臺灣博碩士論文加值系統

2004年行政院核定之「服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫 」中，將物業管理服務業列為第五類重點服務業；並將物業管理服務業定義為：「物業管理服務業係結合科技與管理技術，考量延長建築物生命週期及使用者需求，對建築物與環境提供專業之使用管理維護、生活、商業支援及資產管理等服務之產業」。
檢視目前物業管理相關定型化契約分別由內政部營建署研議「公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本」及警政署頒布之「駐衛保全定型化契約範本」。考量其中對於「安全維護」定義模糊不清；造成管理維護業與保全業競合問題。而業者為免除不必要之爭議及避免因違反保全業法而受罰，因此採用情形遠不如預期。本研究以目前公寓大廈管理維護定型化契約範本為基礎；參考駐衛保全定型化契約並做比較分析；並針對公寓大廈管理維護業及保全業業務有關「安全維護」之定義檢討分析以釐清管理維護業之「門禁管制」與保全業之「安全維護」工作之區別。本研究建議：
（一）儘速釐清「安全維護」定義；並重新調整「公寓大廈管理維護業」與「保全業」業務範圍；同意不需特殊專業之門禁管理工作由管理維護公司執行。保全業者若具有申請「公寓大廈管理維護」業務之資格，亦可從事其業務。
（二）建議主管機關應彼此協調及放寬特許行業業務限制，從更高的層面管轄管理維護業與保全業：以利物業管理產業的結合及發展；並協助業者擴大業務範圍，對消費者提供更完整的服務，提高物業管理產業的素質水準，吸引優秀人才進入物業管理產業；並創造對保全業者、管理維護業者及消費者三贏的局面。

In the "Action Plan and Research Flagships of Service Industry Development Framework " approved by the Executive Yuan in 2004, the property management industry had been listed as the fifth priority of service industry and was defined as: "an industry that combines the scientific and managerial technology, takes into the consideration of the extension of the building life cycle as well as user’s needs, provides professional management and maintenance for the application, living, and business support as well as asset of building and environment.”

The vague definition of the "security maintenance" in current relevant standard contracts of property management of “The contract template for the commissioned management and maintenance of apartment building management company” deliberated by the Ministry of the Interior Construction and “The security guard contract template” issued by the National Police Agency, has caused the problem of co-competence between industries of management maintenance and security guard. In order to avoid the unnecessary controversy and violate the security industry law, the adoption of the to above two regulations in industries has been not as good as originally expected. This study made a comparative analysis of contracts between current contract templates of apartment building management and maintenance security guard standard contract, and focused on the review and analysis of the definition of “security guard” between apartment building management industry and security guard business, so as to clarify the distinction between works of the “Access Control” for the management and maintenance industry and the “Security Guard” for the security industry. This research proposed:

(A) To clarify the definition of the "security maintenance" as soon as possible; to re-adjust the business range between "Apartment building management and maintenance industry" and "Security industry"; to allow the management and maintenance companies to handle accesses which do not require special professional security management. The security guard companies are also able to execute the apartment building management business as long as they are qualified.

(B) To recommend the government departments to coordinate with each other and relax the operational restrictions of licensing industries so as to supervise and manage the maintenance and security industries from a higher aspect； to facilitate the cooperation and development of property management industry, as well as assist the industry to expand its scope of business to provide consumers more completed service so as to improve the quality of the property management industry standards to attract talented people into this industry； to create an all-win situation among security industry, management maintenance industry and consumers.

目 錄
頁次
誌謝 Ⅰ
摘要 Ⅱ
Abstract Ⅲ
目錄 Ⅴ
圖目錄 Ⅷ
表目錄 Ⅸ
第一章 緒論 1
1.1 研究動機 1
1.2 研究目的 2
1.3 研究方法 4
1.4 研究範圍 4
1.5 研究流程 6
第二章 文獻整理與回顧 7
2.1 競合理論與策略 7
2.2 交易成本理論 15
2.3 代理理論 18
2.4 契約公平正義 20
第三章 物業管理維護業現況與競合分析 22
3.1 公寓大廈管理維護業現況 22
3.1.1 公寓大廈管理維護發展沿革 23
3.1.2 公寓大廈管理服務現況 24
3.1.3 物業管理的委託代理關係 29
3.1.4 公寓大廈管理組織運作 32
3.1.5 公寓大廈管理維護模式及評選 33
3.2 保全業現況 38
3.2.1保全業發展沿革及現況 38
3.2.2保全業經營型態與類別 42
3.2.3保全業現況問題 44
3.3保全業與公寓大廈管理管理維護公司相關比較 47
3.4保全業與物業管理業之競合 50
3.4.1 安全維護之定義 52
3.5本章小結 54
第四章定型化契約與物業管理維護業及駐衛保全契約書內容及問題 56
4.1管理維護標的物 56
4.2管理維護服務內容 58
4.3管理維護服務專屬或轉委任 66
4.4契約有效期間及續約及契約終止 69
4.5服務費用與付款方式 72
4.6乙方注意義務、留駐人員紀律 73
4.7保險事宜 74
4.8損害賠償 75
4.9免責事由 77
4.10物業管理公司受任管理維護業務契約範本草案 79
4.11本章小結 93
第五章結論與建議 94
5.1 結論 94
5.2 建議 97
5.2.1物業管理維護契約建議 97
5.2.2 對於管理維護業與保全業競合之建議 98
5.2.3 對於後續研究之建議 100





參考文獻 101
附錄一 公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本 107
附錄二 駐衛保全服務定型化契約範本 119
附錄三 保全業法 127
附錄四 公寓大廈管理服務人管理辦法 131
附錄五 90訴4353台北高等行政法院 裁判書 136
附錄六 93判字第2號高行政法院 裁判書 145
附錄七 93裁522最高行政法院 裁判書 150



圖 目 錄

圖1-1研究流程圖 6
圖2-1五力分析模型 9
圖2-2價值網 12
圖2-3物業管理價值網 15
圖2-4公寓大廈管理維護交易成本示意圖研究流程圖 16
圖3-1公寓大廈管理維護公司登記家數統計 26
圖3-2公寓大廈管理維護公司登記家數分佈 27
圖3-3現代物業管理體制的典型型態 30
圖3-4台灣管理維護體制 30
圖3-5公寓大廈管理體制運作圖 33
圖3-6委託物業管理公司服務架構圖 34
圖3-7傳統社區管理組織構圖 35
圖3-8管理服務人評選作業流程 37
圖3-9保全公司登記家數統計 40
圖3-10保全公司營業項目統計 41
圖3-11保全業與物業管理維護業交集圖 52




表 目 錄
表2-1 交易成本內涵 18
表2-2 代理理論的特性一覽表 19
表3-1 台灣公寓大廈管理維護概念發展至物業管理業之歷程概況 24
表3-2 物業管理產業服務範圍三大分類之服務內容 25
表3-3 物業管理服務內容及其相關法源、證照 25
表3-4 公寓大廈管理維護公司登記家數統計 27
表3-5 公寓大廈服務資格認可人員統計 28
表3-6 影響物業管理效率的主要觀點 30
表3-7 物業管理的代理人受託責任 31
表3-8 委外管理維護模式特性比較 35
表3-9 評選流程的作業要領 37
表3-10 保全公司登記家數統計 41
表3-11 保全公司營業項目統計 41
表3-12 保全員服務資格認可人員統計 42
表3-13 保全業之營業項目類別 43
表3-14 保全業與公寓大廈管理維護公司設立依據 47
表3-15 保全業與公寓大廈管理維護公司設立標準比較 48
表3-16 保全與物業管理經營項目比較 49
表3-17 保全與物業管理受僱人員比較 50
表4-1 管理維護之標的物之比較 56
表4-2 管理維護服務內容之比較 59
表4-3 建築物管理維護業務之服務事項及工作重點表 61
表4-4 管理維護服務之專屬或轉委任之比較 66
表4-5 契約有效期間、續約及契約終止之比較 69
表 4-6 服務費用與付款方式之比較 72
表 4-7 乙方之注意義務比較、留駐人員紀律之比較 73
表 4-8 保險事宜之比較 74
表 4-9 損害賠償之比較 75
表 4-10 免責事由之比較 77

參考文獻
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