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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:何震謙
論文名稱:論住宅租賃契約當事人權益保障─ 兼評租賃住宅市場發展及管理條例
論文名稱(外文):The Protection of the Rights and Interests of the Rental Housing Contract Parties-Rental Housing Market Development and Regulation Act
指導教授:楊宏暉楊宏暉引用關係
口試委員:楊宏暉曾品傑羅俊瑋
口試日期:2019-05-27
學位類別:碩士
校院名稱:國立中正大學
系所名稱:法律系研究所
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2019
畢業學年度:107
語文別:中文
論文頁數:130
中文關鍵詞:居住權住宅租賃租金押租金終止權
外文關鍵詞:Housing rightsRental housingRentSecurity depositTermination rights
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「居住」不單是人們生活上的物質條件,更是滿足人們安全、隱私、發展人格與維護尊嚴等心理需求,重要性不言而喻。過去以來,居住爭議在台灣層出不窮,更催生社會團體以督促政府落實相關居住政策的主因。為了處理爭議,政府調整過去緩不濟急的居住政策,希冀透過健全租賃住宅市場來解決居住問題,以作為保障居住權益的一環。本文將探討2017年12月立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》對居住權益保護的貢獻,包含是否解決過去住宅租賃法制殘留的問題以及新法可能延伸的其他問題。另外,透過介紹德國住宅租賃法制並與我國法制比較,期以完善我國住宅租賃法制,落實保障居住權益的目的。
整體而言,新條例雖然主要致力於保障當事人權利義務關係及建構租賃住宅服務業之管理制度兩大面向,以達到維護人民居住權,但細觀新條例內容可以窺探立法政策的態度,包含:租金去管制化、租稅優惠的賦予等,仍以降低租賃交易成本來鼓勵發展租賃住宅服務業為重。此種不同於德國法制,以自由經濟市場發展來達到維護人民居住權的政策手段,其結果容易在「維護人民居住權」之效果上大打折扣,實屬可惜。至於,新法對於未來實務適用的態度及整體租賃住宅市場發展成效為何,由於新法施行不久,則尚須觀察。
"Housing" is not only the material requirement of people’s life, but the psychological needs of safety, privacy, personality development, and dignity maintenance. Its importance is self-evident. Housing disputes have constantly occurred in Taiwan and it’s the main reason that triggers social groups to urge the Government to implement housing-related policies. To deal with the disputes, the Government has adjusted the previous unsatisfying housing policy and hopes to solve the housing problem and protect housing rights and interests through a robust rental housing market. Thus, this study will discuss the contribution of “Rental Housing Market Development and Regulation Act“ passed by Legislative Yuan in December 2017 to the protection of housing right, including whether it resolves the problems of the old Rental housing legal system and other issues that may occur because of the new Act. In addition, it will introduce German rental housing legal system and compare with Taiwan‘s, aiming to improve the Rental housing legal system and protect the housing rights and interests.
In general, the new Act engages in protecting the rights of the lease parties and establishing a management system for the rental housing service industry to protect people’s housing right, however, from the details of the Act, including the deregulation of rents and the tax incentives, it can be found that the legislative policy still encourages the development of rental housing service industry by reducing the cost of rental housing transactions. It’s a pity that the policy, different from the German legal system, protecting people’s housing right through the development of free market economy, actually reduces its effect. As for the applicability of the Act in practice and the effect of the rental housing market development, they still need to be observed because the new Act has not been implemented for long.
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與目的 1
第一項、 研究背景 1
第二項、 研究目的 7
第二節 研究範圍與用語 9
第一項、 研究範圍 9
第二項、 研究用語 9
第三節 研究方法與架構 9
第一項、 研究方法 9
第二項、 研究架構 10
第二章 租賃的理論基礎 12
第一節 租賃契約概要 12
第一項、 意義與特性 12
第二項、 性質 14
第三項、 種類 17
第二節 住宅租賃契約 25
第一項、 意義 25
第二項、 性質-要式契約與登記制度採行必要性探討 26
第三節 私法自治與管制理論 28
第一項、 私法自治 28
第二項、 管制理論 30
第三項、 小結 33
第三章 租賃住宅市場發展及管理條例 35
第一節 立法背景 35
第二節 適用對象 35
第三節 立法特色 36
第一項、 保障當事人雙方的權益 36
第二項、 健全租賃住宅市場發展 42
第三項、 小結 46
第四章 資訊地位平等 47
第一節 資訊充分的締約環境 47
第二節 廣告內容真實 47
第一項、 立法目的 47
第二項、 立法政策-以填補損害為主 49
第三項、 立法分析 49
第三節 資訊主動揭露 52
第一項、 法理基礎 52
第二項、 揭露範圍 52
第三項、 請求權依據 53
第四節 小結 54
第五章 經濟地位平等 56
第一節 收入水準與居住對價相稱 56
第一項、 管制的必要原因 56
第二項、 管制的手段選擇 56
第三項、 租金 57
第四項、 押租金 67
第五項、 小結 72
第二節 穩定持續的契約關係 74
第一項、 重要意義 74
第二項、 可能方法 74
第三項、 合憲問題 75
第四項、 所有權讓與不破租賃 76
第五項、 出租人終止權之限制 80
第六項、 租期屆滿後續租問題 88
第七項、 小結 89
第六章 德國住宅租賃法制探討 91
第一節 住宅租賃政策的發展 91
第一項、 政策起源 91
第二項、 規制基礎 91
第二節 住宅租賃契約的規範制度 92
第一項、 租金管制規範 93
第二項、 租賃擔保規範 100
第三項、 穩定持續契約關係的手段 102
第四項、 小結 108
第七章 德國法制與我國法制之比較 109
第一節 資訊地位平等 109
第一項、 德國民法締約上過失制度規範 109
第二項、 重新修訂我國締約上過失 110
第二節 經濟地位平等 111
第一項、 收入水準與居住對價相稱 111
第二項、 穩定持續的契約關係 115
第八章 結論與建議 119
第一節 結論 119
第一項、 資訊地位平等 119
第二項、 經濟地位平等 119
第二節 建議 121
第一項、 重新修定締約上過失制度 121
第二項、 施行因地制宜的租金管制 122
第三項、 檢討押租金契約性質認定 122
第四項、 加強穩定持續租約的手段 122
參考文獻 125
中文文獻 125
德文文獻 130
參考文獻
中文文獻
一、 專書
【1】王澤鑑,民法學說與判例研究第二冊,自版,2009年12月。
【2】王澤鑑,民法學說與判例研究第六冊,自版,2009年12月。
【3】王澤鑑,民法總則,自版,2011年8月。
【4】王澤鑑,法律思維與民法實例-請求權基礎理論體系,自版,2011年8月。
【5】王澤鑑,債法原理:基本理論債之發生,自版,2012年12月增訂3版。
【6】王錦村,土地法實用,自版,1984年6月。
【7】吳啟賓,租賃法論,新學林,2018年3月2版。
【8】李淑明,債法各論,元照,2013年1月6版。
【9】李鴻毅,土地法論,自版,1984年5月增訂8版。
【10】林誠二,債編各論新解─體系化解說(上),瑞興,2007年3月2版。
【11】法治斌、董保城,憲法新論,元照,2012年9月5版。
【12】邱聰智,新訂債法各論(上),自版,2008年8月。
【13】孫森焱,民法債編總論(上冊),三民,2012年2月修訂版。
【14】國立臺灣大學法律學院、財團法人台大法學基金會,德國民法(上)—總則編、債編、物權編,元照,2016年10月2版。
【15】陳自強,契約之內容與消滅,元照,2016年3月。
【16】陳自強,契約之成立與生效,元照,2014年2月3版。
【17】黃 立(編),民法債編各論(上),元照,2004年10月。
【18】黃 立,民法債編總論,元照,2006年11月3版。
【19】黃茂榮,契約法各論-買賣法,植根,2004年12月6版。
【20】溫豐文,土地法,自版,2013年3月修訂版。
【21】詹森林,民事法理與判決研究(三)消費者保護法專論,元照,2003年8月。
【22】詹森林,民事法理與判決研究(四)消費者保護法專論(2),元照,2003年8月。
【23】詹森林,民事法理與判決研究,元照,1998年11月。
【24】劉春堂,民法債編各論(上),自版,2014年10月。
【25】鄭冠宇,民法債編總論,新學林,2017年9月2版。
【26】謝哲勝,土地法,翰蘆,2013年9月3版。
【27】謝哲勝,房租管制法律與政策,五南,1996年9月。
【28】楊松齡,實用土地法精義,五南,2017年9月17版。
二、 期刊論文
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【2】王澤鑑,買賣不破租賃:民法第四二五條規定之適用、準用及類推適用,軍法專刊,第35卷8期,頁2-19,1989年8月。
【3】王澤鑑,意思表示詐欺與侵權行為,法學叢刊,第23卷第4期,頁1-5,1978年12月。
【4】王鴻源、林鼎鈞,我國租金管制問題之研究,土地問題研究季刊,第4卷3期,頁130-136,2005年9月。
【5】朱柏松,論廣告媒體業者之損害賠償責任兼評最高法院九十年度台上字第二二七號判決,月旦法學雜誌,第91期,頁8-27,2002年12月。
【6】朱慶倫,社會住宅新作為,國土及公共治理季刊,第5卷第3期,頁122-129,2017年9月。
【7】江明芸,社會住宅,從民間倡議到政府爆衝,新社會政策,第14期,頁8-12,2011年2月。
【8】江穎慧,社會住宅迷思,新社會政策,第15期,頁30-31,2011年4月。
【9】吳啟賓,租賃物所有權移轉與押租金之關係,法令月刊,第37卷5期,頁13-14、24,1986年5月。
【10】吳從周,不定期租賃出租人收回房屋重新建築土地法第一百條第一款「收回重新建築」之意涵,月旦法學教室,第112期,頁18-20,2012年2月。
【11】吳從周,民法上之法律漏洞、類推適用與目的的性限縮,東吳法律學報,第18卷第2期,頁103-140,2006年12月。
【12】吳從周,租賃關係存續中押租金之返還與租金之預付-簡評最高法院99年度台上字第633號判決,台灣法學雜誌,第195期,頁13-22,2012年3月。
【13】吳從周、鄭聆苓,不定期租賃出租人收回房屋之限制-土地法第100條第1款「收回自住」之實務案例類型化,台灣法學雜誌,第174期,頁89-95,2011年4月。
【14】李子瑋、李長晏,社會住宅政策問題建構與對策提出,中國地方自治,第66卷第6期,頁20-60,2013年6月。
【15】李永然,我國如何落實「居住權」的保障?-從台灣實施《租賃住宅市場發展及管理條例》談起,人權會訊,第131期,頁8-11,2019年1月。
【16】李忠雄,論買賣不破租賃與逃避債務,法令月刊,第44卷第5期,頁11-12,1993年5月。
【17】李震山,基本權利之衝突,月旦法學雜誌,第1期,頁60-61,1995年5月。
【18】周伯峰,論對「不受期待之契約」的法律上處理——以締約上過失為中心,政大法學評論,第155期,頁219-295,2018年12月。
【19】林旺根,論制定住宅租賃專法之必要性,月旦法學雜誌,第245期,頁168-187,2015年10月。
【20】林柏安,台日自用房屋租賃法規比較研究─以傳統借家制度為中心,德明學報,第41卷第1期,頁87-105,2017年6月。
【21】林清汶,兩岸房屋租賃法制比較與效益研究,臺灣土地研究,第21卷第1期,頁1-22,2018年5月。
【22】林誠二,買賣不破租賃原則限制規定之溯及力問題,台灣本土法學雜誌,第84期,頁127-140,2006年7月。
【23】林誠二,買賣不破租賃規定之目的性限縮與類推適用,台灣本土法學雜誌,第97期,頁143-149,2007年8月。
【24】姚志明,租賃物移轉後,租金請求與押租金返還之問題,月旦法學教室,第163期,頁15-17,2016年5月。
【25】姚志明,概覽「租賃住宅市場發展及管理條例」,月旦法學雜誌,第277期,頁5-25,2018年6月。
【26】胡天賜,買賣不破租賃制度之法律經濟分析,臺大法學論叢,第33卷1期,頁131-182,2004年1月。
【27】胡勝正,從房價所得比看臺灣的社會不公,臺灣經濟預測與政策,第45卷第2期,頁23-43,2015年3月。
【28】胡華泰,消費定型化契約條款之行政規制,消費者保護研究,第17輯,頁97-152,2011年12月。
【29】徐婉寧,住居租賃轉租之效力,月旦法學教室,第192期,頁15-17,2018年10月。
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【31】張金鶚,住者適其屋-我國住宅政策與問題之探討,律師通訊,第181期,頁12-18,1994年10月。
【32】張雅惠,國民住宅轉型社會住宅之課題分析,土地問題研究季刊,第8卷第2期,頁79-88,2009年6月。
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【34】許宗力,2013年憲法發展回顧,臺大法學論叢,第43卷第S期,頁1031-1074,2014年11月。
【35】陳立夫,租賃住宅市場發展及管理條例解說,月旦法學雜誌,第277期,頁26-47,2018年6月。
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【43】曾明遜、陳明燦,預售屋不實廣告責任之法律經濟分析,公平交易季刊,第14卷第3期,頁1-25,2006年7月。
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【45】曾品傑,論不動產不誠實廣告之契約效力(下)-最高法院相關判決評釋,台灣本土法學雜誌,第82期,頁33-57,2006年5月。
【46】程明修,契約自由與國家之保護義務,憲政時代,第30卷第2期,頁195-227,2004年10月。
【47】華昌宜、賴碧瑩,我國租賃住宅市場之發展與推動,住宅學報,第10卷第1期,頁67-76,2001年2月。
【48】黃 立,契約自由的限制,月旦法學雜誌,第125期,頁5-22,2005年10月。
【49】黃 立,買賣不破租賃的鐵則不再,月旦法學教室,第1期,頁14-15,2002年11月。
【50】黃健彰,房屋承租人優先購買權的承認與建構,政大法學評論,第128期,頁79-142,2012年8月。
【51】黃麗玲,社會住宅政策與社會轉型的新視野,新社會住宅政策,第14期,頁13-16,2011年2月。
【52】楊宏暉,加盟業主先契約資訊揭露義務之建構,政大法學評論,第144期,頁227-314,2016年3月。
【53】楊宏暉,市場經濟秩序下的契約失靈調整模式,法學新論,第25期,頁67-101,2010年8月。
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【59】詹森林,消費者保護法與預售屋買賣定型化契約,臺大法學論叢,第27卷第4期,頁99-105,1998年7月。
【60】鄭惠佳,對我國不動產租金管制法律規定之建議,真理財經法學,第2期,頁207-235,2009年3月。
【61】蕭文生,行政機關公告行為之法律性質,月旦法學教室,第40期,頁22-23,2006年2月。
【62】謝宗憲,不實廣告法律責任之研究-以預售屋廣告為中心,公平交易季刊,第23卷第1期,頁51-100,2015年1月。
【63】謝哲勝,出租人收回房屋之限制,月旦法學雜誌,第6期,頁43-45,1995年10月。
【64】謝哲勝,契約自治與管制,月旦法學雜誌,第125期,頁23-30,2005年10月。
【65】謝哲勝,請求返還押租金,月旦法學教室,第22期,頁14-15,2004年8月。
【66】簡資修,讓與(買賣)不破租賃及其類推適用:長期投資保障觀點之分析,政大法學評論,第78期,頁121-147,2004年4月。
【67】蘇永欽,關於租賃權物權效力的幾個問題─從民法第四二五條的修正談起,律師雜誌,第241期,頁19-30,1999年10月。
三、 專書論文
【1】花敬群、呂秉怡、郭曜逵,租賃住宅市場需求行為與市場區隔,載:中華民國住宅學會第十二屆年會論文集,中華民國住宅學會,頁189-216,2003年12月。
四、 博(碩)士論文
【1】王啟旭,房屋租賃問題之理論與實用,國防管理學院法律學研究所碩士論文,1996年6月。
【2】馬翊峰,房屋租賃契約之交易成本分析,立德大學地區發展管理研究所論文,2008年6月。
【3】陳冠瑋,憲法上居住權之建構與實現——以司法審查為核心,國立台灣大學法律學院法律學系碩士論文,2016年8月。
【4】陳姵妤,適足居住權於我國司法裁判之建構與落實,國立政治大學法律學系碩士班碩士論文,2017年2月。
【5】陳玫君,論買賣不破租賃之修正與公證制度之引進,國立成功大學法律學研究所碩士論文,2003年7月。
【6】曾義權,尋找台灣住宅市場中潛藏的鍊節-專業租屋企業,國立臺灣大學建築與城鄉研究所碩士班論文,2002年6月。
【7】鄧文明,不動產租賃之默示更新,國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文,2018年2月。
德文文獻
一、 專書
【1】Schulze, Reiner/Dörner, Heinrich/Ebert, Ina/Hoeren, Thomas/Kemper, Rainer/Saenger, Ingo/Scheuch, Alexander/Schreiber, Klaus/Schulte-Nölke, Hans/Staudinger, Ansgar/Wiese,Volker: Handkommentar-BGB, 10. Aufl., 2019.
【2】Blank,Hubert/Börstinghaus,Ulf: Miete, 5. Aufl., 2017.
【3】Lindner-Figura,Jan/Oprée,Frank/Stellmann,Frank: Geschäftsraummiete, 4. Aufl., 2017.
【4】Schmidt-Futterer, Wolfgang/Blank,Hubert: BGB, 13. Aufl., 2017.
【5】Wetekamp, Axel: Mietsachen, 4. Aufl., 2007.
二、 期刊論文
【1】Börstinghaus,Ulf, Zusätzliche Mietsicherheit infolge Änderung des Mietvertrags im Mieterwunsch?, NZM. 2008, S. 558-563.
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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