一、研究緣起
住宅分佈常即代表夜間人口分佈，是都市計劃中實質規劃的基礎。本研究嘗
試揉合各種有關住宅分佈的理論，建立「綜合性的住宅分佈架構，並且演繹為規
劃與決策的模型。其目的在於研究影響住宅分佈的因素，建立住宅分佈模型，並
用以模擬公共政策對住宅分佈的影響、。
二、住宅區位的理論與模型
１一般研究住宅區位的方向有：經濟、空間交互作用、行為模型、生態環境
四種理論與模型。
２綜合性的住宅模型，在學理上須統合各部門理論，在架構上須包含環境結
構、住戶結構、住宅市場結構。並以政策及市場模擬測試各變數的波動效果。
３住戶結構是居住的主體，是住宅的需求面，環境結構是居住的客體，是住
宅的供給面。住宅市場結構是住戶及環境結構問的媒介，是居住的媒體。住宅分
佈是住戶結構與環境結構兩者之效益函數及預算限制的配比情形。也就是「人」
與「環境」彼此的對應經由住宅市場的調節後的分佈狀況。
４「環境」即空間特性，內涵因子包括Ａ住宅可發展存量。Ｂ居住成本。Ｃ
環境效益吸引力。Ｄ經濟效益吸引力。「人」即居民，內涵因子包括且住宅需求
量。Ｆ住宅支付能力。Ｇ環境效益需求比值。Ｈ經濟效益需求此值。Ａ、Ｂ、Ｃ
、Ｄ與Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ互相對應。住宅市場結構在於調節住宅供需關係及環境與
經濟效益，因修正Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ及Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ。
５模型分派程序為：
1.輸入Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ與Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ。
2.選取適合分派的小區。
3.依照單位價格總吸引力（Ｃ／Ｂ×Ｇ＋Ｄ／Ｂ×Ｈ）大小，排列出分派優
先順序，同值者取亂數分派。
三、模型實例操作
１研究區包括北市大安區的大部份及松山區的一部份，該區多屬住宅社區，
近年建築蓬勃，適合實例研究。
２資料處理採方格系統，便於統計處理及電腦的數量分派和繪圖。
３研究程序為
1.建立環境結構、住戶結構、住宅市場結構的基本資料庫及其內因素關係。
2.操作公共政策及社會、經濟的動態模擬，並由之調整前項資料。
3.整理出Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ。
4.數量分派。
5.輸出。
6.檢定與解釋。
7.區位分析與模擬。
４住宅發展存量（Ａ），為未來可興建的住宅樓地板面積。＝（現有空地＋
更新用地量×更新速率）×住商混合度×分區建蔽率×可蓋樓層。
５居住費用（Ｂ），為居住某處所需支付的成本，並化為元／坪，月的房租
形式。以公告地價的手分之七折算。
６環境效益吸引力（Ｃ），為各區環境品質對居民的吸引力：土地特性×土
地需求意願關聯係數。
７經濟效益吸引力（Ｄ），為各區經濟效益對居民的吸引力＝地價指數變動
比／物價指數變動比。
８住宅有效需求量（Ｅ），為（戶數×）無屋比＋投資）×每戶面積出租屋
存量）×最大分配此住宅興建量。
９住宅支付能力（Ｆ）：收入×住宅支出比值居室而積。
１０環境效益此值（Ｇ）與經濟效益比值）Ｈ），為居民在選擇住宅區位時
對於環境因素與投資因素的考慮比重。
環境效益比值 經濟效益此值＝（無屋比－購屋比）投資比。
１１住宅供給量（Ｓ）
Ｓ＝ａ０＋ｂ１（房屋租金指數）＋ｂ２）建築費用指數（＋ｂ３）每戶所
得（＋ｂ４）總戶數（＋ｂ５）每戶面積（＋ｂ６）政策影響係數）。
四、模型的檢定與解釋
１依檢定的組精程度可分低、中、高標準檢定。依年期和居民種類又可分為
不同的檢定項目。
２不同種類居民的分佈檢定，因實況不易判斷，故較難處理。
３以單價吸引力作為發展潛力的計算方式，即含有依照平均利益率做為選擇
考慮的意思；對於高收入居民，比較可能考慮到利益的最大而不是利益率的最大
。
４提高精確率的方法有：
1.在理論上，對於以居民選擇住宅區位意願及以單價吸引力計算土地效用函
數的方式，作進一步的探討。
2.在資料處理上，進一步收集各年期的建設狀況放土地市價，各類居民的住
宅選擇，以及調整各地區的土地發展速率。
五、區位分析與模擬
１由吸引力值與剩餘住宅發展存量，可判定各區的發展速度、發展飽和度及
未來發展潛能。
２以信義計劃的開發與否模擬住宅分佈型態，作為公共政策動態模擬的示範
。
六、結論與繼續研究事項
１住宅模型中運用二元論之一與一的對應，可使模有一清晰的架構。
２土地的效用函數是否線性組合，當再探討。
３土地存量與土地吸引力的關係，會因研究地區的土地使用集約度而不同，
應再研究。
４以需求者的選擇意願決定住宅區位的方式不盡理，可考慮使用其他的方法
調整。