臺灣博碩士論文加值系統

傳統上銀行鑑估方法最常以市場比較法作為估價方法，此種方法係採實際買賣交易案例上之不動產與估價標的相互比較，再根據不同情形時間、地點等，以及個別特徵等因素加以修正調整，以增加其估算準確及可靠性。國內不動產估價人員進行不動產估價，多採用「市場比較法」。本研究衡量研究目的，以瞭解不動產實價登錄制度意義與內涵，分析並綜合歸納各種不動產鑑估方法與原理之優缺點，對銀行不動產授信業務之影響，提出以評價基礎結合三大鑑估方法優點之「漸層分析鑑估法」，探討以漸層分析鑑估法之運用對銀行業鑑估方法與不動產授信業務發展的影響。實證上，以國內 C銀行之不動產實查鑑估表作為對照標準，並以內政部實價登錄不動產交易實價查詢服務網103~104年同地段月租金認列，以評價收益方式求得區間落點。實證評價鑑估結果發現，同樣標的物以漸層估價之結果時價與銀行鑑估總價相差不遠。評估結果落於市場價格與重置成本扣除折舊之區間，與市場法為上限，以成本法為下限，而評估結果不會低於成本，也不會高於市場，而是介於兩者區間之預估結果吻合。

Banks view the most traditional method to estimate market comparison method as the valuation method, this method Department of Mining and valuation underlying real estate sale and purchase transactions on the cases compared with each other, and then to be amended according to the different circumstances of time and place, as well as individual characteristics and other factors adjustment to increase its estimate is accurate and reliable. Domestic real estate appraisal real estate appraisal staff, the use of "market comparison approach." The purpose of this study to measure the study in order to understand the real estate registration system Nett meaning and connotation, analyze and synthesize the various advantages and disadvantages of methods and principles of the regulation is satisfied Kam estate assessment, the impact of the bank's credit business for the real estate, offered to evaluate the basis of combining the three Kam estimation method Another advantage of "gradient analysis Kam assessment method" explore gradient analysis method estimates the impact on the banking sector Kam Kam assessment methods and the development of the real estate credit business use. Empirically, in order to check the real estate assessment table mirror domestic banks as a control standard C, and the Ministry of Interior Nett log in real estate transactions Nett inquiry service network of 103 to 104 monthly rent with lots of recognition, to evaluate ways to obtain revenue drop zone point. Empirical Assessment Kam estimate found that the same subject matter with gradient current price and valuation of the results estimated total bank Kam far behind. Evaluation results fall in the market price and replacement interval depreciation deduction, and Markets Act as an upper limit to the cost method as the lower limit, and assess the results will not be lower than the cost, nor higher than the market, but the interval between the two the estimated results agree.

摘要 I
Abstract II
目錄 III
圖目 V
表目 VI
第一章　緒論 1
第一節　研究背景與動機 1
第二節　研究目的 2
第三節　研究限制 3
第二章　文獻回顧 5
第一節　不動產鑑估原理與方法 5
第二節　不動產實價登錄之介紹 15
第三節　銀行不動產鑑估實務 35
第四節　相關研究文獻回顧與評析 42
第三章　研究方法 49
第一節　傳統鑑估方法 49
第二節　漸層分析鑑估法 50
第三節　資料來源與範圍 51
第四章　個案模組鑑估分析 52
第一節　個案說明 52
第二節　關鍵參數設及漸層鑑估法鑑估結果 54
第三節　銀行實際鑑估結果與漸層分析鑑估結果比較 56
第四節　漸層分析鑑估結果區間落點分析 57
第五節　小結 58
第五章　結論與建議 60
第一節　本文結論 60
第二節　研究特色與貢獻 60
第三節　後續研究議題建議 61
參考文獻 62

圖目
圖1-1　本研究詳細流程架構圖 4
圖2-1　實價登錄第2年每月買賣揭露案件量 19
圖2-2　實價登錄第2年每月買賣揭露案件總金額 19
圖2-3　各直轄市、縣（市）實價登錄第2年買賣揭露案件總金額 20
圖2-4　實價登錄第2年住宅區土地買賣揭露案件平均單價 20
圖2-5　實價登錄第2年區分所有建物買賣揭露案件平均建坪單價 21

表目
表2-1　101年8月~103年7月實價登錄二週年－買賣揭露案件彙整表 17
表2-2　日本房地產交易價格網站資訊-公家單位 23
表2-3　日本房地產交易價格網站資訊-獨立行政法人 24
表2-4　日本房地產交易價格網站資訊-REINS 24
表2-5　日本房地產交易價格網站資訊-住宅新報社 25
表2-6　英國房地產交易價格網站資訊- Zoopla.co.uk 26
表2-7　美國房地產交易價格網站資訊-房地仲介業者公用的買賣資料庫 28
表2-8　中國房地產交易價格網站資訊-中央部門 31
表2-9　中國房地產交易價格網站資訊-中國價格信息網 32
表2-10　中國房地產交易價格網站資訊-中國房地產信息網 32
表2-11　中國房地產交易價格網站資訊-中國城市地價動態監測系統 33
表2-12　中國房地產交易價格網站資訊-地方單位：以北京市為例 33
表2-13　中國房地產交易價格網站資訊-北京市建設委員會 34
表2-14　中國房地產交易價格網站資訊-以搜房網之中國房地產指數系統為例 34
表2-15　銀行不動產鑑估實務運用方法 39
表2-16　住宅貸款餘額表 41
表2-17　不動產鑑估原理與方法相關文獻彙整表 44
表2-18　不動產實價登錄相關研究文獻彙整表 47
表3-1　傳統鑑估方法之比較 49
表4-1　模組1-台北市地區標的物說明 53
表4-2　模組2-新北市地區標的物說明 53
表4-3　模組3-宜蘭縣地區標的物說明 54
表4-4　模組1-台北市地區漸層鑑估結果 55
表4-5　模組2-新北市地區漸層鑑估結果 55
表4-6　模組3-宜蘭縣地區漸層鑑估結果 56
表4-7　模組1-台北市地區銀行鑑估與漸層鑑估結果 56
表4-8　模組2-新北市地區銀行鑑估與漸層鑑估結果 56
表4-9　模組3-宜蘭縣地區銀行鑑估與漸層鑑估結果 57
表4-10　模組1-台北市地區區間落點分析 57
表4-11　模組2-新北市地區區間落點分析 57
表4-12　模組3-宜蘭縣地區區間落點分析 58

中文
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英文
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