臺灣博碩士論文加值系統

民國103年桃園市晉升六都後，周遭及內部開發案如雨後春筍般出現，舉凡新住宅社區開發、機場捷運等等。在新社區開發方面，桃園市政府透過市地重劃方式，興辦各項公共設施，以更新都市機能，並達成地盡其利的目的。重劃完成後，對於參與重劃之土地所有權人，將獲得交換分合後形狀整齊適合開發之土地，具高度可投資性。然而重劃案過程曠日費時，故從重劃過程何階段切入進行土地投資以獲得最大之報酬率實為一值得探討之問題。
本研究利用計量經濟學的方法，選用小檜溪暨埔子市地重劃區和經國市地重劃區兩不同重劃方式之案件為例。先根據過往文獻及專家訪談的方式蒐集可能影響土地投資之變數，再利用政府公開資訊取得土地交易相關數據，並以特徵價格理論之基礎建立土地年報酬率模型，使用統計軟體EViews 8.0進行最小平方法迴歸檢定分析，分析模型內自變數之係數和其對應變數之顯著性。
迴歸結果顯示：重劃過程中特定重大事件有其代表意義，但不一定會反映在土地年報酬率上，而土地本身的部分自有條件在適當的投資時間點時會是投資者考量之因素，因此，在適當的時間點選擇適當的投資標的是身為一位投資人的必修課題。

Taoyuan City has been promoted to one of the six special municipalities in Taiwan in 2014. Since then both new development and redevelopment projects, such as new residential communities and Taoyuan International Airport MRT, have blossomed. The improvisation plans of public areas and rezoning of private lands are carried out to renew outdated city tasks and to provide mutual benefits to both private landowners and the general public. Although landowners, urban developers, and investors who participated in the rezoning process will most likely benefit from properties that are better consolidated, the process can be inefficient and time-consuming. There are multiple stages throughout the process of land consolidation and this research aims to exploit the best timing for investment that leads to maximum profit.
Econometrics method was used on two urban land consolidation projects to conduct the empirical research of this thesis. Variables affecting land investment were recognized and sorted through expert interview, multiple collected references, and public information provided by the government. Furthermore, models of annualized land return rate is built based on Hedonic Price Theory. The significance and coefficient of each individual variable is determined after the regression analysis is conducted by ordinary least square method using statistical software EViews 8.0.
The output of the regression indicates that meaningful milestones or important events happened during the rezoning process don’t always reflect on the annualized land return rate. The most influential factors that result in great impact on the return rate are mostly related to land conditions, capability evaluation, and investment timing. Therefore, selecting appropriate property target and investing in the right timing will be the most crucial factors to consider for investors.

口委審定書 i
誌謝 ii
摘要 iii
Abstract iv
目錄 v
圖目錄 viii
表目錄 ix
第1章 緒論 1
1.1 研究動機 1
1.2 研究目的 4
1.3 研究方法與範圍 5
1.3.1 研究方法 5
1.3.2 研究範圍 6
1.4 研究限制 7
1.5 研究流程 8
第2章 文獻回顧及專家訪談 10
2.1 土地價格相關之研究 10
2.1.1 特徵價格理論及模型 10
2.1.2 影響地價因素相關研究 12
2.1.3 案例實證結果分析 14
2.2 專家訪談 15
2.3 小結 16
第3章 土地年報酬率模型設計 17
3.1 研究案例介紹 17
3.1.1 小檜溪暨埔子市地重劃區 17
3.1.2 經國市地重劃區 19
3.2 數據取得及處理 22
3.2.1 資料處理步驟 23
3.2.2 土地年報酬率推算方式 24
3.3 模型設計方法及步驟 27
3.4 建立研究假說 27
3.4.1 模型時間區間劃分 27
3.4.2 研究假說內容與模型關聯性 29
3.5 模型設計 33
3.5.1 小檜溪暨埔子市地重劃區-土地年報酬率模型之設計 33
3.5.2 經國市地重劃區－土地年報酬率模型之設計 34
3.5.3 合併兩重劃區－土地年報酬率模型之設計 36
3.5.4 模型設計後模型內容之比較整理 37
3.6 延伸討論 38
3.6.1 重劃案投資策略探討 38
3.6.2 驗證模型建立 39
3.6.3 區段徵收案例比較 39
第4章 模型實證結果分析 41
4.1 小檜溪暨埔子市地重劃區-土地年報酬率模型之分析 41
4.1.1 模型解釋力與顯著性分析 44
4.1.2 土地基本條件分析 45
4.1.3 土地使用分區分析 45
4.1.4 土地區位因素分析 47
4.2 經國市地重劃區－土地年報酬率模型之分析 49
4.2.1 模型解釋力與顯著性分析 54
4.2.2 土地基本條件分析 54
4.2.3 土地使用分區分析 55
4.2.4 土地區位因素分析 56
4.3 合併兩重劃區－土地年報酬率模型之分析 59
4.3.1 模型解釋力與顯著性分析 61
4.3.2 土地基本條件分析 61
4.3.3 土地使用分區分析 62
4.3.4 土地區位因素分析 63
4.4 實證結果與討論 64
4.5 延伸討論 68
4.5.1 重劃案投資策略分析 68
4.5.2 驗證模型設計與分析 68
4.5.3 區段徵收案例比較分析 72
第5章 結論與建議 74
5.1 結論 74
5.2 建議 74
第6章 參考文獻 76
附錄 80

國內文獻：
1.王潔敏，2007，大眾運輸系統對房地產價格之影響研究-以高雄大都會區為例，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。
2.行政院國家發展委員會國土區域離島發展處，2017，都市及區域發展統計彙編：第40-48頁。
3.吳宗青，1998，臺南市主要交通主軸地價分布及變動影響因素之研究，國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。
4.杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧及陳奉瑤，2013，台灣特徵價格模型之回顧分析，土地問題研究季刊，第12卷，第2期：第44-57頁。
5.林子欽及許明芳，2003，個別土地開發前的產權調整－市地重劃區個案觀察，臺灣土地研究，第6卷，第2期：第1-16頁。
6.林祖嘉及馬毓駿，2007，特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用，住宅學報，第16卷，第2期：第2-5頁。
7.林朝揚，2013，捷運對不動產價格之影響-以台中都會區為例，嶺東科技大學行銷與流通管理研究所碩士論文。
8.林煥祈，1993，西部濱海快速公路對沿海地價影響之研究－以台南市安平區南區為例，國立中興大學法商學院都市計畫研究所碩士論文。
9.翁靖家，2017，區段徵收案範圍內外土地年報酬率與投資策略之分析，國立台灣大學土木工程所碩士論文。
10.張昱諄，2006，住宅用地地價查估之考量因素，以市地重劃為例，國立政治大學地政學系碩士論文。
11.陳思翰，2007，捷運聯合開發對當地房地產市場之影響，捷運技術半年刊，第36卷：第171-178頁。
12.陳祈潔，2016，臺北市土地交易價格與公告地價調整幅度之研究，國立台灣大學社會科學院政治學系政府與公共事務碩士在職專班碩士論文。
13.曾菁敏，2008，空間外部性、交易成本與市地重劃對住宅土地價格影響之研究－台南市的實證分析，住宅學報，第17卷，第1期：第23-50頁。
14.黃昭閔，2008，影響中部科學工業園區台中基地週邊土地價格上漲關鍵因素之研究，逢甲大學土地管理學系碩士在職專班碩士論文。
15.蔡源培，2004，台北捷運場站週邊土地價格變動之研究，中山大學公共事務管理研究所碩士論文。
16.蘇文賢，2000，應用大量估價法進行公告土地現值評估之研究，國立政治大學地政學系碩士論文。
17.蘇志超、林元興及劉錚錚，1977，台北市各類使用土地市價影因素之實證分析，國立政治大學地政系碩士論文。
國內書籍：
1.林英彥，2006，不動產估價，文笙書局。
2.趙康，1983，台北市空間地價之分佈及其對都市計畫與建設之觀點，華欣文化事業中心。
網路公開資訊：
1.中華民國內政部地政司，重劃業務，https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content.asp?cid=993，2018。
2.不動產實價登錄系統，http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action，2012至2017實價交易資料。
3.桃園市政府地政局，桃園市辦理中自辦市地重劃區重劃進度一覽表，http://land.tycg.gov.tw/home.jsp?id=109&parentpath=0,4,75。
4.桃園市政府地政局，桃園縣公辦市地重劃區成果統計表，http://www.land.tycg.gov.tw/userfiles/Files/morefile1_346_4240_175.pdf，2018。
5.桃園市政府，桃園市小檜溪暨埔子自辦市地重劃區重劃計畫書，http://www.3587706.com.tw/Images/NewLayout/Upload/小檜溪暨埔子重劃計畫書核定版.pdf，2018。
6.桃園市政府，修訂南崁新市鎮都市計畫（經國特區第一期開發計畫）細部計畫（第一階段）案計畫，http://www.v523.tw/upload/fileUrl/2012-09/19/b334c67a-4869-45b1-9b3e-74ed60df451f.pdf，2018。
7.桃園市政府，變更南崁地區都市計畫（經國特區第一期開發計畫）細部計畫（第一階段）（修訂土地使用分區管制要點部分條文）案計畫書，old.rdaot.org.tw/UserFiles/1030929變更南崁地區都市計畫（經國特區第一期開發計畫）細部計畫（第一階段）（修訂要點部分條文）案計畫書.pdf，2018。
8.桃園地政資訊服務網，http://www.land.tycg.gov.tw/chaspx/SQry1.aspx?web=220，2012至2017土地公告現值。
國外文獻：
1.Huang, Huiling, Wu, Cifang et al. (2012). “Benefits analysis and evaluation on land consolidation planning in Heilongjiang province”, Transactions of the Chinese Society of Agricultural Engineering, 28(6): 240-246(7).
2.Jianjun Zhang, Meichen Fu et al. (2018). “Variations in Mine Subsidence–Disturbed Residential Land Price: Case Study of Critical Determinants and Spatial Relationships in the Nanhu Ecoregion of Tangshan, China”, Urban Planning and Development, 144(3)
3.Jeffrey M. Wooldridge (2016). “Multiple Regression Analysis”, Introductory Econometrics, Cengage Learning, Boston, pp. 30-307.
4.Mirkatouli, Jafar, Hosseini, Ali and Samadi, Reza (2018). “Evaluating and analysis of socio-economic variables on land and housing prices in Mashhad, Iran”, Sustainable Cities and Society.
5.Peter F., Colwell Henry J. and Munneke Joseph W. Trefzger (2003). “Chicago''s Office Market: Price Indices, Location and Time”, Real Estate Economics, 26(1): 82-106.
6.Söderberg,B. (2002). “A Note on Hedonic Model Specification for Income
Propertice”. K. Wang and M. L. Wolverton, ed., Real estate valuation theory, Springer, New York.
7.Vanderford, S. E., Y. Mimura and A. L. Sweancy (2005). “A Hedonic Price
Comparison of Manufacture and Site-built Homes in the Non-MSA USA”, the
Journal of Real Estate Research, 27(1): 83-104.
8.Wen, Haizhen Goodman and Allen C. (2013). “Relationship between urban land price and housing price: Evidence from 21 provincial capitals in China”, Habitat International, 40: 9-17.