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研究生:龔俊榮
論文名稱:台北市東區中心商業區發展潛力之研究
指導教授:劉錚錚劉錚錚引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立中興大學
系所名稱:都市計劃研究所
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:1976
畢業學年度:64
語文別:中文
論文頁數:100
中文關鍵詞:商業區台北市
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  一、研究目的:
  台北市的空間發展為逐步向東的型態。針對此趨勢,並基於平衡都市發展(即有效促進全市地合理使用)與運輸經濟觀點(即減少道路擁擠,節省旅費及增進往來近便等)本研究擬探討台北市東區設立新中心商業區的可行性,找出適當的潛在區位,計算並評估其利弊。
  二、研究內容大要:
  1.本研究之東區乃指復興南北路以東,包括鬆山區,南港區,內湖區和大安區的東半部,所謂的中心商業區則指具有足夠的規模,提供最高等級的貨品,服務全市人口,有專業化的商業,娛樂業與服務業的分區,並具運輸與中樞管理功能的商業區。
  2.以下列六項指標,證明臺北市都市發展方向由西而東,也同時證明東區未來最具發展潛力: 
  (1)以建成地的擴展歷程∼根據史籍的記載,繪圖表示,從圖可看出臺北市層層擴展的過程。
  (2)根據近20.年人口統計資料,描繪人口變遷情形∼列表分析歷年人口佔全市比分配情況,東區由44年佔全市16%,漸升至63.年的27%,預測至82年(計劃年期)將佔全市36%,而與西區相當。由人口相對成長圖可看出東區內各行政區人口成長率皆較全市平均為大,故其人口曲線一直保持快速上升,而舊市區的西區人口已開始下降。
  (3)土地對人口容力∼由最新土地使用調查資料分析得知,全市可供都市發展而尚未開發的土地有46%在東區。未來若以平均凈密度350人/公頃計算,東區尚可增加容納78萬人。
  (4)建築樓地板面積∼改制後7年內全市新建樓地板24%在鬆山區,16%在大安區,商場與市場使用的樓地板面積鬆山區與城中區相若,辦公室使用,鬆山區居全市第三位,顯示商業與服務業已有向東擴展的跡象。
  (5)地價分析∼根據實際調查,商業地價在東區已形成另一新高峰,敦化南附近平均每坪地價已超過10萬元。
  (6)路綱型態分析∼東區具有較大街廊,及寬大街道,適於現代化市發展型態,有利於建築物向高空發展與汽車時代的交通,並有縱貫鐵、公路及高速公路通過,機場接近本區等較南北區優越之交通條件。
  3.分析全市各種使用樓地板面積資料發現,臺北市商業使用以西門町-帶緊集約,計佔全市商業樓地板的19%(以後以A中心商業稱之)。帶狀蔓延的中山北路與南京東路其次佔全市16%(以B中心商業區稱之)。服務業A區佔15%,B區20%,故總計中心商業區內的商業與肥務業使用各約佔全市的35%。
  4.從整個社經發展趨勢推估,至82年時全市商業與服務業樓地板需求量將各增加當於62年時的1.8及2.7倍。若其時中心商業區內的商業及服務業樓地板仍為全市的35%,則中心商業區內將需增商業134萬及服務業121萬平方公尺。
  5.現西門中心商業區交通問題之產生,主要係由於鐵路平交道之阻礙,街廓狹小,缺乏繞行道路系統,及商業娛樂業的過分集中,如未來不予向南擴大並更新,則至79年時只可再增加容納其現有商業樓地板面積約80%,因屆時其交通系統已無法再容納再增加的交通量,其超過A區能容納的面答可有許多種替選分配方式,倘任由發展,則最可能的為沿主要道路成帶狀蔓延。
  6.帶狀商業發展缺點遠多於優點,其主要之缺點如:破壞交通機能,購物不便,減少交通容量,發展深度有限而無法迎合現代新式建築需要等。故本文不主張中心商業像目前般成帶狀蔓延。
  7.既為如此,未來如何安排商業增加對樓地板面積的需求?如再設一核心發展有何利益?僅就運輸經濟觀點,多核心的利益至少有下述幾點:分散交通量,減少擁擠,縮短平均購物誘程,縮短尖峰時刻,產生雙向交通,使道路及運輸工具更經濟使用等
  8.多核心之發展既有利如此,若順應都市發展方向,設立一新中心商業區,此新中心在規劃年期內可望建立起多大的規模以吸引東區內人們至此購物?經對現實情況考慮後,將將未來中心商業無規模作一估計分配,發現至82年A區最大佔全市44%,B區其次佔31%,東區佔25%。東區雖最小,但仍有55萬平方公尺的商業與40萬平方公尺的服務業地板面積,且其貨品及服務之等級在發展成功後可望與屆時之西門町相當,而較50年時的西門町稍大。
  9.東區內是否有適於發展中心商業的區位?下列四項為主要考慮原則;(1)應位於東區中心地帶。(2)易形成交通輻輳。(3)有足夠可發展地。(4)顧慮土地使用現況及其變更使用之困難。準此選出四替選區位C1,C2,C3,C4。
  10.在既有規模與已知未來人口分布情況下,應用引力模式對A、B及東區之各替選區位預測其為中心商業的競爭潛力,得出A在0.38,B在0.35,而東區則在0.27左右。
  11.假設凡距新中心商業區較距現中心商業區為近的區域為其服務範圍,則可劃出東區中心商業區各替選區位之服務範圍。此外在考慮現實複雜性及交通條件後,將南區的景美、木柵兩區剔除。
  12.新中心建立將涉及各英更新及建設成本,由於真實成本估計非個人能力可及,故假設因而增加的公共設施成本可由政府在各項增加的稅收中彌補,凈利益則逕以交通節省計算。其計方法為假設凡服務範圍內人口皆願至新中心購物,則其至新中心與至舊中心距離之差為節省之距離,總節省距離可因而算出,再以下列二種方式將之換算成金錢:(1)先換算成旅次,再以每旅次平均費用折折算。(2)換算成時間再以工資率折算。
  13.對上述之計算結果加以討論,並以為評估各替選區位優劣的一項標準,配合其他準則總評估得最佳區位為C2,即光復南路以東,基隆路以西,鐵路線以南,忠孝東路以北的地區。
  三、結論與建議:
  (一)結論:在未來中心商業區發展之各替選方案中,多核心的建立實為一最可行的方案。並基於下述幾方面的考慮:
  (1)交通地位之優越性;如縱貫鐵、公路及高速公路之可利用使東區成為都市發展主軸。
  (2)至中心商業區購物交通費用及時間之總節省。
  (3)平衡全市發展(表現在各區地價差距之縮小上)。及(4)提高全市土地總利用效能。
  又發現以東區設立為最佳;若要在東區設立,則又以C2區位最具發展潛力。
  (二)建議:
  1.及早擬定全市性的主要計劃,東區若決定設立此新中心商業區,則應同時將本構想納入。
  2.東區中心商業區既採核心式發展,則可取消部分已劃定之路線型商業區。
  3.及早擬定實施土地使用分區管制,既可防止土地做不當利用之繼續惡化,並可促使新中心商業區之形成。
  4.藉娛樂業之引進以推動新中心商業區的發展。
  5.松山火車站附近可配合設立一新批發業中心。
  6.應按步配合建設有關之各項公共設施,以C2區為中心之交通路線開闢尤為重要,因其可使東區之內湖,南港,松山等區熔為一體。
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