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研究生:張谷光
研究生(外文):CHANG. KU-KUANG
論文名稱:都市更新地區建築投資財務可行性分析
論文名稱(外文):Financial Feasibility analysis of Real Estate Investment in Urban Renewal Area
指導教授:謝偉勳謝偉勳引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:中華大學
系所名稱:建築與都市計畫學系碩士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2001
畢業學年度:89
語文別:中文
論文頁數:152
中文關鍵詞:都市更新建築投資財務可行性分析
外文關鍵詞:urban renewalreal estate investmentfinancial feasibility analysis
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摘 要
關鍵字:都市更新、建築投資、財務可行性分析
整體而言,不動產開發不是高科技產業,卻是高複雜度的工作,都市更新地區之建築投資比起一般的建築投資案更具複雜性,有關於土地成本、建築成本、容積獎勵、計畫時間、自有資金金額、貸款金額、銷售價格、銷售率﹍﹍等因素皆需要詳細考慮,才可以避免錯估投資報酬而造成損失。
本論文所探討之都市更新實施主體為私部門之開發業者,是一理性的經濟機構,以追求利潤最大為目標,故本論文未將社會成本或社會效益納入考量,是一財務可行性分析。
傳統財務分析方法最大的缺點為沒有考慮貨幣的時間價值及現金流量的變動,無法適應於變化快速的現代社會,為了克服傳統方法的缺點,專家建議採用資本預算(capital budgeting)方法,做為新的評估工具,稱為折現現金流量模型(discounted cash flow model,DCF model)。
折現現金流量模型(DCF model)的定義為:利用目前能掌握的資訊,預測未來的各種現金流量,然後以一定的折現率算出報酬。
折現現金流量模型(DCF model),若以淨現值做為決策指標,則為DCF價值模型(DCF valuation model);若以內部報酬率做為決策指標,則為DCF報酬率模型(DCF rate of return model)。折現現金流量模型(DCF model)也可依參與變數為點估計值或是機率分配型態而分為兩種:變數值為單一的估計值,稱為DCF確定性模型;變數值為機率分配型態則稱為DCF機率性模型。
本研究將DCF確定性模型以敏感性分析方法(Sensitivity analysis)做不確定分析(探討變數影響程度),而DCF機率性模型則以蒙地卡羅風險模擬法(Monte Carlo risk simulation model)做風險分析(投資報酬達成的機率)。
過去都市更新相關之研究著重於制度與缺失的檢討,對於投資者所關注之投資報酬未能詳細研究,本研究乃以現行法規及實務法則為基礎,專注於財務可行性的探討,故本研究的完成,代表財務分析理論應用於都市更新地區的建築投資實務上已經有一初步結果。
Abstract
Keywords:urban renewal、real estate investment、financial feasibility analysis
As a whole, real estate development isn''t a high-tech business, but a high-complicated works. Real estate investment project for urban renewal is far complicated than normal real estate investment, as for land lost、architecture cost、planning schedule、ownership funding、mortgage loan、selling price、selling rate…and so on, all need to be considered completely to avoid misestimate investment return or losses.
The thesis will analyze mainly on the private sector developers of urban renewal, the rational economy organizations, are seeking for the goal of maximum profits. Thus, the thesis is purely a financial feasibility analysis, which doesn''t consider social costs or benefits.
The most drawbacks for traditional financial decision approaches are not considering time value and the variety of cash flows, which not comply with this rapid changeable society. In order to overcome the drawbacks of traditional analysis, some experts recommend using capital budgeting which using discounted cash flow model (DCF model) as new analysis tool.
The definition for DCF model is : Using all the currently controllable information to predict all future cash flows and calculate the return rate based on a specific discount rate.
It is called DCF valuation model if using net present value as an indicator for DCF model;and DCF rate of return model if using internal return rate as an indicator. DCF model can also be divided into single estimate or probability distribution depending on the variables involved. It is called DCF deterministic model if the variables are single estimate. It is called DCF probability model if the variables are probability distribution.
The research will use sensitivity analysis of deterministic model to complete uncertainty analysis (analyze the effect of variables), and complete risk analysis (probability for IRR accomplished ) by using Monte Carlo risk simulation model of DCF probability model.
In the past, urban renewal researches were focused on the evaluation of system side and its flaws, no analysis for investment return in details. The research is based on currently practical regulations, and focus on the analysis of financial feasibility. This research presents a primary result for applying financial analysis theory into practical investment of urban renewal areas.
圖目錄I
表目錄III
第一章 緒論1
第一節 研究動機與目的1
第二節 研究內容與範圍4
第三節 研究方法與研究流程11
第二章 相關理論與文獻回顧14
第一節 都市更新14
第二節 不動產投資報酬31
第三節 財務分析工具36
第三章 理論模式之建立48
第一節 因素分析48
第二節 操作模式56
第四章 個案模擬分析60
第一節 都市更新計畫60
第二節 都市更新事業計畫71
第三節 建築規劃與試算假設(更新單元-1)75
第四節 投資報酬結果81
第五章 綜合分析87
第一節 變數之敏感性87
第二節 變數單一作用分析100
第三節 變數共同作用分析117
第四節 蒙地卡羅模擬126
第六章 結論與建議135
第一節 結論135
第二節 建議137
參考書目139
附錄I 各基準方案模型141
附錄II 蒙地卡羅風險模擬資料142
參考書目
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