVA test, t-test, and multiple regression model analysis, we conclude our results as following.
The dependent variable here is the high and low end of the appraisal value. Apart from the appraisers themselves pose significant effect on collateral appraisal, two independent variables from the clients’ side, the credit line which the client applies towards the bank for and the sell price of real estate, also show significance on the dependent variable. Other two variables from the collateral side, the current value of land to the appraisal value ratio and types of the real estates, show significance as well. The economic growth rate and commodity price index from the business cycle and house price side too show significant effects. Empirical results imply the appraisal of collaterals may be anchored by the selling price of real estates, and as banks usually apply the market comparison method, appraisal may be heavily impacted by the economy.

目 錄
指導教授推薦書
口試委員審定書
國家圖書館博碩士論文電子檔案上網授權書
長庚大學博碩士論文著作授權書
誌 謝 Ⅰ
摘 要 Ⅱ
Abstract Ⅲ
目 錄 Ⅳ
圖目錄 Ⅵ
表目錄 Ⅶ
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究範圍與目的 5
第三節 研究架構 6
第二章 文獻探討 8
第一節 不動產估價相關文獻 8
第二節 不動產估價行為相關文獻 18
第三章 研究方法 33
第一節 研究對象 33
第二節 研究變數定義 33
第三節 資料分析方法 47
第四章 實證結果與分析 51
第一節 敘述性統計分析 51
第二節 變異數分析 65
第三節 獨立樣本檢定分析 71
第四節 複廻歸分析 76
第五節 實證結果分析 96
第五章 結論與建議 101
第一節 研究結論 101
第二節 研究限制 103
第三節 研究建議 104
參考文獻 106
圖 目 錄
圖1-1金融機構不動產抵押貸款作業流程圖 2
圖1-2論文架構圖 7
圖4-1估價高低值長條圖 54
圖4-2民國95至100年經濟成長率走勢圖 62
圖4-3民國95至100年消費者物價指數年增率走勢圖 63
圖4-4民國95至100年信義房價指數變動率走勢圖 64
圖4-5各估價人員之估價高低值平均數圖 68
圖4-6各不動產所有權人之估價高低值平均數圖 69
圖4-7民國95至100年消費者物價指數年增率與信義房價指數(大台北)走勢圖 100
表 目 錄
表2-1影響不動產價值因素 12
表3-1各自變數的定義與對應變數預期影響說明表 46
表4-1屬量變數敘述性統計表 52
表4-2屬性變數次數分配統計表 53
表4-3變異數分析表 66
表4-4估價人員之多重比較表-LSD法 67
表4-5不動產所有權人之多重比較表-LSD法 68
表4-6各自變數與應變數獨立樣本檢定分析表 72
表4-7納入迴歸分析之屬性變數敘述性統計表 77
表4-8納入迴歸分析之屬量變數敘述性統計表 78
表4-9本研究各迴歸模型預測變數表 79
表4-10線性迴歸模型估計結果表（模型一） 80
表4-11線性迴歸模型估計結果表（模型二） 82
表4-12線性迴歸模型估計結果表（模型三） 84
表4-13線性迴歸模型估計結果表（模型四） 86
表4-14全部自變數（不含買賣價高低值）對應變數迴歸分析表 88
表4-15線性迴歸模型估計結果表（模型五） 89
表4-16線性迴歸模型估計結果表（模型六） 91
表4-17各迴歸模型顯著變數分析表（10%顯著水準） 92
表4-18迴歸模型二至四之F分配表 94

一、中文部份
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