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研究生:黃俊源
研究生(外文):Jun Yuan Huang
論文名稱:都市更新投資案開發價值之研究–實質選擇權模型之運用
論文名稱(外文):The Approach of Real Option Pricing Model under the Urban Renewal Investment
指導教授:許國威許國威引用關係
指導教授(外文):Guo Wei Sh
學位類別:碩士
校院名稱:朝陽科技大學
系所名稱:財務金融系碩士班
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2001
畢業學年度:89
語文別:中文
論文頁數:69
中文關鍵詞:都市更新實質選擇權不確定性管理彈性
外文關鍵詞:Urban RenewalReal OptionUncertaintyManagement Flexibility
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都市更新的實施使得老舊地區不僅可以有煥然一新的機會,而且政府也可透過都市更新取得公共建設用地、提高當地居民的生活品質並且重新取回區位優勢,進而增加不動產價值。但是都市更新開發案較傳統不動產開發案複雜,在傳統上在評估一財務計劃時,大部份皆以淨現值法(Net Present Vaule,以下簡稱NPV)為評估準則,但是NPV法卻有僅接受NPV大於0的投資案、忽略計算期外的現金流量、忽略管理者可以自由變更投資規模等缺點。實質選擇權是指存在於實質資產投資計劃中,具有選擇性質的權利,其應用和傳統NPV法最大的不同,就在於其導入了管理彈性和風險的概念以考量都市更新案中的不確定性和複雜性所影響之開發價值。在實證的結果中考慮政府可以給予開發者的協助下,發現到在現今不動產價格呈下跌走勢時期,降低開發者費用是促使都市更新開發的最有利的工具。
The Statue of Urban Renewal has been promulgated and enforced since November 11,1998. By putting the statue into practice, those decaying areas could be restored; the government could levy lands for public works to elevate local living quality. Furthermore, those decaying areas could revive their advantage of location and raise the value of real estates. The Urban Renewal Investments are involved in more uncertain factors than traditional real estate investments are. Net Present Value Method (NPV) is traditionally the major assessing norm for financial projects, while there are some faults within it, such as only accepting investments when their NPV are over 0, neglecting the cash flow outside the calculating term, and ignoring the fact that managers could modify investing scale freely. Real Option means that the managers have optional rights in a real asset investment. It combines concepts of “elasticity” and “risk” to resolve the problems of uncertainty and management flexibility in urban renewal investments, which is the major difference between Real Option and traditional NPV. It is confirmed that lowering developers’ expenditures is the best means to stimulate the urban renewal investment while the value of real estate is declining nowadays.
目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 5
第三節 本文架構 7
第四節 研究設計 8
第二章 文獻回顧 9
第一節 都市更新 9
第二節 實質選擇權 16
第三節 小結 29
第三章 研究模型 31
第一節 研究模型建立 31
第二節 都市更新開發價值的影響因子 38
第四章 實證結果 41
第一節 個案資料整理 41
第二節 初步實證結果 55
第三節 敏感性分析 60
第五章 結論與建議 64
表目錄
表1-1 營建業十年內的營業收益率和成長率比較表 1
表1-2 營建業近六年的平均存貨量和存貨增加成長率 2
表2-1 台灣地區推定空屋率 14
表2-2 實質選擇權種類一覽表 22
表3-1 淨現值法的決策 33
表3-2 本文中都市更新案的財務敏感因子 38
表3-3 本文中都市更新案的財務固定因子 39
表4-1 個案原始資料表 42
表4-2 台北市1971至1998年Q1不動產交易平均值 44
表4-3 台北市營造廠申請各類型住宅造價表 46
表4-4 第一銀行一年期定儲利率 51
表4-5 因子資料整理表 55
表4-6 初步實證結果整理表 57
表4-7 敏感性分析整理表 60
表4-8 第二次敏感產分析整理表 62
圖目錄
圖1-1 研究流程圖 8
圖2-1 都市更新流程圖 12
圖2-2 實質選擇權和淨現值法的比較圖 18
圖2-3 實質選擇權運用在投資決策分析 20
圖4-1 效率前緣與資本市場線 53
英文部份:
Allen, Terry, “Housing Renewal–Doesn’t it Make You Sick?”, Housing Studies, Vol.15, No.3, 2000, pp.443-461.
Brealey, Richard A. and Myers, S. C., “Principles of Corporate Finance – Sixth Edition”, Irwin McGraw-Hill, 2000, pp. 619-638.
Capozza, Dennis R. and Sick, Gordon A., “The Risk Structure of Land Markets”, Journal of Urban Economics, 35, 1994, pp.297-139.
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Diana, Angelis, I., “Capture the Option Value of R&D”, Research Technology Management, Jul/Aug, 2000, pp.31-34.
Grenadier, Steven R., “Flexibility and Tenant Mix in Real Estate Project”, Journal of Urban Economics, 38, 1995, pp.357-378.
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Kemna, Angelien, G. Z., “Case Studies on Real Option”, Financial Management, Autumn, 1993, pp.259-270.
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Quigg, L., “Empirical Testing of Real Option Pricing Model”, The Journal of Finance, No.2, 1993, pp.621-640.
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中文部份:
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何振文,「蒙地卡羅模擬在選擇權評價上之運用」,中央大學財務管理研究所未出版碩士論文,民國89年。
陳宥杉,「以實質選擇權評價模式評估台灣高鐵公司BOT案之等待價值」,政治大學企業管理研究所未出版碩士論文,民國88年。
廖咸興,「都市更新投資信託之研究」,證券基金會研究專案,ftp://www.sfi.org.tw/ resh_ftp/research/87/87_1.doc,民國八十七年。
蔡進國,「實質選擇權在土地評價上之應用–傳統評估方法與實質選擇權法之分析比較」,台灣大學財務金融研究所未出版碩士論文,民國88年。
劉憶如、王文宇、黃玉霖,「BOT三贏策略」,商鼎財經顧問股份有限公司,民國88年。
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