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研究生:王昱智
研究生(外文):Yu-Chih Wang
論文名稱:容積移轉制度中關於轉換率之研究─以台北市為例
論文名稱(外文):A Study on The Exchange Rate of Transfer Development Rights ----A Case Study of Taipei
指導教授:林元興林元興引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:中國文化大學
系所名稱:建築及都市計劃研究所碩士在職專班
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2001
畢業學年度:89
語文別:中文
論文頁數:60
中文關鍵詞:容積移轉轉換率艾吉渥斯箱型圖送出基地接收基地特徵價格
外文關鍵詞:Transfer Development RightsExchange Rate of TDREdgeworth BoxSending SiteReceiving SiteReceiving Site
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容積移轉轉換率是送出與接收基地兩者容積交換的比率,但公告現值的估價方式存有許多缺點,以致於已開發區的高地價、低房價,移轉至新開發區的低地價、高房價地區,產生了價值相乘效果,對公平性與效率性有極大的反效果。
艾吉渥斯箱型理論說明了兩個經濟體互換商品的邊際效益,而顯然的,以台北市公佈的『大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫』中五處接收區而言,因現行的轉換率不公,反映出互換過程中邊際效益難以實現的結果。
本文以實際交易價為基礎,建構轉換率模式,經實證結果由原先公告現值的156.32%,縮小為130.34%,相差近25.98%,有效改善公平性問題。
The Exchange Rate of TDR is the rate of switch between the sending site and receiving site. However, since there are several defects existed in the appraisal manner under announce land current price, that there would be value multitude effect when the high land price / low building price at the developed area is switched with the newly developed area with low land price /high building price. There will have considerable counter-effect in the fairness and efficiency.
The Edgeworth Box Theory described the marginal effect in merchandise exchange between two economic agents. Obviously, in the five receiving areas under Ta-Dao-Cheng Historical Area Detail Plan, with the unfair Exchange Rate of TDR, which reflected the difficulty in realization of the marginal effect during the exchange process.
This paper based on the actual transaction price to construct an fair Exchange Rate of TDR mode. The empirical results shown that it shrank from 156.32% of promulgated current value to 130.34%. The difference is nearly 25.98%, which has effectively improved the problem of fairness.
第一章 緒論----------------------------------------1
第一節 研究動機與目的---------------------------1
第二節 研究內容、範圍與名詞定義-----------------2
第三節 研究方法與流程---------------------------4
第二章文獻回顧與理論基礎------------------------6
第一節 發展權理論的演變------------------------6
第二節 發展權與轉換率評價方法------------------10
第三節 容積移轉理論----------------------------22
第四節 土地估價理論與方法----------------------24
第五節 小結------------------------------------28
第三章地價資料之調查與分析----------------------29
第一節 資料來源說明----------------------------30
第二節 樣本分析--------------------------------31
第三節 地價因子選定與說明----------------------32
第四章 建構地價方程式---------------------------39
第一節 地價迴歸分析----------------------------39
第二節 建構地價模型----------------------------48
第五章建構公平的容積轉換模式--------------------50
第一節 建構轉換率模式及公平性檢定法------------50
第二節 實證分析--------------------------------52
第六章結論與建議-------------------------------58
第一節 結論-----------------------------------58
第二節 建議-----------------------------------59
第三節 後續研究-------------------------------59
中文著作部分
1.王明來 「土地發展權移轉制度應用說明與現行方法之比較分析」 土地改革月刊 31卷7期 1981年
2.內政部建築研究所籌備處 「都市建築容積移轉制度應用於市地開發之研究」 中華民國都市計畫學會 1990年
3.台北市都市發展局 「台北市容積移轉實施辦法研擬與容積移轉接收區劃定規劃案」 清寰管理顧問有限公司 1999年
4.台北市都市發展局 「大稻埕特定專用區整體發展計畫」 總結報告書 中華民國住宅學會 1997年
5.台大城鄉規劃室 「發展權移轉對都市古蹟保存可行性研究」 1993年
6.台灣大學建築與城鄉研究所 「古蹟保存之困境與出路」 空間雜誌 108期 1998年
7.宋東鋐 「容積移轉接收區之實施範圍及移轉量之研究─以台北市為例」 國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文 1997年
8.林元興 「都市建築容積加成與移轉制度之基礎研究」 內政部營建署建築研究所 1989年
9.林元興 「平均「空權」論」 台灣土地金融季刊 29卷3期 1990年
10.林元興 「國外藉移轉開發權取得公共設施用地的方法與制度」 台灣地政 1997年
11.林英彥 「空中權的理論與運用」 人與地 41期 1987年
12.林英彥 「不動產估價」 文笙書局 1995年
13.林智偉 「以建築容積移轉方式取得公共設施用地之研究」 國立中興大學都市計畫研究所碩士論文 1997年
14.呂衛青 「土地發展權之移轉與土地使用管制」 土地改革月刊 28卷7期 1978年
15.吳彩珠 「都市土地使用分區管制與地價相互關係之研究」 國立政治大學地政研究所博士論文 1996年
16.胡宏昌 「TDR在美國之發展與檢討」 空間雜誌 90期
17.張梅英 「建立土地大量估價方法之研究」國立政治大學地政研究所博士論文 1990年
18.張杏端 「土地特徵價格組合模式之研究」國立政治大學地政研究所博士論文 1995年
19.陳春貴 「土地使用分區管制與都市不動產價格之研究----以台北市宗地地價為例」 國立臺灣大學土木工程研究所碩士論文 1980年
20.詹益勝 「由財務評估觀點探討「建築容積移轉辦法取得公共設保留地方案」可行性研究」 國立成功大學都市計畫研究所碩士論文 1998年
21.楊重信 「可轉讓土地發展權市場之效率與公平性」 中央研究院中山人文社會科學研究所 人文及社會科學集刊 第六卷第二期 1994年
22.賴宗裕 「容積移轉技術問題之探討」 台北建築月刊 259期 1998年
23.顏愛靜 「美國地方政府實施發展權移轉制度所採行量化方法之研討」土地改革月刊 29卷9期 1997年
24.蘇志超 「平均地權之理想與發展權移轉觀念之比較」 土地改革月刊 29卷10期 1979年
25.蘇志超 「移轉土地發展權與實行漲價歸公之比較」 土地改革月刊 30卷12期 1970年
26.蘇志超、林元興、劉錚錚 「台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析」 國立政治大學地政學系編印 1977年
27.蘇志超 「不動產估價概論」 文笙書局 1993年
28.董尚義 「台北市地價空間結構與影響因子之分析」 國立中興大學都市計畫研究所碩士論文 1980年
英文著作部分
1.Barry C.Field and John M.Conrad 「Economic Issues in Programs of Transferable Development Rights」, Land Economics ,November 1975。
2.Jerome G Rose 「The Transfer of Development Rights 」 Center For Urban Policy Rutgers----The State University New Brunswick,New Jersey 1975。
3.Kuehnle, Water R.「Appraisal of Air Rights」 National Real Estate Journal ,January 1930。
4.Machen. J.C. 「Air Rights Development」 The Appraisal ,Vo1.34 ,1966。
5.Michael D.Intrigator, Econometric Model , Techiniques,and Applications,Prentice Hall ,Englewood Cliffs N.J.1978
6.Richard J. Wirth 「Valution of Special Declarant and Development Rights 」 Rreal Estate Review ,Vol.22, 1992。
7.Richard J.Leyden 「Encyclopedia of Real Estate Appraising」 Friedman edit,7th edition , 1976。
8.Sherwin Rosen 「Hedonic Price and Implicit Markets:Product Differentiation in Pure Competition」,Journal of Political Economic,82,p34-55,1974。
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