不動產不但是眾多金融投資工具之一，亦可以作為理賠、融資、處分及課稅的依據，因此正確評估不動產價格是相當重要的。在市場上，一般以「市場比較法」作為估價方法，但在傳統市場比較中，對於變數的選取、影響權重的設定，以及修正比例的決定，皆根據個別估價師的主觀意識為之，其公正性與合理性令人存疑。
故本論文採用群體決策的方式，經由專家問卷，來蒐集群體專家的意見，並運用層級分析法、模糊德菲法、多準則綜合評判法等方法，彙整分析群體專家對於主要影響台中地區住宅性不動產價格變動的因素、個別影響權重，以及語言值的定義等的意見。
經由重要性分析，本論文以四大影響層面、十三項影響因素來表示主要影響台中地區住宅性不動產價格變動的要素，四大影響層面分別為宗地因素、可及性因素、環境因素、建物本身因素，十三項影響因素為宗地狀況、臨街道路寬度、市中心接近性、商業區接近性、零售市場接近性、大型超市接近性、學校接近性、文化設施接近性、公園綠地接近性、嫌惡設施接近性、屋齡、格局分正、採光等。
並運用層級分析法彙整群體專家對於各影響層面、影響因素的權重值的意見。在四大影響層面中，由於生活品質的提昇，以及週休二日的效應下，環境因素的影響權重最大，其次依序為可及性因素、建物本身因素、宗地因素。在十三項影響因素中，以嫌惡設施接近性的影響權重最大，其次為學校接近性、建物採光、商業區接近性、格局方正等。
再採用模糊德菲法，以表示出群體專家對於影響因素之各項語言值的定義。當時實際資料鍵入時，經由模糊化的過程，表現出實際資料所落入之語言值定義為何;再以解模糊化的過程，求算出該影響因素之模糊評分。
當影響因素之影響權重及個別語言值定義整理出來後，即可採用多準則綜合評判法求算出整體不動產的總評分，本論文認為，不動產標的物的總評分與價格將具有高度相關，因此在不動產標的物與比較物同時進行綜合評判後，即可根據標的物與比較物評判分數的差異，作為比較物單價的修正比率。最後，再運用算數平均數求算數個不動產比較物修正後之單價平均，即可得不動產標的物的總估值。

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