臺灣博碩士論文加值系統

隨著近年來臺灣房地產的快速發展，生活方式的改變等因素，建設公司為了提升集合住宅的價值感，便開始注重大樓的公共設施、公共空間的使用創新與附加價值、物業管理的服務內容、項目，以提升售價，創造更好的利潤。對於消費者(使用者)而言規劃完備的公共設施與好的物業管理是提升居住品質的一個要項。日本學者水野滋在1972年所提出的品質機能展開法被廣泛運用在電子、機械、運輸、汽車…等產業，透過此系統結構方法，將顧客的需求轉換成產品開發業者所提供之技術與服務，是一種能將顧客心聲整合融入產品發展過程的方法，並作為建立產品服務設計的標準，使產品能夠符合顧客的期望與需求。
近年來已有相關研究探討規劃初期導入物業管理，業界也有部分建案在規劃初期邀請物業管理業者針對營運管理提出建議。為瞭解集合住宅規劃設計初期應考量之要項，本研究採用品質機能展開法進行探討，首先與15位物業管理業者進行專家問卷，瞭解管理維護者對於居住環境品質的知覺差異及所面臨的問題後，再根據文獻建立前期規劃需求指標。其次透過KANO問卷針對有購屋需求之民眾(使用者)進行調查，共完成了436份問卷，並將這些問卷依據KANO品質屬性進行分類，以取得需求指標之權重及排序。完成技術需求指標及使用者需求指標權重及排序後，建構集合住宅規劃初期導入物業管理之品質屋(HOQ)矩陣，經由品質要素權重計算，取得最佳設計要素。
品質屋矩陣展開計算結果，矩陣表中絕對分數最高的前十項技術需求項目依序為：1.人力成本、2.使用成本、3.服務動線、4.熱環境、5.規模尺度、6.安全監控設備、7.人身安全、8.光環境、9.公設項目、10.擴充性。
品質機能展開過程中透過調查使用者需求屬性，發掘不同層面的問題並建構對策，彌補傳統設計方法上的盲點，了解使用者真正需求，對於開發商決策有參考價值，提供好的建築計畫供規劃設計參考。

With rapid development of Taiwan real estate in recent years, lifestyle changes and other factors, construction companies began to pay attention to public facilities of the building, the innovation and adding value of the public space as well as the service content of property management, in order to increase the value of collective residential buildings to make better profit. For consumers (users), well-planned public facilities and good property management are determinative factors of improving living quality. The Quality Function Deployment(QFD),which was proposed by the Japanese scholar Shui Yezis in 1972, is widely used in industries of electronics, machinery, transportation, automobile..., etc. It is a methodology with systematic structure that integrates what customers, needs into product development, combining the technology and service provided by companies, it becomes the standard of procedure for products designing, so that the product can meet the expectations and needs of customers.
In recent years, some researches have investigated the effectiveness of early introducing property management in the beginning of planning stage. Some construction projects will invite property management companies to advise on operation management. In order to investigate the key factors which should be considered in the initial design of collective residential buildings, this survey mainly uses Quality Function Deployment(QFD) method. Firstly, the expertise questionnaire was conducted with 15 property management companies, clarifying the difference regarding to the perception of living quality and the issues which property management companies may face during the operation. And to establish the preliminary planning demand indicators based on literature reviews.
Secondly, investigated the people (users) who have demand for housing through KANO questionnaire, this survey has completed 436 questionnaires, which were classified according to KANO quality attributes, to get the weight and ranking of the demand indicators. After completing the weight and ranking of technical demand indicator and user demand indicator, set up the House of Quality (HOQ) matrix of early introducing property management into collective residential buildings, to find out the best design elements through the weight calculation of the quality factors.
The calculation result from House of Quality (HOQ) matrix shows the top 10 technical requirements items with the highest absolute scores are: 1. Human cost, 2. Use cost, 3. Service route, 4. thermal environment, 5. Optimized utilization of space, 6. Safety monitoring equipment, 7. Personal safety, 8. Light environment, 9. Public facilities, 10. Expandability.
During the process of Quality Function Deployment(QFD), investigated user demand attributes, to dig out different levels of problems and then to find out the corresponding countermeasures, which complements the blindspot of traditional design method, and then we understand the real needs of users. This study can provide the valued reference for decision-making and good architectural design planning to the construction companies.

中文摘要 i
英文摘要 iii
誌謝 vi
目錄 vii
表目錄 ix
圖目錄 xi
第一章 緒論 1
1.1 研究動機 1
1.2 研究目的 2
1.3 研究範圍及限制 3
1.4 研究方法 3
1.5 研究架構及流程 6
第二章 文獻回顧與探討 7
2.1 品質機能展開法 7
2.2 物業管理定義 12
2.3 物業管理前期介入 15
2.4 居住品質定義 19
2.5 小結 22
第三章 研究設計 25
3.1 研究方法之流程與架構 25
3.2 品質機能展開法概要 27
3.3 品質屋架構 28
3.4 品質屋展開步驟 29
3.5 技術需求調查方法 33
3.6 使用者需求權重分析方法-KANO二維品質模式 33
3.7 小結 37
第四章 品質機能展開法之需求指標建立 39
4.1 技術需求指標建立 39
4.1.1 專家問卷設計 39
4.1.2 專家問卷填寫對象 40
4.1.3 物業管理現況之問題 41
4.1.4 案例探討 45
4.2 專家問卷結果暨技術需求指標展開 49
4.3 使用者需求問卷設計 53
4.4 使用者需求問卷結果分析 55
4.4.1 敘述統計 55
4.4.2 信度分析 57
4.4.3 KANO品質屬性類別統計 58
4.4.4 KANO品質屬性分析 63
4.5 小結 67
第五章 品質屋矩陣操作 69
5.1 技術需求評估指標項目 69
5.2 使用者需求評估指標權重 71
5.3 品質屋矩陣展開 73
5.4 品質屋矩陣結果 79
5.5小結 79
第六章 結論與建議 81
6.1 結論 81
6.2 建議 84
參考文獻 85
附錄
A 專家問卷 91
B 專家問卷填答表 93
C 專家問卷填答紀錄 94
D 使用者需求調查問卷 109

一、書籍
1.水野滋，赤尾洋二，品質機能展開法，先鋒企業管理發展中心，1987。
2.尤建新、孫繼德，物業管理實務，中國建築工業出版社，2003。
3.陳聰亨，好宅集合住宅規劃設計，詹氏書局，2011。
4.齊堅，物業管理教程，五南圖書，2014。
5.張岩，物業管理前期介入與承接查驗十堂課，機械工業出版社，2016。
6.朱貴章、張明義，物業管理菁英的66個工作DNA，詹氏書局，2017。

二、期刊論文
7.徐成林，「物業管理前期介入開發最佳時機研究」，考試周刊，2009，第17期，第231-232頁。
8.吳韻吾、郭怡助、徐暐倉、游志勝，「從建築物生命週期探討前期物業管理作業流程及介入時機之研究」，第三屆物業管理研究成果發表會論文集物業管理學報/春季號、第一卷、第一期，2010，第13-25頁。
9.李佑麟，王肇偉，「大型集合住宅共用休閒設施使用現況與滿意度調查」，物業管理學報，春季號第八卷第一期，2017，第1-16頁。
10.Noriaki Kano, Attractive quality and must-be quality, Hinshitsu (Quality, The Journal of Japanese Society for Quality Control)14,pp.39-48,1984.
11.Goodman,J.L.,Causes and Indicators of Housing Quality.Social Indicators Research 5, pp. 195-210, 1978.
12.Sullivan, L.P.,Quality Function Deployment, Quality Progress, pp.39-50,1986.
13.Wasserman, G. S.. On how to prioritize design requirements during the QFD planning process. IIE Transactions, 25, pp.59-63,1993.
14.Matzler, Kurt & Hans H. Hinterhuber, “How to make product development projects more successful by integrating Kano’s model of customer satisfaction into quality function deployment”, Technovation, Vol.18, pp.25-38, 1998.
15.J.R. Hauser and D.P. Clausing, The house of quality,Harvard bussiness review,pp.63-73,1988.
16.KurtMatzlera Hans and H.Hinterhuberb, How to make product development projects more successful by integrating Kanos model of customer satisfaction into quality function deployment,Technovation, Volume 18, Issue 1,pp.25-38,1998.
17.Arditi, D. and Lee, D. E. , Assessing the corporate service quality performance of design-build contractors using quality function deployment, Construction Management and Economics, pp.175-185,2002.

三、會議論文
18.蔡勳雄，「生活素質與都市環境」，明德基金會生活素質研究中心，1982，第102-108頁。
19.賴奎魁、劉松癸、黃筱霈，「居住環境品質之衡量」，中華民國品質學會第三十八屆年會暨第八屆全國品質管理研討會，2003，第53-60頁。
20.朱貴章，「從物業管理價值創造談物業規劃之早期介入」，第三屆物業管理論文研討會，2005，第17-0-17-16頁。
21.王順治，「臺灣地區物業管理服務業發展之研究」，第三屆物業管理論文研討會，2005，第12-0-12-4頁。

四、學位論文
22.賴春綢，住商工混合地區生活環境之研究－以臺北市大同區大同段為例，國立政治大學地政研究所，碩士論文，1990。
23.紀素菁，都市空間摩擦對居住環境生活品質衝擊之研究－以敦化地區為個案，國立中興大學都市計畫研究所，碩士論文，1991。
24.孫青雯，台中市生活環境品質評估之研究，逢甲大學土地管理研究所，碩士論文，1994。
25.吳業威，臺灣新市鎮國宅社區居住環境品質之研究--以林口國宅社區為個案，國立交通大學，管理科學系所，碩士論文，1988。
26.薛惠珍，臺北市新興地區居住環境品質之研究－忠孝東路四段之實例探討，國立政治大學地政研究所，碩士論文，1988。
27.劉煒仁，品質機能展開應用於教學品質之研究-以國防管理學院為例，國防管理學院，碩士論文資源管理研究所，碩士論文，2001。
28.吳有典，整合Kano模式與品質機能展開法運用於數位相機產品設計之研究，國立臺灣科技大學工業管理系，碩士論文，2004。
29.黃珮珊，台南孔廟文化園區對居住環境品質影響因素之研究，長榮大學土地管理與開發學系碩士班，碩士論文，2005。
30.林科宏，運用模糊品質機能展開改善學校工程之使用者滿意度，國立雲林科技大學營建工程系碩士班，碩士論文，2006。
31.王怡雯，生活環境滿意度與人口遷移關係之研究-以台南市為例，臺北市立教育大學社會科教育研究所，碩士論文，2006。
32.李志明，從物業管理前期介入觀點探討公寓大廈規劃設計階段減繳管理費的建築設計方法，國立高雄大學都市發展與建築研究所，碩士論文，2007。
33.張世明，運用QFD提昇建築物規劃與設計滿意度之研究-以獨棟住宅為例，國立勤益科技大學研發與科技管理研究所，碩士論文，2009。
34.林莉婷，高密度與住商混合都市居住環境之品質認知模型：以臺北市為例，國立臺灣科技大學，博士論文，2009。
35.吳家瑋，公寓大廈服務品質與住戶滿意度之研究-以某物業管理公司為例，國立雲林科技大學營建與物業管理研究所，碩士論文，2009。
36.林怡妏，物業管理在建築物前期規劃設計上之研究，國立雲林科技大學營建與物業管理研究所，碩士論文，2010。
37.陳泓廷，以KANO二維品質模式探討智慧綠建築設計策略，國立臺灣科技大學建築系，碩士論文，2011。
38.董佳芸，物業管理導入建築設計品質要領之研究，國立高雄大學都市發展與建築研究所，碩士論文，2011。
39.賴佶辰，建構綠色住宅設計之票選式品質機能展開模式，國立勤益科技大學
40.企業管理系碩士班，碩士論文，2012。
41.邢乃平，應用KANO二維品質模式與QFD品質機能展開法探討公營住宅設計策略國立臺灣科技大學建築系，碩士論文，2013
42.吳翊安，由周邊地區居民角度探討都市更新對居住環境品質的影響，國立成功大學都市計畫研究所，碩士論文，2013。
43.洪沛辰，建構公寓大廈前期規劃之物業管理檢核系統架構，國立臺灣科技大學建築系，碩士論文，2013。
44.羅仕瑩，整合Kano與QFD以提升桃園國際機場之服務品質，大葉大學管理學院碩士在職專班，碩士論文，2013。
45.蔡易蓉，模糊品質機能展開之系統建置與發展，國立高雄第一科技大學資訊管理系企業電子化碩士班，碩士論文，2013。
46.林芫丞，台中市住宅條件與居住環境滿意度之研究，朝陽科技大學建築系建築及都市設計碩士班，碩士論文，2014。
47.李佳宜，品質機能展開法在房屋整修需求管理之運用，長庚大學商管專業學院，碩士論文，2015。
48.高起昂，應用Kano二維品質模式與品質機能展開於臺華輪旅客服務品質之研究，國立高雄海洋科技大學，航運管理研究所，碩士論文，2016。

五、網路資料
49.中華物業管理協會網站(http://www.chpma.org.tw/big5/index.asp)。(2018/05/02)
50.臺灣物業管理學會網站(http://tipm.org.tw/about_1.html)。(2018/4/23)
51.臺北市政府都市發展局網站(http://www.udd.gov.taipei/pages/services_list.aspx?Wcode=16&Node=32&Index=2) (2018/3/24)
52.香港地產學會網站(http://hkir.com.hk/)。(2018/2/20)
53.日本JFMA網站(http://www.jfma-online.com/)。(2018/4/20)
54.美國IFMA網站(https://www.ifma.org/)。(2018/4/2)
55.中國物業網，http://www.zgwuye.com/wygl/qqwg/(2018/3/23)。
56.安徽物業管理網，http://www.ahwy.cn/bbs/index.php?sid=dyq2Uv。(2018/2/20)
57.國家發展委員會網站(行政院經建會)，2004，物業管理服務業發展綱領及行動方案。(https://www.ndc.gov.tw/cp.aspx?n=D98ECF36D3C55266)。(2018/03/11)。
58.內政部營建署網站法規，公寓大廈管理服務人管理辦法，(https://www.cpami.gov.tw)。(2018/04/15)。