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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:陳威綸
研究生(外文):CHEN WEI-LUN
論文名稱:土地信託制度與都市更新投資信託制度之比較
論文名稱(外文):The Comparison of Land Trust System and Urban Renew Investment Trust System
指導教授:廖咸興廖咸興引用關係
指導教授(外文):Hsien-Hsing Liao, Ph.D.
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:財務金融學研究所
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2000
畢業學年度:88
語文別:中文
論文頁數:95
中文關鍵詞:信託土地信託不動產信託不動產證券化資產證券化都市更新都市更新投資信託
外文關鍵詞:TrustLand TrustReal Estate TrustReal Estate SecuritizationAsset SecuritizationUrban RenewUrban Renew Investment Trust
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為有效利用及開發都市土地,並順利推動都市更新作業,我們除了必須學習國外的土地信託的經驗,引進土地信託制度外;另一方面亦應建立完備的法制環境。針對此點,政府亦已通過「都市更新條例」及相關子法,准許設立都市更新投資信託公司,募集都市更新投資信託基金,以籌措都市更新之財源,並鼓勵民間資源投入都市更新作業,以減少都市更新之阻力。
由於都市更新投資信託基金類似國外之不動產投資信託基金,透過該基金的發行,實質上已是藉由不動產證券化之方式進行都市更新,所不同者只是其投資標的侷限在都市更新計畫相關規定內罷了。本文將以探討信託的法律特質為起點,進而討論美國、日本土地信託的作法,並檢討未來我國推動土地信託制度時應修訂之法令及應有之配套措施。另一方面我們將透過介紹美國不動產投資信託基金之發展經驗,進一步探討我國都市更新法制的特色,以及都市更新投資信託基金的運作模式,期能對未來實務操作有所助益。最後我們再將土地信託制度與都市更新投資信託制度作比較,討論其差異並做出結論與建議。
本文研究結果將可做為相關政府部門在未來修法時的參考,並提醒業者及投資人在進行相關投資時可能遭遇的問題,對未來國內從事土地信託作業、都市更新、及不動產證券化業務或有所幫助。
In order to use and develop urban land effectively and push urban renew operations smoothly, we have to learn the land trust experiences of foreign countries, and bring in land trust system. On the other hand, we also have to clarify〝the game rules〞 through revising the related law and regulations to establish a healthy legal circumstance.
Taiwan has taken in force〝the urban renew act〞and related regulations since 1998. According to the captured law and regulations, we can set up a ''urban renew investment trust company'' under the permission of SEC to raise ''urban renew fund'' from the public as the financial resources for urban renew operations. Through that, private sector is also encouraged to engage in the urban renew activities, and of course the objection form private sector is lessened.
Because the urban renew investment trust fund is similar to the real estate common fund of U.S. , to operate urban renew by issuance of the urban renew fund beneficiary certificates can be deemed as a process of real estate securitization in reality, and the difference is the investment objects subject to what the urban renew regulations confine. The text will begin with the discussion of trust characteristics, then discuss the land trust of U.S. and Japan, further look back on what should be done in Taiwan when bringing in land trust system. Secondly, we will introduce the development experiences of U.S. real estate investment trust funds, then discuss the features of the ‘urban renew act’ and related regulations. Further, we will discuss the operation model of urban renew investment trust fund and look forward to being helpful to practical operations. Finally, we will compare land trust system and urban renew investment trust system, and make conclusions and suggestions.
The research could be provided to government for future law-revising reference, and it also reminds investors of concerned problems when investing. Therefore, it might be helpful to those who want to engage in land trust, urban renew, real estate securitization activities in the future.
目 錄
第一章 緒論……………………………………………………………1
第一節 研究緣起……………………………………………………1
第二節 研究動機與目的……………………………………………2
第三節 研究方法與研究範圍………………………………………3
第二章 信託的基本概念………………………………………………4
第一節 信託的起源…………………………………………………4
第二節 信託的意義…………………………………………………5
第三節 信託的本質……………………………………………….11
第四節 信託財產的特性………………………………………….12
第五節 信託財產之公示………………………………………….15
第六節 信託的種類……………………………………………….17
第七節 信託與相類似制度之比較……………………………….20
第三章 土地信託介紹……………………………………………….22
第一節 土地信託的概念………………………………………….22
第二節 土地信託之成立要件…………………………………….23
第三節 美國土地信託制度介紹………………………………….24
第四節 日本的土地信託………………………………………….26
第五節 我國推展土地信託制度所應面對的課題……………….38
第四章 不動產投資信託制度……………………………………….43
第一節 不動產證券化的原因及其意義………………………….43
第二節 不動產投資信託之概念………………………………….44
第三節 不動產投資信託之種類………………………………….45
第四節 美國不動產投資信託制度……………………………….48
第五節 美國不動產投資信託事業的發展經驗………………….52
第五章 我國都市更新投資信託制度之探討……………………….54
第一節 我國都市更新制度的發展現況及特色………………….54
第二節 都市更新投資信託公司之設立………………………….61
第三節 都市更新投資信託基金的運作模式…………………….67
第四節 都市更新投資信託制度的功能………………………….75
第五節 推行都市更新投資信託制度應有之配套措施………….80
第六節 都市更新投資信託公司實際運作所面對的問題……….82
第七節 都市更新投資信託與土地信託之比較………………….84
第六章 結論與建議………………………………………………….87
第一節 結論……………………………………………………….87
第二節 建議……………………………………………………….88
參考文獻……………………………………………………………..92
圖 次
圖2-1:信託關係架構圖………………………………………………9
圖3-1:租賃型土地信託架構圖…………………………………….30
圖3-2:分割出售型土地信託架構圖……………………………….32
圖3-3:等價交換型土地信託運作圖……………………………….33
圖3-4:共同事業型土地信託架構圖……………………………….34
圖5-1:都市更新投資信託基金募集成立階段流程圖…………….71
圖5-2:都市更新投資信託基金營運階段流程圖………………….74
圖5-3:不動產與股票之時間與價值比較………………………….77
圖5-4:增加投資工具對投資人效用之影響……………………….79
表 次
表3-1:日本土地信託發展過程…………………………………….27
表4-1:美國不動產投資信託基金統計表………………………….53
表6-1:土地信託與都市更新投資信託之比較…………………….84
參 考 文 獻
一、 中文部份
(一) 書籍部份
1、 方家麟,「信託法之理論與實務」,月旦出版社,1994年。
2、 朱柏松等,「公有土地信託之研究」,行政院研考會編印,民國87年
1月。
3、 吳明哲,「信託金融」,文京圖書有限公司,1999年。
4、 林煜宗、廖咸興等,「台灣土地銀行導入不動產證券化業務之研
究」,台灣土地銀行,1995。
5、 林佳宏,「考察以信託或權利變換方式實施都市更新事業及信託資產
管理業務」,台灣省政府所屬各機關因公出國人員報告書,民國87年
9月。
6、 徐國香,「信託法研究」,五南圖書出版公司,民國75年。
7、 許玉鳳,「赴美研習土地信託研究報告」,行政院研考會,民國82
年。
8、 陳春山,「信託及信託業法專論」,財團法人金融人員訓練中心,
1999年修訂二版。
9、 陳春山,「證券投資信託契約論」,五南書局,1987年。
10、黃允治、蔡青蓉,「赴美國蒐集不動產投資信託(REITs)之考察報
告」,中華民國證券暨期貨市場國際化發展基金特別委員會,民國
88年4月。
11、張金鶚、白金安著,「不動產證券化」,永然文化出版,民國83年
3月。
12、臧大年、謝哲勝、連錫安、張靜怡著,「不動產證券化」,翰蘆圖
書出版有限公司,民88年3月。
13、廖咸興,「台灣土地銀行拓展土地地上權衍生性業務之研究」,台灣
土地銀行,民國86年8月。
14、廖咸興、李阿乙、梅建平,「不動產投資概論」,華泰書局,民國88
年9月。
15、鄭俊仁,「信託之法務與實務」,財政部金融局編印,民國82年5
月。
16、賴英照,「證券交易法逐條釋義」,三民書局,民國85年8月第7次
印刷。
17、賴源河、王志誠,「現代信託法論」,五南圖書出版有限公司,
1997年二版。
18、謝哲勝等,『我國推動「不動產證券化」、「土地信託」及「房地
產抵押權次級市場」制度之研究』,行政院經建會編印,民國89年
1月。
19、--------,「日本各級公有土地信託理論與實務」,財政部國有財
產局譯,民國81年6月。
20、--------,「國內推展土地信託業務之研究」,民國88年5月,中華
民國銀行公會。
(二) 期刊部份
1、 王文宇,「都市更新投資信託基金之籌措與運用」,1998證券暨期貨
市場發展研討會,民國87年12月18日。
2、 王文宇,「資產證券化的意義、基本型態與相關法律問題」,月旦法
學雜誌第48期,1999年5月。
3、 何孝元,「信託法之研究」,中興法學研究第十期。
4、 林世淵,「我國未來金融資產及不動產證券化發展之方向」,證交資
料399期,民國84年7月。
5、 許祥珍,「不動產證券化在證券交易法上適用問題之研究」,財團法
人中華民國證券暨期貨市場發展基金會專題報告,民國84年12月。
6、 莊美娟,「美日不動產證券化在台灣之可行性」,產業金融,民國86
年2月。
7、 陳樹、王文宇等,「都市更新投資信託制度之研究」,財團法人中華
民國證券暨期貨市場發展基金會,民國87年12月。
8、 張金鶚、白金安,「不動產證券化於都市更新的運用」,月旦法學雜
誌第48期,1999年5月。
9、 廖咸興,「都市更新投資信託制度與其效益之探討」,一九九九年證
券暨期貨市場發展研討會。
10、劉春堂,「論信託財產之分別管理」,財稅研究23卷5期,民國八十
年九月。
11、--------,財政部金融革新小組第八子題「資產證券化問題」結論
建議事項所涉及法律問題會議記錄,證期會發言部份。
(三) 碩士論文
1、 白金安,「不動產證券化與市地開發之研究」,中興大學都市計劃研
究所碩士論文,民國79年7月。
2、 何澤蘭,「台灣不動產抵押債權證券化之推行及評價」,台灣大學財
務金融研究所碩士論文,民國88年6月。
3、 林雲鵬,「新的公私合作模式-公有土地信託之研究」,台灣大學城
鄉研究所碩士論文,民國88年7月。
4、 涂秀蕊,「美國不動產投資信託制度之研究」,東吳大學法律研究所
碩士論文,民國82年6月。
二、 日文部份
1、 四宮和夫,「信託法」,東京有斐閤,昭和55年。
2、 砂田卓士、新井正男,「英米法講義」,青林書院新社,1976年。
三、 英文部份
1、 Restatement of The Law,Trust,American Law Institute,1987.
2、 Boykin, H. James and Richard L. Haney Jr., Financing Real
Estate, 2nd ed. Regent / Prentice Hall, NJ, 1993.
3、 Clauretie, Terrence M.and James R. Webb, The Theory and
Practice of Real Estate, The Dryden Press, 1993.
4、 Jarchow,Stephen P., Real Estate Investment Trusts:Tax,
Securities,and Business Aspects, New York: John Wiley &
Sons , 1988.
5、 Serman C. F., Real Estate Finance , 2nd ed., McGraw-Hill
Book Company , NY., 1989.
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