台灣地區的土地所有權狀況因為其特殊的歷史背景，使得公有土地的處分利用方式主要結構了台灣地區土地使用政策與空間發展。現行的公有土地處分方式中，公部門的角色卻多仍停留在單純的土地提供者，獲利多來自土地處分價值收益，而非實質開發的效益，這樣的作法造成了二項後果：一是公有土地的開發收益經常為實際進行開發的特定財團所壟斷，而無法將公地開發的效益真正的回歸到人民身上。二是這樣的處分模式，使得公部門並未在公地的開發過程中取得發言地位，也因而喪失了公有土地所擔負的都市空間及政策意義。
在世界性的公私合作趨勢下，公私部門的關係應自買賣交易，轉化為共同合作的合夥關係，而本研究便試圖透過對於公有土地信託開發的研究，來討論公部門所應扮演的角色及公有土地的空間政策意義，並透過對於公有土地發展及處分機制的分析及對土地信託的瞭解，能達成以下目的：1.釐清長久以來公有土地管理機制及開發之問題2.對目前國外推行的土地信託制度做一初步瞭解，並因應我國現實情況提出初步修正建議。3.分析公私部門因應公有土地信託開發的模式，其應扮演角色及公私部門之間的可能合作模式。4.藉由土地信託於公有土地上之模擬操作提供政府結合民間資源推動公有地信託之參考。
本研究之主要結論為：
1. 公部門的角色應自土地提供者轉變為準開發者：能對公地開發所生之整體效益及公共利益做全盤評估與檢討，達成以公有土地開發帶動地區發展之積極政策目標。
2. 公有土地開發實質內容應由第三部門進行：讓公有土地能整合民間專業知識與資源以更具市場彈性的機制進行開發並顧及公共利益之極大化。
3. 透過信託收益分配可符合社會正義原則：由案例模擬試算中看出，土地信託架構可將公地開發的收益在公有公用的原則下，落實公地開發效益由全體國民所共享之社會公義原則。
4. 公部門應藉由承擔風險確保社會利益之達成：由公部門承擔開發風險，可避免因投資誘因不足，或開發失敗所造成之公共效益損失。同時藉由信託收益轉嫁補助較不具市場價值之公益性設施或服務，使得公地開發收益能轉變為實質都市空間服務。

第一章 緒 論5
第一節 研究緣起5
第二節 研究動機與目的6
第三節 研究問題初提6
第四節 相關研究回顧7
第五節 研究方法與流程9
第二章 公有土地處分方式12
第一節 公有土地沿革12
第二節 公有地處分原則發展18
第三節 公有土地開發的面向及政策意義22
第四節 國內外公有土地開發案例25
第五節 小 結33
第三章 土地信託基本觀念35
第一節 信託之概念35
第二節 土地信託之意義及特質43
第三節 日本土地信託制度種類與架構45
第四節 小結59
第四章 我國公有土地採土地信託方式分析60
第一節 相關法源60
第二節 公有土地採土地信託方式推動之優點62
第三節 與其他相關土地處分方式比較65
第四節 土地信託可能問題與限制74
第五章 公有土地採土地信託方式開發架構初擬76
第一節 基本原則76
第二節 公部門（委託人）之角色78
第三節 私部門（受託人）之角色82
第四節 信託架構關係86
第五節 信託辦理流程89
第六節 相關配套措施91
第六章 案例模擬分析-以台北車站特定區交九用地為例93
第一節 案例背景說明93
第二節 交九用地信託開發模擬101
第三節 交九用地設定地上權開發財務試算111
第三節 比較與分析113
第四節 公有土地採行信託開發之評估114
第七章 結論與建議117
第一節 結 論117
第二節 後續研究方向120
參考文獻121
附錄一交九用地信託開發財務試算現金流量表124
附錄二交九用地設定地上權財務試算現金流量表128
附錄三 台北市都市發展局陳威仁局長訪談錄132
附錄四 土地銀行研究發展室劉克明科長訪談錄135

法令類
信託法
土地法
都市更新條例
財政部《國有財產法》
財政部《國有財產法施行細則》
行政院《公有土地經營及處理原則》
財政部《信託業法》草案
營建署《都市更新條例施行細則》草案
中文類
行政院經建會都住處
1990 《公有非公用土地處分問題探討》
張治祥
1989 《台灣地區國有土地利用策略之研究》，政大地政研究所碩士論文
紀敬滄
1975《台灣地區公有不動產之管理與運用問題之研究》，政大財政所碩士論文
吳火焜
1972《台灣公有土地管理之研究》，政大、文化大學合辦地政研究所碩士論文
莊育焜
1984《台灣地區現行國有土地管理與利用問題之研究》，政大財政所碩士論文
謝清煌
1984 《國有財產管理理論與現況問題之研究》，政大財政所碩士論文
林本炫、董娟娟、張人傑
1993《國有土地問題之政治經濟分析》，國策中心
林宏政
1997《公地在利用與都市轉化─台北市個案》，台大城鄉所碩士論文
陳信良
1996《公有地處理程序之研究─如何利用公有地做為推動都市設計的重要籌碼》成大都研所碩士論文
劉蜀娟
1997 《鐵路土地開發與利用方式之研究》，淡江大學建研所碩士論文
楊崇森
1979 《信託與投資》正中書局
黃國精
1996《信託論著集粹》大偉書局
方家麟
1994《信託法之理論與實務》月旦出版社
黃國精
1992《日本信託法、信託業法及其實務》
白金安
1984 《不動產證券化與市地開發之研究》，中興大學都研所碩士論文
蔡東良
1997 《土地信託相關課稅問題之研究》，東海管研所碩士論文
許介民
1994 《我國土地信託推行暨財務評估之研究》，中山大學財管所碩士論文
國有財產局
1991《日本土地信託制度之概要》
1992《日本各級公有土地信託之理論與實務》
1993《公有財產之管理與運用》
1998《國有財產局業務年報》
土地銀行
1993《我國引入日本公有土地信託制度之研究》王豐榮撰
1989《日本之土地信託及開發業務考察報告書》張福興撰
1999《公有土地信託 邁向二十一世紀都市更新研討會專題討論》劉克明撰
金融人員研究訓練中心
1990《日本信託實務》
行政院研考會編
1998《公有土地信託之研究》朱伯森主持
英文類
Downtown Inc. How America Rebuilds cities,
By Bernard J. Frieden & LynneB. Sagalyn
1989 , The MIT Press
America’s Dowtowns─Growth Politics & Preservation
By Richard C.Collins & Elizabeth B.Waters & A.Bruce Dotson
1991, John wiley & Sons.Inc.
Build, Operate, Transfer─Paving the way for tomorrow’s infrastruction
By Sidney M. Levy
1996, Frank Mercede & Sons Inc.
Public Private Partnership: Improving urban life
By Perry Davis
1986, Academy of Political Science