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研究生:毛冠貴
論文名稱:台北市獎勵民間投資公共設施策略之研究
指導教授:李瑞麟李瑞麟引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立中興大學
系所名稱:都市計劃研究所
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:1982
畢業學年度:70
語文別:中文
論文頁數:109
中文關鍵詞:台北市民間投資
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  台北市政府在69年2月頒佈「台北市獎勵投資興建公共設施辦法」,
獎勵項目包括公園、廣場、兒童遊樂場、停車場及市場,至今成效不
彰。本研究首先檢討現行有關獎勵投資法令,並研究民間對投資興建
公共設施的看法與意願,發掘問題所在,提出改進策略,然後按此初
步策略計算投資報酬率;最後再修訂策略,以此定案策略供市府參考。
  台北市有關獎勵民間投資興建公共設施法令有:台北市獎勵投資
興建公共設施辦法,台北市獎勵投資興建零售市場須知,台北市獎勵
投資興建公園、廣場、兒童遊樂場申請須知、都市計畫公共設施多目標
使用方案。
  仔細分析各項法令條文,投資都應盡的義務多於應享的權利。就
應盡的義務可分三個階段說明,第一階段是施工前,申請投資經核準
後,應於兩個月內與市府簽約,簽約後一個月內繳交工程費總額3%
的保證金,並於簽約日起四個月內申領建築執照按期開式;投資人並
應負責地上物之清除、遷移、補償等事項。第二階段是施工期間,工
程停工不得超過三個月,否則除撤銷投資許可外,並沒收保證金。第
三階段是工程完成後,經營之公共設施非經主管機關核準,不得移轉
、變更用途,停止全部或部份之營業。如有違反,其公共設施即由
市府接管經營。投資人並應對公共設施負管理與養護全責,接受市府
主管機關之指導監督,其辦理不善者,應限期改善。逾期不改善者,
市府得視情節輕重停止其部份或全部經營,必要時得依照都市計畫法
第五十四條規定接管。
  至於投資者所能享受的權利可分為四項。第一是公共設施用地得
作多目標使用。第二是租用市有土地者,租金減半。第三是公共設施
之聯外道路、上下水道、路燈等相關公共設施,由市府籌劃配合。第
四是可申請市府協助向金融機構融資。這四項權利,除第一項多目標
使用方案有些實質利益外,其他三項的獎勵很小。第二項租金減半僅
限於市有地,許多公共設施預定地是私地,這項獎勵便毫無用處;即或
是市有地,由於租金佔成本的比例很小,故不生什麼作用。第三項配
合公共設施佔成本的比例也不大,同時相關公共設施本來就由市府配
合,更談不上什麼獎勵。第四項請市府協助向銀行融資,非常空洞,
既無市府一定要協助的義務,也無市府保證協助一定會成功,更沒有
明確的融資額度,所以這項權利等於是空頭支票。由此可見,獎勵措
施並沒有多大實質效用。一般建設公司希望的融資、稅捐減免、協助
土地取得等等,該辦法並未包括。
  比較台北市獎勵投資公共設施法令與「獎勵投資條例」,發現兩
者在條文實質內容上與精神上有很大的不同。獎勵投資條例處處都給
予投資者許多好處與便利;獎勵投資公共設施法令則有許多限制和不
便,並缺乏對投資者獲得合理報酬的保障。就稅捐減免而言,台北市
獎勵投資興建公共設施辦法根本沒有減免稅捐;而獎勵投資條例稅捐
減免幾乎包括所有稅捐,例如營利事業所得稅、土地增值稅、契稅、
地價稅、營業稅、房屋稅等。就土地的取得來比較,獎勵投資興建公
共設施有關法令規定,如純作公共設施可以徵收,如作多目標使用其
中包括非公共使用,只得協議價購。此外,關於租金的計算,兩種法
令也有很大的不同,幾乎相差一倍,台北市政府規定的市場攤拉租金
計算公式顯然不具獎勵作用。
  為了了解民間投資公共設施意願與行為,供研擬對策的參考,在
了解現行有關獎勵法規與其他文獻中有關民間投資公共設施問題以後,
再訪問調查已有投資公共設施經驗的建設公司,了解業者所遇困難,
然後擬定問卷調查表,向建設公司進行調查。
  對目前獎勵投資公共設施辦法,95%的公司不感興趣。投資業者
認為最大的困難,是手續過於繁雜;其次是土地取得困難;再其次是
地上物的清除由投資人自理。不願意興建市場的主要原因是,市場附
近攤販影響市場內的營業及市場攤位不能出售。投資者不願意興建停
車場的主要原因是收費率太低,無法達到合理的報酬率。不願意興建
公園的原因是它既非營利事業又無私有設定權的保障。如果公共設施
用地屬公有,投資者多希望用合建的方式來興建設施,以減低投資成
本;產權如屬於私有,業者希望以市價請市政府代為收買。關於獎勵
投資的政府銀行的貸款,投資者希望對貸款數額有明確的規定,多半
希望不低於投資總額的40%。至於稅捐的減免,則多希望減免營業稅
與地價稅;如果能按照獎勵投資條例的規定,自營運開始日起,五年
內免徵營利事業所得稅多數表示願意投資。建設公司多表示沒有注意
到七十年十二月行政院頒佈的「都市計畫公共設施多目標使用方案」;
注意到的業者表示對投資公共設施沒有影響的佔三分之二,顯示這個
方案對民間建設公司的吸引力有限。
  為了進一步瞭解依照現行獎勵辦法,有那些因素促成建築投資業
不願意投資興建公共設施?並評估這些因素對於不願意投資的影響程
度。其中「公司是否有投資公共設施的經驗」影響最大,大多數公司
寧可從事住宅區或商業區開發,因為他們有獲利的經驗。其次解釋不
願意投資的因素是手續繁雜,無利可圖及資金週轉困難。
  本研究為了瞭解有那些因素會促成建築投資業願意投資興建公共
設施,並評估這些因素對於願意投資的影響程。經由逐步式多元迴歸
分析的結果,得知提高民間投資意願最有影響力的是「按獎勵投資條
例第六條規定,自營運日起五年免徵營利事業所得稅」。其次是「獎
勵辦法與收費標準改由中央立法」。第三及第四為「選擇投資公共設
施項目的優先順序」及「投資公共設施的興建地點」。第五及第六是
「政府融資的協助」及「政府協助民間取得土地措施」。
  基於上述的分析,發現民間不願投資公共設施的問題大致上可歸
納成三類:申請手續繁雜與其他行政措施不當、土地與地上物取得困
難、成本高而收入低。
  針對手續繁瑣與行政規定不當的問題,具體的改進策略包括改用
「獎勵投資條例」法令、修訂公共設施多目標使用方案與台北市獎勵
投資興建公共設施辦法等法規、成立協助投資小組或委員會及採行嚴
禁妨礙公共設施營業的行政措施。為了解決土地及地上物取得困難,
建議比照獎勵投資條例的取得土地規定:先議價購買,不成,請市府
代為議價購買;再不成,由市府徵收後轉賣投資人使用。針對成本高
收入低的問題,具體的改進策略包括稅捐減免、優惠融資及訂定合理投
資報酬率。
  經邀請學者專家開會研討,評估上述八點策略,認為允當。接著
對停車場、市場及公園各選一案例,按照公用事業的服務成本公式,計
算益本,然後根據評估結果,修正策略。
  一、停車場
  停車場是以峨嵋停車場為研究個案,根據分析得到兩點結論:
  1.立體停車場若不採取多目標使用方案,只維持在現行收費標
準及現行停車位使用率,投資報酬率仍然偏低,甚至為負。顯然現
行停車費率與停車位使用率偏低。所以,獎勵民間興建立體停車場,
最佳的方式是增加停車場內商店舖樓地板面積,同時提高停車費率
與使用率。必要時政府宜採取稅捐減免措施,提高投資意願。
  2.若只增加商店舖樓地板面積,而不提高停車費率與停車位使
用率,仍然不可行。因為以商店舖所獲得的收益,用來彌補停車場
的虧損,投資報酬率仍然偏低。何況用多目標使用所獲得的收益,
來貼補「有車階級」的停車費用,作法上有待商榷,並不是最侍獎
勵方式。
  二、市場
  根據水源市場大樓個案分析的結果,總投資報酬率17%,相當合
理。不過水源市場位於交通輻輳的公館,商業機能很顯著,辦公大樓
出售價格較高,偏遠地區可能要差一點。
  三、公園
  公園個案分析是以中山區商業中心的第十四及十五號公園保留地
為例,假設地下全部作商場使用,計算結果報酬率為-0.57,顯示虧
損太大。問題癥結在公園本身非營利事業,而為了維持公園基本的功
能,建築物的建蔽率與使用類別管制很嚴格,無法像市場或停車場一
樣,用多目標使用來達到合理的投資報酬率。
  由以上三個案例的評估,證明原設計改用獎勵投資條例的策略是
正確的,應用在市場和停車場,可以產生合理利潤,再加上其他策略
必可激發民間投資公共設施的意願。至於公園性質特殊,獎勵投資條
例和其他策略仍無法對公園投資產生合理利潤,必須由政府補貼才行。
  經上述的研究分析,針對問題,研擬目標,根據目標設計策略,
依據策略訂定辦法,而得下表作為本研究的結論與建議。
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