臺灣博碩士論文加值系統

由於國內景氣持續低迷，使得住宅價格也一路下滑，從事不動產相關行業之業者都感受到經營不易的窘況。在此不動產市場面臨寒冬之際，住宅法拍屋市場卻愈來愈熱絡，本研究以特徵價格理論（Hedonic price theory）探討台中市12樓以上之集合住宅法拍屋屬性與其拍定價格之關係，並以迴歸分析方法檢測出各種屬性之隱含價格。
研究結果如下：
一、台中市12樓以上集合住宅法拍屋平均單價和一般市場成交單價之比較，西區的法拍屋拍定單價比一般市場成交單價低約二成五；南屯區為二成二，差距較小者為北屯區、西屯區、南區僅差距在一成至一成四之間。顯示台中市房價低的地區，其住宅法拍屋的拍定價格和一般中古屋的成交價格差距較小。

二、台中市住宅法拍屋屬性中屬於一般住宅屬性部分，僅有建坪面積一項屬性變數對拍定價格有顯著的影響，其餘的屬性如總樓層數、所在樓層、車位、屋齡、房間數皆呈現不顯著的情形，而這些屬性在許多一般住宅屬性與住宅價格關係的文獻中，實證結果都對住宅價格有不同程度的影響。由此可知，一般住宅屬性在法拍屋時，其影響價格的程度明顯的減低了。

三、台中市住宅法拍屋特別屬性變數方面，除了點交、空屋與否兩項變數對拍定價格不顯著外，其他三項變數，拍次、競標數、法拍底價皆對拍定價格有極顯著的影響，可見得住宅法拍屋的拍定價格，受法拍屋特性的影響較大。

Owing to the economy gloom and doom over a long period of time, domestic real estate market also suffered from a slide in sales. However, the legal auction of real estate has become a new market that gradually gathered interests and popularity. This study will use hedonic price theory to find out the relation of the attributes of residence and their correlation to the final bid price in legal auction. Regression analysis will be also used to find out potential prices under all variables.

一、The comparison between the average bid price of the conglomerate residence over 12th floor in Taichung city and its likely market value, in the west district, the bid price is lower than market price by 25%. In the Nan-tun district the difference is 22%. In the Bei- tun, Si-tun and Nan districts the difference is smaller which is around 10% to 14%. The figure indicates that in lower value areas, the market price of second hand real estate is under greater influences by the price in legal auction.

二、In the general attributes of real estate in legal auction in Taichung, area is the only variable that has obvious influence on the auction price. Other attributes like the overall stories of the building, the floor of the residence, parking availability, house age, and number of rooms do not affect the auction price to any significant degree. Although in past literature these attributes are recorded to have various degrees of influence on the price of a real estate. Therefore, in legal auction, the general attributes of a residence has fewer influences on its bid price.

三、Regarding to the special attributes, apart from two variables in this category, method of handing over and the degree of furnishing, other variables like sequence in the auction, number of bidders, and reserve price all have obvious influence on the auction price. Therefor the bid price of a real estate is under greater influence by the conditions of the auction

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圖目錄
表目錄

第一章緒論…………………………………………………………1
第一節問題陳述與分析………………………………………………… 1
第二節 研究目的與假說………………………………………………….10
第三節 研究範圍………………………………………………………….11
第二章 理論基礎與文獻回顧………………………………………13
第一節 特徵價格理論…………………………………………………….13
第二節 住宅屬性與住宅價格相關文獻回顧…………………………….18
第三節 拍賣理論與相關文獻回顧……………………………………….23
第三章研究設計……………………………………………………31
第一節 研究架構……,……………………………………………………31
第二節 住宅法拍屋拍定價格模型之建立….……………………………33
第三節 資料來源與變數選取…………….………………………………36
第四節 資料之分析方法…….……………………………………………42
第四章實證結果及分析……………………………………………45
第一節台中市住宅法拍屋市場概況分析….…………………………....45
第二節住宅法拍屋拍定價格模型之檢定分析.………………………....55
第三節住宅法拍屋屬性對拍定價格影響程度之分析…….…………....61
第五章 結論與建議………………………………………………..69
第一節結論……………………………………………………………….69
第二節 後續研究之建議………………………………………………….71
參考文獻……………………………………………………………..72

圖目錄
頁次
圖1-1 本研究之地理範圍圖…………………………………………………..11

圖2-1 消費者均衡圖…………………………………………………………..15

圖2-2 生產者均衡圖…………………………………………………………..16

圖2-3 市場均衡圖……………………………………………………………..17

圖2-4 標購法拍屋之流程圖…………………………………………………..28

圖3-1 研究步驟系統流程圖…………………………………………………..32

圖4-1 民國八十八至九十年台中縣市公告拍賣筆數與拍定筆數之比較圖..46

圖4-2民國八十八至九十年台中縣市各季拍賣筆數與拍定筆數圖………...48

表目錄
頁次
表2-1 國內研究住宅屬性與房價關係之參考文獻表…………………………..21
表2-2 國內相關研究之實證結果驗證對房價影響較顯著的屬性一覽表……..22
表2-3 拍賣制度之比較表………………………………………………………..25
表3-1 相關文獻使用之特徵價格模型…………………………………………. 35
表3-2 本研究選取之變數及預期符號一覽表…………………………………..41
表4-1 民國88至90年台中縣市法拍屋市場統計表…………………………..45
表4-2 民國88至90年台中縣市各季之法拍屋不動產統計表………………..47
表4-3台中市民國90年各行政區之拍定資料分析表………………………….49
表4-4台中市民國90年各行政區法拍屋價格與一般市場價格比較表……….50
表4-5 台中市民國90年各季住宅法拍屋法拍底價次數分配表……………....50
表4-6 台中市民國90年各季住宅法拍屋拍定價格之次數分配表……………51
表4-7 台中市民國90年住宅法拍屋各項統計資料表..………………………..52
表4-8 台中市民國90年各季住宅法拍屋拍次之次數分配表…………………52
表4-9 台中市民國90年各季住宅法拍屋競標數之次數分配表………………53
表4-10台中市民國90年不同房間數住宅法拍屋拍定量與平均拍定單價表...54
表4-11台中市民國90年住宅法拍屋資料變異數分析模型比較表...………….56
表4-12台中市民國90年住宅法拍屋資料係數分析模型比較表………………57
表4-13台中市民國90年住宅法拍屋資料可解釋變異程度分析模型比較表…58
表4-14台中市民國90年住宅法拍屋資料共線性分析模型比較表………..…. 59
表4-15台中市民國90年住宅法拍屋資料自我相關分析模型比較表…………60
表4-16線性、半對數、逆半對數、雙對數四種模型綜合比較表……………..60
表4-17台中市民國90年住宅法拍屋拍定價格特徵價格模型估計結果表……65

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