臺灣博碩士論文加值系統

房地產行銷長期偏向以生產者而非消費者為導向,但近年因臺灣社會結構改變且消費者對於住宅性能及生活品質的要求提高,未來房地產行銷將逐漸轉變為以消費者為主的市場導向。專案規劃設計者應分析住宅產品特徵,藉此獲取消費者品味和偏好資訊,進而提出差異化競爭策略並做出明確的產品區隔以降低經營風險。然而多數業者仍是以市場競爭個案銷售狀況來推估目前對未來消費者的住宅需求傾向,實際對於消費者之喜好調查則是少之又少。
本研究擬藉由AIM創新管理模式架構,建構一套創新的評估流程,其中的七大步驟分別以問卷調查方式獲取消費者在購屋前所考慮的因素與對未來住宅需求;並針對不同購屋特性的族群,以I-S model為基礎下調整的模式探討消費這對創新產品的必需性與期待性,最後以二元整數規劃求得住宅產品之最優化配置。本研究有助於改善房地產業目前以生產者為導向的現況,了解消費者對於住宅之創新產品的需求與期望,並提出建議以創造建造商之企業競爭力。

Real estate market tends to be producer-oriented rather than consumer-oriented in the long term. In recent years, however, due to the changes in the social structure and the raising demands for better quality of life and residential properties in Taiwan, the future of real estate marketing will be gradually transformed into a consumer-oriented market. Hence, in order to reduce the operational risks, project planners should analyze the characteristics of residential products to obtain information on consumer opinions and preferences, and then propose competitive differential strategies to create a clear product differentiation. Nevertheless, most companies are estimating the future housing needs based on the current market sales situation, an actual investigation on consumers' preferences is still rare.
This research seeks to construct an innovative evaluation process based on AIM innovation management structure. The seven steps of this evaluation includes acquiring all the factors that consumers consider and need for their future residence by conducting questionnaires, using an adjusted I-S model as a base to explore the necessity and expectation of the innovative product to different ethnic groups, and finally employing binary integer programming to attain the optimal solutions of residential products. By understanding consumers' requirements and expectations for innovative housing products, this research not only helps to improve the insufficiency of the current producer-oriented real estate market but also provides corresponding suggestions in helping the builders to create firm competitiveness.

第一章 緒論................................1
1-1 研究背景與動機..........................1
1-2 研究方法與目的..........................3
1-3 研究範圍與限制..........................3
第二章 理論架構.............................4
2-1 住宅產品發展演進........................4
2-2 消費者購屋特性與因素.....................5
2-3 服務創新、產品創新.......................6
2-4 未來住宅的需求新趨勢.....................7
第三章 AIM創新管理.........................11
3-1 AIM創新管理...........................11
3-1-1 AIM模式..............................11
3-1-2 RIM 創新藍圖法........................12
3-2 W model:IRM法的結構...................12
3-3 W-model 流程七個階段...................14
3-3-1 目標設定..............................14
3-3-2 未來分析..............................15
3-3-3 尋找創意..............................16
3-3-4 創意評估..............................17
3-3-5 創意細部化............................18
3-3-6 概念評估..............................19
3-3-7 執行計畫..............................20
3-3-8 小結.................................22
3-4 利用創新管理相關研究與案例...............23
第四章 研究架構與方法.......................25
4-1 目標設定..............................25
4-2 未來分析-文獻回顧與專家預測..............25
4-3 創意生產-腦力激盪法與消費者行為分析........25
4-4 創意評估-專家訪談、問卷調查...............26
4-4-1 專家訪談...............................26
4-4-2 問卷調查...............................28
4-5 創意細部化-集群分析、必須性與期待度分析......28
4-5-1 集群分析法(cluster analysis )...........29
4-5-2 必須性與期待度分析.......................29
4-6 概念評估-目標成本管理分析法................32
4-7 計畫執行-二元整數規劃與最優化配置...........33
4-8 小結...................................34
第五章 問卷調查結果及統計分析..................35
5-1 問卷分析................................35
5-2 集群分析................................35
5-3 必須性與期待度分析........................36
5-4 二元整數規劃與優化配置 .....................46
5-5 小結....................................49
第六章 結論與後續建議..........................51
參考文獻 .....................................53
附錄(一) .....................................59

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