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研究生:曾昭萍
研究生(外文):Chao-pin Tseng
論文名稱:臺灣不動產投資信託管理之研究
論文名稱(外文):A Study of The Real Estate Investment Trust Management In Taiwan
指導教授:謝明瑞謝明瑞引用關係
指導教授(外文):Hsieh Ming-Jui
學位類別:碩士
校院名稱:淡江大學
系所名稱:財務金融學系
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:1999
畢業學年度:87
語文別:中文
論文頁數:132
中文關鍵詞:不動產投資信託
外文關鍵詞:Real Estate Investment Trust Management
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隨著經濟的持續繁榮,國民所得的逐漸增加,個人理財觀念的興起,加上國人對於不動產的一份執著與偏愛,卻囿於對於不動產的認知有限,缺乏足夠的時間、財力與必備的專業知識,而且由於不動產在本質上亦有區位固定與大規模經濟單位的大量投資等特性,以致使不動產市場投資金額龐大、市場流動性差等等,容易形成不動產投資瓶頸,導致市場為財團壟斷,而造成土地資源的浪費,因此為了促進市場資金的流通與專家經營方式,提高土地資源的有效利用,遂有證券化的趨勢。
不動產證券化,即是指將不動產之投資轉變為證券型態,使得投資者與標的物之間,由直接之物權關係,轉為持有債權性質之有價證券,藉以結合不動產市場與資本市場,使得不動產的價值由固定的資本型態轉化為具有流動功能的資本性證券,以擴大投資參與層面的過程。從先進國家實施經驗可知,不動產證券化若欲推行成功,除了需要完整的立法之外,而且必須要有良好之週邊環境加以配合。以現有國內相關文獻所得之結論,臺灣未來最適合優先發展不動產證券化類型為不動產投資信託制度,因此,本論文主要就將來國內實施不動產投資信託制度必要配合週邊環境現況加以分析,以了解其應該加強培育之專業人才,以因應制度推動時之需求。
從不動產投資信託制度的運作流程,可得知其必要配合之週遭環境包括發起人、基金保管機構、證券承銷商、證券經紀商、信用評等機構、專業會計師、專業律師、不動產管理顧問、土地登記專業代理人及不動產估價制度。就上述應該配合週邊環境在臺灣之現況而言,其與目前證券投資信託制度相關之配合機構,均有足夠的專業人才參與未來不動產投資信託實施之需求,如證券承銷商、證券經銷商,保管機構、專業會計師與律師等。至於信用評等制度、不動產管理顧問與不動產估價制度由於國內社會環境使然,仍然應該加強各項的工作,方能配合未來不動產投資信託制度實施之需求。
The implementation of the securitization of real estate can combine the real estate market with the capital market and channel idle money effectively to facilitate the development of land or infrastructure . It not only improves distressed government finance but also contributes to the soundness of capital market. As we have learned from the experiences of developed countries, the securitization of real estate can success only when the related systems and domestic regulations are properly developed. According to recent studies, real estate investment trust (REIT) gains priority in securitization of real estate in Taiwan. Therefore, this thesis attempts to study the possible supportive systems in which certain institutions and professionals contribute to the success of the implementation of REIT.
In view of the formation and operation of REIT, the supportive systems include sponsors, fund’s depository institutions, underwriters, brokers, credit rating institutions, certified public accountants, lawyers, advisors, agents of registered land, and systems of the real estate appraisal.
The presently related institutions of security investment trust can offer sufficient professionals to assist the future implementation of REIT. This contributes an important part of the supportive systems. What is also indispensable within the supportive systems is that rating institutions and systems of the real estate appraisal also needed to be established, and advisors of real estate to be fostered.
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究流程與範圍 4
第三節 論文結構 6
第二章 不動產信託制度的基本概念 9
第一節 不動產證券化之意義與種類 9
第二節 不動產有限合夥 11
第三節 不動產投資信託 15
第三章 文獻探討與不動產投資信託模式之建立 26
第一節 國外研究文獻 26
第二節 國內研究文獻 30
第三節 不動產投資信託運作模式 38
第四章 不動產投資信託管理之探討 50
第一節 發起人、保管機構與證券業者 50
第二節 信用評等機構 64
第三節 專業會計師律師與不動產管理顧問 83
第四節 土地登記專業代理人與不動產估價制度 96
第五章 結論與建議 121
第一節 結論 121
第二節 建議 123
第三節 後續研究方向 126
參考文獻 128
參 考 文 獻
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14.林嬋娟,蛻變中的會計師業務,今日會計季刊,第63期,1996年9月。
15.吳承康,臺灣發展不動產證券化研究,國立臺灣大學財務金融學研究所,1996年6月。
16.吳耿東,簡介英國不動產估價制度,臺灣地標,第1期,1994年8月。
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10. 27.陳慶梅,土地登記專業代理人之管理,人與地,第86期,1991年2月。
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12. 31.張義權,我國不動產估價業演變概述,臺灣地標,第1期,1994年8月。
13. 32.張夢翔,共同基金之募集發行與行銷管理,證券市場發展季刊,第19期,1993年7月。
14. 35.黃金瑞,資訊時代的會計師,今日會計季刊,第65期,1996年12月。
15. 36.梁榮輝、周賢榮、余惠芳,臺灣不動產證券化發展榮景可期,臺灣經濟研究月刊,第14卷第9期,1991年9月。