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論文摘要
區分所有建築物因所有權分布型態特殊，及居住人口高度密集等特性，因此權利衝突問題較為繁雜，公寓大廈管理條例及民法相關條文係目前用以解決區分所有權利義務關係之依據，惟此二部法律不僅內容及用語略有不同，且大部分條文注重管理層面之規範，對於住戶權利如何有效確保則著墨甚少。尤其公用部分修繕義務歸屬何人？倘公用部分毀損未為修繕，至住戶或第三人受有損害時，應如何求償？上開二部法律是否規範及此，仍待討論，且實務見解亦有分歧。
本文係由區分所有建築物專有部分及共用部分之介紹出發，再以此二部分之修繕義務為核心，探討管理委員會之法律性質，及住戶與各管理組織間之權利義務關係，以探尋住戶應如何謀求即時保障自身權利之妥適方法。本文依前開脈絡，分為六章加以論述，茲就各章內容簡要說明如下：
第一章為緒論，說明本文之研究動機與目的、研究範圍及方法。
第二章為區分所有權之基礎理論，援引相關文獻說明專有部分、共用部分等區分所有建築物之產權構造，並檢討各學說及實務見解之正確性。
第三章為區分所有建築物之管理組織，係討論公寓大廈區分所有權人會議、管理委員會暨管理負責人、及管理服務人等管理組織之實體法上屬性及訴訟法上定位，並探討住戶與各管理組織間之法律關係，以界定權利義務之歸屬。
第四章為區分所有建築物之修繕，係說明各專有部分、共用部分之修繕義務人、費用負擔、修繕時權益之調整，及因修繕造成他人損害之修復與賠償責任。並自民法及公寓大廈管理條例相關規定，探討各住戶有無自行修繕共用部分之權利。
第五章為住戶權利之維護，由實務相關案例分析說明，各住戶對於區分所有權人會議之瑕疵決議及多數決不當行使之情形，應如何救濟；及共用部分毀損、管理服務人不當行為造成住戶損害時，住戶如何為訴訟上之主張；與共用部分遭無權占用及專有部分使用受妨礙時，如何有效排除侵害等，並進一步檢討，住戶應如何主張，較能獲得確實之保障。
第六章係前述各章之綜合整理，並參酌外國立法例提出修法建議。

目 錄

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍及方法 3
第二章 區分所有權之基礎理論 4
第一節 前言 4
第二節 區分所有建築物之產權構造 8
第一項 區分所有權之構成 9
第二項 專有部分 13
第一款 專有部分之成立要件 14
一、構造上之獨立性 16
二、使用上之獨立性 18
三、能為區分所有建築物之標的 19
四、單獨為所有權標的之登記 20
第二款 專有部分之範圍 21
第三款 專有部分之分類 24
第四款 專有部分之相互關係 25
一、專有部分所有權人之權利 25
二、專有部分所有權行使之限制 26
三、專有部分之相鄰關係 29
第三項 共用部分 32
第一款 共用部分之意涵 33
一、共用部分之意義 33
二、共用部分之法律性質 34
第二款 共用部分之分類 38
一、法定共用部分與約定共用部分 38
二、全體共用部分與一部共用部分 39
第三款 共用部分之所有權 41
第四款 共用部分之使用 45
一、共有共用 45
二、共有專用 45
第三章 區分所有建築物之管理組織 55
第一節 區分所有權人會議 57
第一項 意義與性質 57
第二項 決議方式 60
第三項 違法決議之效力 62
第一款 程序瑕疵部分 62
一、學說見解 63
二、實務見解 64
第二款 內容瑕疵部分 68
第三款 本文見解 68
第四項 決議之拘束力 70
第二節 管理委員會暨管理負責人 71
第一項 管理委員會之性質及能力 74
第一款 管理委員會之性質 74
第二款 管理委員會在訴訟法上之能力 81
一、管理委員會在民事案件有當事人能力 81
二、管理委員會不得為刑事案件之自訴人或告訴人 84
三、管理委員會不得為行政處分之相對人 85
第三款 管理委員會在實體法上之能力 87
一、管理委員會無權利能力 87
二、管理委員會無侵權行為能力 101
第四款 管理委員會於民事案件之角色 103
一、管理委員會任訴訟當事人應屬訴訟擔當 103
二、強制執行效力應歸屬區分所有權人團體 111
第五款 管理委員會與區分所有權人團體間之關係 114
第二項 管理負責人 117
第三節 管理服務人 118
第一項 管理服務人之定義 118
第二項 管理服務人與管理委員會或區分所有權人間之關係 121
第四章 區分所有建築物之修繕 125
第一節 前言 125
第二節 專有專用及約定專用部分之修繕 126
第一項 修繕義務人 126
第二項 修繕之決定與費用之負擔 127
第三項 修繕時應注意事項 129
第一款 不得妨礙安寧、安全及衛生 129
第二款 不得破壞或變更建築物主要結構 131
第四項 修繕時權益之調整 133
第一款 因修繕對他專有專用部分、約定專用部分及共用部分之使用權 133
第二款 因修繕而生之損害修復及賠償責任 137
第二節 共用部分及約定共用部分之修繕 138
第一項 修繕義務人 139
第一款 民法之規定 139
第二款 公寓大廈管理條例之規定 140
第三款 本文見解 142
第二項 修繕之決定 145
第一款 一般修繕 145
第二款 重大修繕 146
第三款 區分所有權人得否自行修繕 147
第三項 共用部分修繕費用之來源與分擔 151
第一款 前言 151
第二款 來源 152
一、公共基金 152
二、管理費 156
三、建築物損害保險契約之締結 167
四、政府之補助措施 169
第三款 修繕費用之分擔 170
第五章 住戶權利之維護 173
第一節 瑕疵決議阻止案件 173
第二節 區分所有權人會議多數決不當行使時之解決方式 181
第三節 共用部分毀損造成他人損害之賠償案件 183
第四節 共用部分遭無權占用案件 184
第五節 專有部分使用遭妨礙案件 186
第六節 管理服務人不當行為所生損害之救濟 187
第一項 管理服務人盜用公共基金案件 188
第二項 管理服務人管理不當導致竊盜案件 189
第六章 結論與修法建議 193
參考書目 199

參考書目
一、中文部分
（一）中文書目
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王甲乙、楊建華、鄭健才三人合著，《民事訴訟法新論》，台北：作者自版，民國93年9月，修訂版。
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二、日文部分
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玉田弘毅，「建物區分所有法逐條研究（3）」，載於判例タイムズ342號，頁52-54。
河村貢，「建物の區分所有権について」，載於ビルチング13號，頁10。
稻本洋之助・鎌野　邦樹合著，《コンメンタ－ル　マンション区分所有法》，日本評論社，2001年，頁50。
昭和55年4月25日日本大阪高等法院判決，引自判例タイムズ437號，頁101以下。
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三、學位論文部分
古振暉，論區分所有建築物管理之有關問題，私立東海大學法律研究所碩士論文，民國83年6月。
何明楨，建築物區分所有之研究，國立政治大學法律研究所碩士論文，民國72年6月。
吳榮昌，區分所有建物共用部分之研究—以專用使用權為中心，私立東海大學法律研究所碩士論文，1994年6月。
陳俊樵，區分所有建築物管理問題之研究，國立中興大學法律研究所博士論文，民國87年1月。