臺灣博碩士論文加值系統

隨著壽險觀念的發達，壽險資金逐步增加擴大，依據2017年資料顯示國內壽險資金已占金融機構資產總額1/3強，壽險資金除供壽險業未來理賠需要，同時為企業長久經營亦應創造利潤，爰有效運用此資金為重要課題。壽險資金可運用項目眾多，其中不動產屬長期性資產符合壽險資金供長期性運用之特色，歷年來壽險資金投入不動產的比例維持在4%~6%，主管機關對於壽險資金投資不動產亦有諸多規定，以期壽險資金投資不動產能正常合理有助經濟發展。壽險資金投資不動產項目多元，包含投資素地、地上權、國外不動產及公共建設等，然最基本者為投資既有實體不動產，本研究針對壽險資金購置國內商用不動產之因素進行探討，期提供政府部門及壽險業本身、仲介業者等在制定相關政策及辦理不動產投資業務之參考。
本研究藉由壽險資金購置國內商用不動產案例進行統計研究，並由文獻整理出四大影響因素，共12項變數，使用二元羅吉特迴歸模型進行量化分析。
本研究發現，影響壽險資金投資國內商用不動產之因素有實際收益率減法定收益率之數額、做辦公室使用、整棟交易、建物為SC或SRC造、鄰捷運站數及坐落商圈此六項，代表壽險業考慮購置不動產與否著重在標的本身，須具備長久穩定收益，如辦公室較旅館或飯店使用轉手容易，較能符合即時利用並有收益之規定；整棟購置可彰顯企業品牌，亦較有期待處分利得；而SC或SRC造代表建物之安全存在，並有利建物保值及增值；鄰捷運站數及坐落商圈有助商業不動產之永續經營。另政策因素之標的評估或購置當時實際年化收益率減去當時法定要求年化收益率之數額為反向顯著，可見主管機關提高要求報酬率之結果，壽險業不會因此買到高投報的物件，只是減少交易，此規定是否影響阻礙不動產市場正常發展，值得政府部門再深思。

Life insurance funds have gradually increased with the advancement of life insurance concepts. According to the 2017 data, life insurance funds account for one third of the total financial institutions. That funds are required for the future claims of life insurance industries and should also create profits for long-term business operations as well. Thus, the effective use of life insurance funds become important. There are many alternatives life insurance funds can be invested, of which real estate is a lasting benefit meets the characteristics of that funds for long-term implementation. The proportion of life insurance funds invested in real estate maintained at 4% to 6%. Our government have regulations on investing in real estate to ensure the investment is normal and help economic development. Life insurance funds can invested in land possessions, land rights,foreign real estate,and public constructions. Nonetheless, the most basic one is to invest in existing real estate. This study explores the influence factors of life insurance funds to purchase domestic commercial real estate. Hopefully,It can provide references for government, life insurance industries, and agencies in handling real estate investment business.
In this study, statistical techniques were carried out for the cases using life insurance funds to purchase domestic commercial real estate. Four major influence factors were sorted out from the literature with a total number of 12 variables, which were quantitatively analyzed using a binary logistic regression model for this study.
It is found that the factors influencing the life insurance funds investment in domestic commercial real estate include: the amount of actual income minus the legislative rate of return, the use of office space, the whole building transaction, the construction of buildings with SC or SRC, the number of neighboring MRT stations, and the location of business districts. Considering to purchase real estate, the life insurance industries need to focus on a long-term stable return. For example, the office space is easier to be rented than a motel or hotel; the whole building transaction can highlight the corporate brand, and can look forward to disciplinary action; the safety of the building with SC or SRC represents security, and it is beneficial for building value-added; the number of neighboring MRT stations and the location of business districts are both favorable to the sustainable management of commercial real estate. Besides, the amount of actual income minus the legislative rate of return requirements constantly demonstrates significantly reversed. When our government increase the required rate of return, the life insurance industries would merely reduce transactions. This guideline is possibly to hinder the normal development of the real estate market and is truly worthy of further consideration by the government agencies.

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與方法 4
第三節 研究架構與流程 7
第二章 我國壽險資金投資不動產法令規範及發展概況 9
第一節 我國壽險資金投資不動產法令規範 9
第二節 我國壽險資金投資不動產發展概況 16
第三章 文獻回顧 27
第一節 不動產投資相關方法及理論 27
第二節 壽險資金投資於不動產市場相關研究 33
第三節 影響商用不動產投資因素相關文獻 38
第四章 研究設計 43
第一節 資料來源與變數說明 43
第二節 研究模型與檢定方法 51
第五章 實證結果分析 54
第一節 資料之敘述統計 54
第二節 實證結果分析 56
第六章 結論與建議 64
第一節 結論 64
第二節 建議 67
參考文獻 70

中文
專書
1. 江朝國，2003，『保險業之資金運用』修訂一版，臺北：財團法人保險事業發展中心。
2. 林英彥，2006，『不動產估價』，臺北：文笙。
3. 林左裕，2014，『不動產投資管理』，臺北：智勝。
4. 張士傑，2014，『臺灣保險市場發展、監理與評論』初版，臺北：財團法人台灣金融研訓院。
5. 張金鶚，2010，『房地產投資與市場分析-理論與實務』四版，臺北：華泰。
6. 102.1.30行政院金融監督管理委員會保險局委託研究計畫「金融產業投資不動產相關規範之研究」。
7. 姜堯民，2001，『保險業之資金運用』初版，臺北，新陸。
8. 邢進文，2014，『不動產投資與土地開發(含商圈分析與估價應用』五版，臺北，五南。
9. Richard A.Ferri，譯者：陳儀，2016，『資產配置投資策略』2版，臺北：寰宇。
10. 簡倍祥、葛瑩、萬恆，2014，『高房價房地產投資術』初版，新北市：漢湘文化。
11. 殷章甫，2016，『土地經濟學』二版，臺北：五南。
12. 李常生，1999，『臺灣地區商圈總覽』，臺北：中華徵信所企業股份有限公司。
13. 邱皓政，2010，『量化研究與統計分析: SPSS (PASW) 資料分析範例解析』五版，臺北：五南。

期刊論文
1. 許碩芬、黃玉珂、童心怡，2010，「RBC制度實施對台灣壽險業投資收益與風險之影響分析」，『保險專刊』，26（1）：1-14。
2. 蔡政憲、吳佳哲，2000，「保險法中之投資限制對保險業投資績效影響之實證研究」，『風險管理學報』，2（2）：1-36。
3. 王健安，2011，「誰在養地？來自建設公司與壽險公司之典型事實分析」，『貨幣觀測與信用評等』，15（1）：58-76。
4. 陳金田，2016，「我國壽險業投資國內不動產概況及投資收益率相關規範之探討」，『土地問題研究季刊』，15（1）：106-117。
5. 王景澤、林秋瑾，2013「房價高漲下壽險業對不動產投資之策略」，『地政學訊』，39：10-11。
6. 林祖嘉，1990，「房租與房價關係之研究」，行政院建設經濟委員會住宅及都市發展處。
7. 林祖嘉、林素菁，1993，「台灣地區環境品質與公共設施對房價與房租影響之分析」，『住宅學報』，1：21-45。
8. 洪得洋、林祖嘉，1999，「臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究」，『住宅學報』，8：47-68。
9. 黃克明，2015，「以效用理論評比住宅投資案之研究」，『營建管理季刊』，102：33-50。
10. 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤，2013，「台灣特徵價格模型之回顧分析」，『土地問題研究季刊』，12（2）：44-57。
11. 周美伶、張金鶚，2005「購屋搜尋期間影響因素之研究」，『管理評論』，24(1)：133-150。
12. 方劭元、梁仁旭、陳奉瑤，2013「銷售模式對商用不動產價格之影響」，『土地經濟年刊』，24：97-116。
13. 曾東茂，2007「台北商用不動產投資市場的現況與展望」，『建築經理』，23：39-43。
學位論文
1. 徐佩喬，2014，「台灣保險業之股市及不動產投資風險」，朝陽科技大學保險金融管理系碩士論文：臺中。
2. 楊星治，1989，「台灣地區壽險公司不動產投資之理論及其發展方向之研究」，逢甲大學保險學研究所碩士論文：臺中。
3. 陳秋伶，2006，「壽險公司資產配置效益之研究-以國泰人壽與新光人壽為例」，國立中山大學財務管理學系碩士在職專班論文：高雄。
4. 蔣榮源，1994，「壽險公司資金運用於不動產投資之研究」，國立政治大學保險研究所碩士論文：臺北。
5. 銀瑞春，2013，「分析壽險業如何投資固定收益商品及其收益-以國泰人壽為例」，國立中山大學財務管理學系碩士論文：高雄。
6. 李虹瑾，1998，「壽險業資金投入不動產市場之方式與模擬投資組合績效評估」，國立政治大學風險管理與保險研究所碩士論文：臺北。
7. 張佩相，1997，「壽險公司可用資金之結構性分析」，國立政治大學保險研究所碩士論文：臺北。
8. 蘇睿信，2015，「我國壽險資金運用於不動產投資模式之研究」，國立政治大學商學院經營管理碩士學程高階財金班碩士論文：臺北。
9. 詹桂綺，2015，「政府監理機制對壽險業不動產投資之影響分析」，國立政治大學經營管理碩士學程論文：臺北。
10. 殷志勤，2013，「台北市房地產投資之商業模式與成長策略探析」，國立政治大學經營管理碩士學程論文：臺北。
11. 徐永建，2008，「智慧型商用不動產推薦決策模式研究」，輔仁大學資訊管理學系在職專班碩士論文：臺北。
12. 詹淑女，2006，「以交易成本理論、代理理論和資源依賴理論分析個人財富管理委外之研究」，國立雲林科技大學資訊管理系碩士論文：雲林。
13. 王志麟，2007，「壽險業資金運用之實證分析」，國立雲林科技大學財務金融系碩士論文：雲林。
14. 曾品榆，2010，「大台北房地產投資者評估要素之探討」，淡江大學國際貿易學系國際企業學碩士在職專班論文：臺北。
15. 陳仁傑，1992，「人壽保險公司投資策略形成與影響因素之研究」，淡江大學國際貿易學系國際企業學碩士在職專班論文：臺北。
16. 王詔麗，1996，「壽險公司的投資組合策略與其法定投資上限適當性之研究」，淡江大學國際貿易學系國際企業學碩士在職專班論文：臺北。
17. 毛惠玲，2000，「以代理理論與交易成本理論觀點分析『e-house 不動產交易服務網』」，國立政治大學地政學系論文：臺北。
18. 黃孝民，2015，「臺灣壽險業投資不動產決定因素與績效表現之研究」，國立政治大學財務管理研究所碩士論文：臺北。

外文
1. William, B. B. and Jeffrey, D. F., 2016, ”Real Estate Finance and Investments ,Fifteenth edition” , McGraw-Hill Education,New York.
2. Duijm; Bisschop, S., 2018, ” Short-termism of Long-term Investors? The Investment Behaviour of Dutch Insurance Companies and PensionFunds”, Applied Economics, 50: 3376-3387.
3. Bohnert, A.and Gatzert, N., 2014, ” Fair Valuation and Risk Assessment of Dynamic Hybrid Products in Life Insurance: A Portfolio Consideration”, The Geneva Papers on Risk and Insurance - Issues and Practice, 39: 148-172.
4. Maria, H. A., 2013, ” The Analysis of The Real Estate Investments in the Current Economic Environment”, Annals of the University of Oradea: Economic Science, 22: 103-112.
5. Ilir, N.,Jim, B.,Alastair, A., 2013, ”Real Estate Value and Quality Design in Commercial Office Properties”, Journal of European Real Estate Research, 6: 48-62.
6. Krainer,John., 2013, ”Commercial Real Estate and Low Interest Rates”,FRBSF Economic Letter, 2013(12): 1-5.
7. Black and Roy T., 2004, ”Real Estate in the Investment Portfolio”,Real Estate Issues, 29(3): 1-6.
8. Fisher, J.,Gatzlaff, D.,Geltner, D.,Haurin, D., 2004, ”An Analysis of the Determinants of Transaction Frequency of Institutional Commercial Real Estate Investment Property”, Real Estate Economics, 32(2): 239-264.
9. Garmaise,M.J.and Moskowitz,T.J., 2004, ”Confronting Information Asymmetries:Evidence from Real Estate Markets”, Review of Financial Studies, 17(2): 405-437.
10. John,G.and Stacy,E. N., 2001, ”Returns and Risk on Real Estate and Other Investments:More Evidence”, Journal of Real Estate Portfolio Managemen, 7(3): 183-214.
11. Jacques,K.and P.Nigro, 1997, ”Risk-Based Capital,Portfolio Risk,and Bank Capital:A Simultaneous Equations Approach”, Journal of Economics and Business, 49; 533-547.
12. Gerald and Edward, 1996, ”Optimal Portfolio Allocations to Real Estate”, The Journal of real estate portfolio management, 2(1): 63-73.
13. Lizieri, C.and Finlay, L., 1995, ” International Property Portfolio Strategies: Problems and Opportunities”, Journal of Property Valuation and Investment, 13: 6-21.
14. Arnott, D.R.and D.P.Flynn, 1993, ”Controlling Insurance Risk and Consume Costs-Asset Risk Under Risk Based Capital Requirements”, Journal of Insurance Requlations, 12: 81-94.
15. Hartzell, D.,Hekman, J.and Miles, M. , 1986, ” Diversification Categories in Investment Real Estate”, Real Estate Economics, 14: 230-254.
16. Miles, M.and McCue, T., 1984, ” Commercial Real Estate Returns”, Real Estate Economics, 12: 355-377.
17. Webb, J. R., 1984, ” Real Estate Investment Acquisition Rules for Life Insurance Companies and Pension Funds: A Survey”, Real Estate Economics, 12: 495-520.
18. Colwell,P.F. and Sirmans.C.F., 1978, ”Area,Time,Centrality and the Value of Urban Land”, Land Economics, 54(4): 514-519.
19. Michael, C. J.and William, H. M., 1976, ”Theory of the Firm:Managerial Behavior,Agency Costs and Ownership Structure”, Journal of Financial Economics, 3(4): 305-360.
20. Rosen,S., 1974, ”Hedonic Price and Implicit Market:Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, 82(1): 34-55.
21. Harris, C.and Friedman, 1971, ”Real Estate Investment and Portfolio Theory”, The Journal of Financial and Quantitative Analysis, 6(2): 861-874.
22. Mohring,H., 1961, ”Land Values and Measurement of Highway Benefits”, Journal of Political Economy, 69: 236-249.
23. R.H.Coase, 1937, ”The Nature of the Firm”, Economica,New Series, 4(16)：386-405.
參考網頁
1. 財團法人保險事業發展中心https://www.tii.org.tw/
2. 中華民國人壽保險商業同業公會http://www.lia-roc.org.tw
3. 行政院金融監督管理委員會https://www.fsc.gov.tw
4. 中華民國內政部建築研究所https://www.abri.gov.tw/
5. 信義全球資產http://www.sinyiglobal.com/
6. 永慶房屋https://www.yungching.com.tw/