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研究生:林銘翔
研究生(外文):LIN, MING-SIANG
論文名稱:不動產押租金契約法律問題之研究
論文名稱(外文):The Study on Legal Issues of Security Deposit Lease of Real Estate
指導教授:鄭冠宇鄭冠宇引用關係
指導教授(外文):ZHENG, GUAN-YU
口試委員:郭麗珍、向明恩
口試委員(外文):KUO, LI-JEN、HSIANG, MING-EN
口試日期:2019-06-06
學位類別:碩士
校院名稱:東吳大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2019
畢業學年度:107
語文別:中文
論文頁數:165
中文關鍵詞:押租金契約、有名契約、無名契約、要物契約、同時履行抗辯權、法定契約承擔
外文關鍵詞:Security Deposit Lease、Nominated Contract、Innominated Contract、Substantial Contract、Defense right of simultaneous performance、Legal Assignment of Contract
相關次數:
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押租金契約者,民法內未設有任何規定,一般以為其屬無名契約。然則關於有名契約與無名契約之區分標準,各家學說意見不一,本文擬重新檢視契約典型化(有名化)之功能,並以此探究有名契約法之內涵,再以此判斷標準確認押租金契約是否為有名契約。區分有名或無名契約之實益,在於其二者之契約意義探求路徑不同,於探求押租金契約是否有名化後,即可求得其契約意義之內涵。

押租金契約性質論之層次爭議,乃押租金契約法律問題研究中最具重要性之部分,其性質論之解釋,將連帶影響效力論之解釋。多數(實務及學說)見解以為,押租金契約屬要物契約,以押租金之現實給付作為其契約之特別成立要件。此等性質解釋反於財產性契約諾成化之現代思潮,其立論基礎為何,遍尋多數見解相關文獻,均未得見。本文自要物契約之存立價值探究,並具體化檢視押租金契約制度,未能發現應賦予押租金契約此等特別成立要件限制之理由。又押租金契約屬信託的讓與擔保,乃學說之一致性見解,則讓與擔保制度相關性質論與效力論之解釋,得否無差別地用於押租金契約?本文擬具體比較其間之異同,嘗試自讓與擔保制度之角度,找出押租金契約爭議解決之道。

效力論之層次內,關於押租金契約之擔保範圍是否包含「租賃物之返還」,可分為廣、狹二義之不同見解,雖此二者解釋均有相關立論基礎支撐,然其解釋立場均忽略此層次內可能產生之連動關係-亦即「擔保範圍」之解釋,將影響「押租金返還時期」之解釋;「押租金返還時期」之解釋,將影響「出租人之押租金返還義務與承租人之租賃物返還義務間是否具有同時履行關係」之解釋。自此,本文於效力論層次之爭議,擬參酌上揭連動關係本身及其各階段所需考量特定利益或法律原則,諸如對弱勢承租人之保障與租賃當事人雙方公平原則…等開展解釋論述。

產生以上諸多爭議之癥結在於,押租金契約於我國租賃實務上適用之頻繁,長久以來卻未能將此契約立法化,導致文獻與實務見解各自提出不同主張。是以,本論文於文末統整前述押租金契約三者層次之本文意見,以及檢視押租金契約相關行政管制之缺失,建議於特種租賃之立法外,制定關於押租金契約之一般性立法並點出其具體內容。

Security Deposit Lease of Real Estate (SDLRE) lacks of legislation in Civil Law of Taiwan, thus considered as Innominated Contract. Academia is unable to reach a consensus on the criteria to distinguish Nominated Contract from Innominated Contract. By reviewing the function of typification of contract, this thesis tried to discover the criteria above and the definition of Security deposit lease.

The interpretations and disputes about the nature of SDLRE affects its legal effect. Though lack of definite reasons, major academia and practice consider SDLRE as a Substantial Contract-requires the delivery of things (properties) as a special element of contractual constitution. This interpretation is against modern contractual thoughts, that property contracts should be Acceptance Contract in principle. This thesis started from discussing the value of existence of Substantial Contract and the foundation of major interpretation above specifically. On the other hand, SDLRE being part of Alienation Guarantee System is without doubt in academia and practice. From the prospective of Alienation Guarantee, this thesis tried to approach to the foundation for major academia and practice.

On the aspect of efficacy, there are broader and narrower opinion on the coverage of SDLRE-whether contains “the restitution of the thing leased”. Both broader and narrower opinion disregards the “interrelationship of SDLRE”-The interpretation about “the coverage of SDLRE” affects the interpretation about “the time limit of refund of the security deposit”; The interpretation about “the time limit of refund of the security deposit” affects the interpretation about “the Simultaneous Performance Relationship between the obligation of refunding deposit and the obligation of returning the thing leased”. This thesis regarded the interrelationship of SDLRE, principle of Civil Law, protections of specific benefits as guides, then approached to the solution of dispute on efficacy of SDLRE.

SDLRE is frequently exercises in practice and without legislation, thus academia and practice failed to reach consensus on the disputes above. At the end of the thesis summed up the suggestions, and attempted to legislate a general rule of SDLRE.

第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 1
第三節 研究方法 2
第四節 文獻回顧與實務見解脈絡 2
第一項 文獻回顧 2
第二項 實務見解脈絡 5
第五節 研究範圍與架構 8
第一項 研究範圍 8
第二項 研究架構 8

第二章 押租金契約意義論 11
第一節 有名契約與無名契約概述 11
第一項 區別標準 12
第二項 無名契約的類型化 17
第三項 有名契約與無名契約關於法的適用 19
第一款 法律規定 20
第二款 習慣法 21
第三款 法理 22
第四款 契約 23
第五款 小結 25
第二節 押租金契約之意義 25
第一項 押租金契約典型化與否之探究 25
第一款 條文規範內容涉及「押租」者 26
第二款 條文規範內容涉及「押金」者 27
第三款 條文內容涉及「擔保金」者 29
第四款 小結 31
第二項 押租金契約意義與必要之點 31
第一款 學說與實務關於押租金契約意義闡述 31
第二款 押租金契約定義與其必要之點 33
第三款 押租金契約意義之附論 36
第四款 押租金契約與違約定金 37
第三項 押租金契約關於法的適用與探尋 40
第一款 法律層次 41
第二款 習慣法層次 45
第三款 法理層次 46
第四款 小結 47
第三節 押租、押金與押租金契約 47
第四節 小結 48

第三章 押租金契約性質論及其相關爭議 51
第一節 押租金屬契約行為 51
第二節 押租金契約與讓與擔保 53
第一項 押租金契約法律關係之性質 53
第一款 不規則質權說 53
第二款 債權質說 54
第三款 抵銷預約說 54
第四款 附解除條件消費寄託與質權契約說 55
第五款 附停止條件之債權說/附解除條件之債權說 55
第六款 信託的所有權讓與擔保說 55
第二項 讓與擔保淺介 56
第一款 讓與擔保之意義 57
第二款 讓與擔保之特徵 59
第三款 讓與擔保之社會功能與存在實益 60
第四款 讓與擔保之構造 60
第五款 讓與擔保之效力 64
第三項 押租金契約與讓與擔保之異同 69
第三節 從屬性 71
第四節 要物性 74
第一項 契約要物性之意義 74
第二項 押租金契約要物性質之肯定或否認 75
第一款 押租金要物性肯定見解 75
第二款 押租金要物性否定見解 78
第三項 押租金契約要物性之破除 79
第五節 小結 82

第四章 押租金契約效力論 85
第一節 抵充效力 85
第二節 擔保範圍的連動關係 88
第一項 押租金契約之擔保範圍 89
第二項 押租金返還請求權發生時期 91
第三項 押租金返還義務與租賃物返還義務之同時履行抗辯 93
第一款 同時履行抗辯權概述 93
第二款 相關見解 95
第三款 本文見解 97
第三節 租賃物所有權移轉與押租金契約 103
第一項 租賃物所有權讓與不破租賃概述 103
第一款 租賃物所有權讓與 103
第二款 法定契約承擔之要件 103
第三款 所有權讓與不破租賃之效力 106
第二項 法定契約承擔對押租金契約之影響 107
第一款 契約面向的影響 107
第二款 當事人面向的討論 116
第四節 附論:行政規制所為之契約內容控制 121
第一項 基礎論述 121
第二項 規範基礎與適用範圍 122
第三項 規制之必要性及私法效力 124
第一款 規制手段之正當目的 124
第二款 規制之效力 125
第四項 行政規制涉及押租金契約之具體討論 127
第五項 小結 131
第五節 小結 133

第五章 結論 137
第一節 押租金契約三面向之統整 137
第二節 現制之缺失與建議 138

附件一 141
附件二 147
附件三 154

參考資料 161


一、專書類
1.Karl Larenz著,陳愛娥譯,法學方法論,五南,2001年。
2.王澤鑑,債法原理-基本理論債之發生、契約、無因管理,自版,增訂3版,2012年。
3.王澤鑑,民法總則,自版,2011年。
4.王澤鑑,損害賠償,自版,2版,2017年。
5.史尚寬,債法各論,自版,1986年。
6.史尚寬,物權法論,自版,1987年。
7.吳啟賓,土地法規與民事審判實務,自版,1984。
8.吳啟賓,租賃法論,新學林,2版,2018年。
9.林誠二,民法總則(上),瑞興,修訂1版,2005年。
10.林誠二,民法總則(下),瑞興,3版,2007年。
11.林誠二,民法債編總論上冊,瑞興,2000年。
12.林誠二,債編各論新解:體系化解說(上),瑞興,3版,2015。
13.邱聰智,新訂民法債編通則(上),自版,2003年。
14.邱聰智,新訂民法債編通則(下),自版,2008年。
15.邱聰智,新訂債法各論(上),元照,2008年。
16.邱聰智,新訂債法各論(下),元照,2版,2008年。
17.胡長清,中國民法債篇總論,商務印書館,3版,1977年。
18.姚瑞光,民法物權論,自版,2010年。
19.姚志明,契約法總論,修訂2版,元照,2014年。
20.孫森焱,民法債編總論(上),自版,2008年。
21.孫森焱,民法債編總論(下),自版,2009年。
22.陳春山,契約法講義第1冊,瑞興,1995年。
23.陳猷龍,民法債編總論,5版,五南,2011年。
24.陳自強,契約之成立與生效,元照,3版,2014年。
25.陳自強,契約之內容與消滅,元照,3版,2016年。
26.陳啟垂,民法債編總論實例研習,三民,2016年。
27.國立台灣大學法律學院財團法台大法學基金會,德國民法(上)總則編、債編、物權編,元照,2版,2016年。
28.曾隆興,現代非典型契約論,5版,自版,1992年。
29.洪誌宏,消費者保護法,五南,2版,2015年。
30.黃立,民法債編總論,2版,元照,1999年。
31.黃立主編,楊芳賢、陳洸岳、謝明洋、吳秀明、蘇惠卿、郭玲惠合著,民法債編各論(上),元照,2004年。
32.黃茂榮,債法各論,植根法律叢書編輯室,2006年。
33.黃茂榮,法學方法與現代民法,增訂6版,自版,2011年。
34.黃陽壽,民法總則,新學林,2版,2009年。
35.劉春堂,民法債編通則(一)契約法總論,自版,1991年。
36.劉春堂,民法債編各論(上),三民,2003。
37.鄭玉波,民法總則,三民,修訂11版,2008年。
38.鄭玉波,民法物權,三民,修訂18版,2012年。
39.鄭玉波,民法債編各論(上冊),自版,1992年,15版。
40.鄭冠宇,民法債編總論,新學林,2015年。
41.鄭冠宇,民法總則,新學林,4版,2017年。
42.蔡明誠,物權法研究,新學林,2005年。
43.錢國成,民法判解研究,法務通訊,1982年。
44.謝銘洋,租賃契約地位之繼受,財產法實例研習,新學林,2000年。
45.謝在全,民法物權論(下),新學林,修訂4版,2007。
46.謝在全,民法物權論(下),新學林,修訂6版,2014。
47.謝哲勝,民法物權,三民,增訂3版,2010年。

二、專書論文類
1.王澤鑑,民法學說與判例研究(第六冊),自版,2004年。
2.王千維、吳瑾瑜、姜世明、徐婉寧、許政賢、楊淑文、陳洸岳、中田裕康、李玉璽、Stephan Lorenz、王怡蘋、林易典、Rolf Knieper、詹森林,民事法與消費者保護,國立政治大學法律叢書,元照,2011年。
3.陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集,陳榮隆教授六秩華誕祝壽論文集編輯委員會,2016年。
4.黃宗樂教授六秩祝賀-財產法學篇(一),學林,2002年。
5.詹森林,民事法理與判決研究,自版,1998年。
6.詹森林,民事法理與判決研究(三)消費者保護法專論,元照出版,2003年。
7.劉春堂,民商法論集(一),自版,1985年。
8.歐陽勝嘉,定型化違約金條款之法律問題,元照,2010年。

三、期刊論文類
1.王文宇,法學、經濟學與商業交易-契約與組織的運用,月旦法學雜誌,277期,2018年,頁64-90。
2.吳從周,租賃關係存續中押租金之返還與租金之預付-簡評最高法院99年度台上字第633號判決,台灣法學雜誌,195期,2012年,頁13-22。
3.李木貴,返還租賃物訴訟被告為同時履行抗辯,並提起反訴,月旦法學教室,110期,2011年,頁24-26。
4.林誠二,租賃契約所生債權之擔保方式與限制,台灣法學雜誌,163期,2010年,頁109-114。
5.林國彬,消費者保護機關之權限-以美國聯邦貿易委員會為例,月旦法學雜誌,249期,2016年,頁171-196。
6.姚志明,概覽「租賃住宅市場發展及管理條例」,月旦法學雜誌,277期,2018年,頁5-25。
7.陳榮隆,讓與擔保之法律構造(上)-最高法院91年台上字第1180號判例評析,月旦法學雜誌,96期,2003年,頁200-218。
8.陳榮隆,讓與擔保之法律構造(下)-最高法院91年度台上字第1180號判決評析,月旦法學雜誌,97期,2003年,頁189-202。
9.陳立夫,租賃住宅市場發展及管理條例解說,月旦法學雜誌,277期,2018年,頁26-47。
10.曾品傑,台灣的非典型擔保物權,月旦法學雜誌,241期,2015年,頁25-46。
11.曾品傑,從當事人屬性看法律行為之規範-以網購業者標錯價事件為例,中正大學法學集刊,32期,2011年,頁143-198。
12.游進發,無名契約典型化之因素,高大法學論叢,13卷,1期,2017,頁199-265。
13.詹森林,相鄰停車位買賣之物之瑕疵擔保-定型化契約應記載事項之規範功能-論台灣高等法院102年度上易字第1048號判決台灣高等法院及所屬法院民事類具參考價值裁判評析,台灣法學雜誌,205期,2016年,頁84-99。
14.葛克昌,稅法適用:第一講 稅法獨立性與統一法秩序,月旦法學教室,66期,2008年,頁56-67。
15.廖家宏,論財產給付的要物契約,法學叢刊,197期,2005年,頁127-148。
16.謝哲勝,請求返還押租金,月旦法學教室,22期,2004年,頁14-15。

四、碩博士論文
1.林彣鴻,讓與擔保之研究,私立東吳大學法學院法律學系法律專業碩士班碩士論文,2017年。
2.胡天賜,從法律經濟分析試論我國民法第四百二十五條,私立東吳大學法律研究所碩士班甲組,2002年。
3.陳榮隆,讓與擔保之研究-現制之檢討及立法之展望-,私立輔仁大學法律學系博士論文,1999年。
4.楊欣玲,定型化契約應記載及不得記載事項之行政規制合憲性-從預售屋買賣之實務判決觀察,國立中正大學法律研究所碩士論文,2013年。
5.廖家宏,論贈與人的悔約權與責任,國立中正大學法律學研究所碩士論文,2004年。
6.謝堅章,同時履行抗辯權之研究,私立輔仁大學法律學研究所碩士論文,1988年。
7.謝進益,消費者保護法應記載及不得記載事項之研究,國立政治大學法律研究所碩士論文,2007年。

五、政府資料類
1.黃明陽,消保法定型化契約之行政規制實務-以消保法契約範本及契約公告為中心,消費者保護研究,19輯,行政院編印,2015年,頁167-206。
2.張嘉麟,行政機關對定型化契約內容管制之探討-以定型化契約應記載或不得記載事項為中心,消費者保護研究,20輯,行政院編印,2016年,頁109-146。

六、網路類
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