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研究生:陳淑勤
研究生(外文):Shwu-Chyn Chen
論文名稱:從交易安全制度建立之觀點論預售屋買賣
論文名稱(外文):The research of unfinished-house trade based on the foundation of trading safety system
指導教授:郭麗珍郭麗珍引用關係
指導教授(外文):Lee-Zhen Kuo
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:法律學研究所
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2002
畢業學年度:90
語文別:中文
論文頁數:204
中文關鍵詞:預售屋買賣安全制度民法交易
相關次數:
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  房屋是社會上極重要的交易行為。然房屋具有長期消費、金額龐大、生產製造過程迴異一般商品之特性,一發生交易糾紛,非傳統之民事法規足以解決,為預防及解決此種類型之糾紛,除原來民法規定進行修正外,並自民國七十五年起陸續頒佈建築經理公司管理辦法、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例等法規,並積極研擬不動產交易法草案,期能將此攸關民生之交易制度能趨於健全完善。但上述法規施行多年,購屋糾紛仍年年高居各機關申訴案件之榜首,其中多數為預售屋所引發之問題,可見預售屋交易糾紛之嚴重性。
  預售屋交易之興起導因於經濟之因素,有其市場上存在之必要性,當然不能以糾紛迭起為由而禁絕此種交易之進行,是以配套法規之修訂及研擬即為首要之道。然已陸續公布建築經理公司管理辦法、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例、不動產經紀業管理條例等新法規,但尚難抑止預售屋交易糾紛之高發生率,此時,不禁讓人對這些法規制訂之妥適與否發生疑竇;且內政部目前並積極研擬不動產交易法草案,是否再制訂一新法規即足以降低預售屋交易之高風險,也頗值探尋。因此,引發筆者研究之興趣。
  本文之研究範圍主要是探討購屋者與建商間的法律關係,稱之為預售屋買賣契約,從此角度出發,而以學說理論為經、實務見解為緯,作為研究之方法。首先從預售屋交易契約之性質談起,再以與預售屋買賣最為相關之法規例如民法、消費者保護法、建築經理公司管理辦法、公平交易法、公寓大廈管理條例、不動產交易法草案等法規為論據之基礎,並介紹與參酌美、日二國相關之規定與實務見解,進一步分析探討我國實務現行狀況,例如施工品質不良、坪數不符、未經同意之變更設計、產權問題、保固、地下停車位、廣告所引發之糾紛、貸款、履約保證、稅賦等問題,最後得出三點結論:(1)預售屋交易契約之法律性質應屬買賣契約(2)建商不得再以定型化契約之方式規避其所應付之給付義務,若有顯失公平之處時,依現行民法、消費者保護法、公平交易法等法規之規定,法院均得強行介入審查該條款之效力,不受傳統私法自治原則之拘束。(3)內政部於民國九十年九月三日依消費者保護法所公布之『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』及修訂公布之『預售屋買賣契約書範本』,其中『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載』依消費者保護法第十七條第二項規定違反公告之定型化契約之一般條款無效,使該上開公告事項具有法律上強制規定之效力,而該公告事項依內政部(九十)內中地字第九0八三六二六號函稱自公告六個月後生效,所以該公告事項自九十一年三月六日起對預售屋交易之當事人發生強行法規之拘束力,締約雙方對此應有所認識。並針對研擬中之不動產交易法草案,提出二點建議:(1)以購屋者所支付之價金保證獲償的規定而言,該制度要求建商於預售屋第一次出售時應以自己之費用,為買受人之利益,投保保證保險或由金融機構為償還保證之方式或向預售屋個案營業保證基金會繳交一定比例金額為個案營業保證金,除有建築經理公司管理辦法中參酌美國Escrow制度,引進付款中間人、實施履約保證制度之概念外,並進一步要求以保險方式保障購屋者價金之獲償,專款專用保障購屋者價金之精神,頗值稱許,如此一來,購屋者大半生積蓄得以獲得實際面之保障,避免社會問題之發生,相當值得推動。(2)由日本預售屋交易規範法規「宅地建物取引業法(譯為房屋建地建築物交易業法)」的內容介紹中可以發現,日本對從事預售屋交易之宅建業者有相當嚴格之規範,例如:業者需有證照始得營業、報酬之取得有一定額度、業者之事務所需設置專業之交易人員、需繳納營業保證金、交易內容明示之義務、業者若未採取保證措施,不得收買受人之定金、嚴厲之行政罰則,上開制度,對購屋者權益之保障相當完善,值得我國擬定不動產交易法時之參考。試圖為我國預售屋買賣提出一能確保購屋者權益之安全交易制度。
第一章 導論 5
  第一節 研究動機 5
  第二節 研究目的 6
  第三節 研究方法 7
  第四節 研究範圍 7
第二章 預售屋交易契約之定性 9
  第一節 預售屋交易制度興起之背景 9
  第二節 預售屋交易之特性 10
  第三節 預售屋交易契約之定義 13
  第四節 預售屋交易契約之法律性質 18
   第一項 我國學說與實務之見解 18
   第二項  認定之實益 22
    第一款 前言 22
    第二款 買賣契約與承攬契約法律規定之意旨 22
    第三款 買賣契約與承攬契約法律效果不同之處 23
     第一目 標的物所有權之歸屬 23
     第二目 瑕疵修補義務 28
     第三目 瑕疵擔保義務之法定期間 33
   第三項 小結 34
第三章 我國與預售屋交易有關法規之說明與評述 37
  第一節 前言 37
  第二節 規範契約雙方權利義務關係之法規 39
   第一項 民法 39
    第一款 契約之成立 39
    第二款 債務不履行 43
     第一目 前言 43
     第二目 給付不能 43
     第三目 給付遲延 44
     第四目 不完全給付 44
    第三款 瑕疵擔保責任 48
    第四款 定型化契約之規制 52
   第二項 消費者保護法 58
    第一款 前言 58
    第二款 商品責任 59
    第三款 定型化契約 65
    第四款 消費資訊之規範 70
  第三節 促進交易安全之行政規制法規 73
   第一項 建築經理公司管理辦法 73
    第一款 法規之介紹 73
    第二款 法規運行狀況之評析 75
   第二項 公平交易法 77
    第一款 前言 77
    第二款 不實或引人錯誤廣告之規範 77
    第三款 交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範 80
    第四款 罰則規定 82
   第三項 公寓大廈管理條例 85
   第四項 不動產交易法草案 86
    第一款 立法源由 86
    第二款 條文簡介 86
    第三款 小結 90
第四章 美、日二國預售屋交易制度之介紹 94
  第一節 前言 94
  第二節 美國預售屋交易制度 94
   第一項 不動產交易制度之簡介 94
    第一款 登記制度 94
    第二款 公證託管制度(Escrow) 96
   第二項 預售屋制度之介紹 96
  第三節 日本預售屋交易制度 98
   第一項 相關法規之介紹 98
   第二項 契約性質之見解 107
   第三項 實務上相關判決之介紹 108
第五章 預售屋買賣契約我國實務現況之分析與檢討 113
  第一節 前言 113
  第二節 屋況瑕疵類 114
   第一項 施工品質不良 114
    第一款 前言 114
    第二款 房屋結構與核定之建築圖樣不符 114
    第三款 建材設備之品質與契約約定不符 120
    第四款 海砂屋、輻射屋 120
   第二項 坪數不符 124
   第三項 未經同意之變更設計 134
   第四項 產權問題 140
   第五項 保固問題 141
  第三節 地下停車位問題 143
  第四節 廣告所引發之糾紛 151
  第五節 貸款問題 156
  第六節 履約保證制度 161
  第七節 其他 164
   第一項 沒收已付價款 164
   第二項 建照未核發即公開銷售 169
   第三項 換約問題 170
   第四項 稅賦之負擔 170
第六章 結論與建議 173
【參考書目】
一、中文文獻
(一)政府出版品(按年份序排列)

1.民事法律專題研究 (一),七十一年。
2.最高法院民事裁判專輯「有關房屋合建契約」,七十四年。
3.廖義男教授,不動產交易法制之研究,八十一年六月。
4.行政院公平交易委員會處理公平交易法第二十條暨第二十一條案件原則,八十三年十二月。
5.詹森林、馮震宇、林明珠,認識消費者保護法,八十四年二月。
6.行政院公平交易委員會,不動產交易案例彙集,八十四年六月增定二版。
7.行政院消費者保護委員會,消費者保護研究第一輯,八十四年六月。
8.行政院公平交易委員會,公平交易法相關行為處理原則,八十五年十二月。
9.行政院消費者保護委員會,定型化契約範本彙編第一輯,八十六年八月。
10.行政院公平交易委員會,公平交易委員會處理不動產交易糾紛案例類型表,八十六年十月。
11.消費者保護委員會,消費者保護法判決函示彙編(一),八十七年十二月。
12.行政院消費者保護委員會,定型化契約範本彙編第三輯,八十九年三月。
13.消費者保護委員會,消費者保護法判決函示彙編(二),八十九年十月。

(二)書籍(按作者姓氏筆畫序排列)

1.王澤鑑,民法債編總論第一冊,七十九年九月四版。
2.尹章華、王惠光、林旺根、張德周、詹文凱、溫豐文,公寓大廈管理條例解讀,八十四年八月。
3.史尚寬,債法總論,七十九年八月版。
4.史尚寬,債法各論,七十五年十一月版。
5.邱聰智,民法債編通則,八十九年。
6.林誠二,債編各論(上),八十三年。
7.林永汀,房地產法律續談(三)篇,八十三年六月再版三刷。
8.林永汀,房地產法律續談(六)篇-預售房屋Ⅱ公平交易法,八十三年十二月。
9.林永汀,房地產消費關係與消保責任,八十四年十月初版。
10.林永汀,停車位實例問題研析,八十七年初版。
11.邱聰智,債各(上)八十三年。
12.姚志明,債務不履行-不完全給付之研究,八十九年一月初版。
13.孫森焱,民法債編總論上冊,九十年三月修訂版。
14.孫森焱,民法債編總論下冊,九十年三月修訂版。
15.張義權,不動產面面觀,八十三年三月一版二刷。
16.馬維麟,民法債編註釋書(一),八十六年六月初版二刷。
17.馬維麟,民法債編註釋書(二),八十六年七月初版二刷。
18.陳銘福,房地產疑難解答,八十七年十二月二版一刷。
19.陳銘福,不動產契約爭議與解決,八十六年十一月初版一刷。
20.黃立,民法債編總論,八十九年。
21.黃立,民法總則,八十八年十月二版一刷。
22.黃茂榮,法學方法與現代民法,國立台灣大學法學叢書(三二),七十六年九月增訂再版。
23.黃茂榮,買賣法,八十年三月增訂再版。
24.黃茂榮,公平交易法理論與實務,八十二年十月初版。
25.黃茂榮,公平交易法專題研究,八十七年七月初版。
26.郭麗珍,產品瑕疵與製作人行為之研究,九十年。
27.郭麗珍,瑕疵損害、瑕疵結果損害與繼續侵蝕性損害—契約法與侵權行為法鄰接範圍之釐清與責任基礎之探討,八十八年五月初版。
28.馮震宇、姜志俊、謝穎青、姜炳俊,消費者保護法解讀,八十五年八月三版三刷。
29.楊與齡,房屋之買賣、委建、合建或承攬,七十九年十一月初版第六次。
30. 廖義男,不動產交易法制之研究,八十一年六月。
31.劉得寬,民法諸問題與新展望。
32.鄭玉波,民法債編各論上冊,八十一年十月十五版。
33.蘇俊雄,契約原理及其實用,七十五年六月四版。
34.羅明宏,不實廣告案例解讀,八十四年三月。

(三)學位論文(按作者姓氏筆畫序排列)

1.莊玉雯,房屋預售問題之研究,國立政治大學地政研究所碩士論文,民國七十年。
2.邱昱宇,預售屋續建制度及其糾紛預防研究,私立中國文化大學法律學研究所碩士論文,八十五年六月。
3.劉默容,預售屋買賣之不實廣告暨其定型化契約之研究,國立中興大學法律學研究所碩士論文,八十七年七月。

(四)期刊論文(按年份序排列)

1.王澤鑑,給付不能,載自「民法學說與判例研究(一)」,六十四年。
2.王和雄,定作人瑕疵修補請求權之研究,法學叢刊第二二卷第一期,六十六年。
3.錢國成,不完全給付與瑕疵擔保,法令月刊第三十一卷第十期,六十九年。
4.王澤鑑,不完全給付之基本理論,載自氏著「民法學說與判例研究(三)」,七十年。
5.蘇志超,美國都市中流行的房地產預售制度,土地改革,第三十三期,七十二年。
6.詹森林,物之瑕疵擔保、不完全給付與賣賣價金之同時履行抗辯,萬國法律第四十二期,七十七年。
7.詹森林,物之瑕疵擔保,不完全給付與買賣價金之同時履行抗辯,萬國法律第四十二期,七十七年十二月。
8.張冠宇,預售房屋履約保證實務,台北市銀月刊第二十卷第七期,七十八年七月。
9.王澤鑑,物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯,載自氏著「民法學說與判例研究(六)」,七十九年九月二版。
10.林永汀,論地下室停車位的所有權與使用權,軍法專刊,第八十三卷第五期,八十一年五月。
11.詹森林,危險負擔移轉前出賣人物之環疵擔保責任及買受人拒絕受領標的物之權利─最高法院相關民事判決之評釋,臺大法學論叢,第二十二卷第一期,八十一年十二月。
12.王澤鑑,勞動契約上之單身條款、基本人權與公序良俗,載自氏著「民法學說與判例研究(七)」,八十三年四月二版。
13.王澤鑑,定型化旅行契約的司法控制,載自氏著「民法學說與判例研究(七)」,八十三年四月二版。
14.王正明、黃淑華,買賣預售屋對公平法的應有認識,法律與你第八十一號,八十三年七月。
15.莊孟翰等,預售屋買賣經典,法律與你,第八十一期,八十三年七月。
16.郭麗珍,論產品責任之產品安全問題(上)--民法債篇通則修正草案第一九一條之一與消費者保護法暨施行細則相關規定之研究,中興法學,第三十九期,八十四年七月。
17.郭麗珍,自始不能之履行請求權,政大法學評論,第五十四期,八十四年。
18.施昱均,談建築經理公司與預售制度之合與分,台灣地政,第一一一期,八十四年五月。
19.蕭忠仁,論不完全給付與物之瑕疵擔保競合,法學叢刊第一六三期,八十五年。
20.郭麗珍,論產品責任之產品安全問題(下)--民法債篇通則修正草案第一九一條之一與消費者保護法暨施行細則相關規定之研究,中興法學,第三十九期,八十五年三月。
21.工研院工業材料研究所於網路上所發佈新聞編號85-04-652「海砂問題答客問(二)」一文。
22.林旺根等,官方版預售屋買賣契約書範本與民間各種版本之比較,現代地政,第十六卷第五期,八十五年五月。
23.林旺根,內政部版預售屋買賣契約書範本之研評--5,現代地政,第十六卷第十一期,八十五年十一月。
24.林旺根,內政部版預售屋買賣契約書範本之研評--6,現代地政,第十六卷第十二期,八十五年十二月。
25.劉清惠等,房屋預售制度的探討,建築與環境,第四十三期,八十六年一月。
26.林旺根,內政部版預售屋買賣契約書範本之研評--9,現代地政,第十七卷第四期,八十六年三月。
27.林旺根,內政部版預售屋買賣契約書範本之研評--10,現代地政,第十七卷第四期,八十六年四月。
28.楊鴻謙,房地產交易有方法--不動產交易法草案要義,法律與你系列,第四十二期,八十六年四月。
29.「不動產交易安全的弊端與改革方針」座談會紀實,不動產交易安全打幾分,法律與你系列,第四十二期,八十六年四月。
30.李永然•郭瓔滿,善用中間人引進產權保險,法律與你系列,第四十二期,八十六年四月。
31.林璧芬,履約保證,誰打包票?--論成屋履約保證之發展現況,法律與你系列,第四十二期,八十六年四月。
32.劉春堂,銀行保管箱定型化契約之行政規制,月旦法學雜誌,第二十三期,八十六年四月。
33.郭麗珍,產品責任,律師雜誌第二一四期,八十六年。
34.郭麗珍,契約解除與損害賠償-我國民法與德國民法相關規定之研究,中興法學,第四十三期,八十六年十二月。
35.楊鴻謙,從預售屋制度缺失論如何建構不動產交易周邊法律體系,人與地,第一七三期,八十七年五月。
36.楊鴻謙,論「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載事項」要義,全國律師,第二卷第六期,八十七年六月。
37.詹森林,消費者保護法與預售屋買賣定型化契約,台大法學論叢,第二七卷第四期,八十七年七月。
38.謝銘洋,評「消費者保護法與預售屋買賣定型化契約」,台大法學論叢,第二十七卷四期,八十七年七月。
39.古嘉諄等,消費者保護法第二十二條之檢討--「以預售屋銷售廣告為核心」座談會,月旦法學,第三十九期,八十七年八月。
40.莊孟翰,購屋糾紛預防與不動產交易安全,人與地,第一八一期,八十八年一月。
41.謝潮儀,國際消費者保護思潮不動產交易安全,人與地,第一八一期,八十八年一月。
42.張元旭,我國不動產交易法之立法原則及其制定方向,人與地,第一八一期,八十八年一月。
43.姜志俊,公平交易法、消費者保護法與不動產交易安全,人與地,第一八一期,八十八年一月。
44.楊淑文,預售屋交易契約之法律性質及其相關問題之研究,收於氏著,新型契約與消費者保護法,八十八年五月。
45.消費者文教基金會姜志俊董事長專題演講,不動產交易與消費者保護,空間雜誌,第一二二期,八十八年十月。
46.蕭家興,住宅建設法令體系與購屋權益之保障,空間雜誌,第一二二期,八十八年十月。
47.朱柏松,民法定型化契約規範之適用與解釋,月旦法學,第五十四期,八十八年十月。
48.詹森林等,定型化契約之基本概念及其效力之規範—消費者保護法第十二條之分析,民法研究會第一次研討會,收於民法研究(一),八十八年。
49.郭麗珍等,論產品責任之產品安全問題(下)--民法債編通則修正草案第一九一條之一及消費者保護法暨施行細則相關規定之研究,民法研究會第四次研討會,收於民法研究(一),八十八年。
50.李永然,從法律觀點談我國房屋預售交易安全制度,全國律師,第四卷第二期,八十九年二月。
51.黃立,民法第一百六十一條之一的法律行為形式問題,載自「民法七十年之回顧與展望紀念論文集(一)」,八十九年十月。
52.黃立,預售屋契約適用消費者保護法之時點,月旦法學雜誌,第七十五期,九十年八月。
53.陳櫻琴、李憲佐、蘇敏煌,公平交易法第二十四條概括條款之檢討,公平交易季刊第十卷第二期,九十一年四月。
54.郭麗珍,居間契約,載自黃立主編「民法債編各論(下)」,九十一年七月。

二、日文文獻

1.東京都宅地建物取引業協會『不動產業界沿革史』文壽堂,一九七五年。
2.宅地建物取引業法令研究會(編)『宅地建物取引法之解說』住宅新報社,一九九0年。
3.石田喜久夫,不動產取引,載自『消費者法講座』第七卷,一九八八年四月。
4.荒木新五「不動產取引」有斐閣,一九九二年。
5.遠藤浩等編,『民法(2)物權』,有斐閣,一九九八年第三版。
6.齋藤弘「買賣之目的物」,載自『不動產取引之基礎知識(上卷)』鹽崎勤、澤野順彥編,青林書院,一九九四年。
7.竹內昭夫編,マゎ国ソ製造物責任法—現狀シ立法論,一九九0年三月初版第一刷。
8.石田喜久夫•赤松秀岳,「不動產取引」,消費者法講座第四卷,取引ソ公正Ⅱ--売ベ方メ中心ズ業種別ズノギ消費者保護Ⅱ,一九八八年四月十日第一版第一刷。
9.內山尚山•山口康夫,住宅建設シ消費者,消費者法講座第六卷シ,業種別ズノギ消費者保護Ⅱ消費者ソ權利ソ実現Ⅰ,一九九一年二月二十五日第一版第一刷。
10.判例Times,第三三五號。
11.判例Times,第五一二號。
12.判例時報,第一0九九號。
13.判例時報,第六二八號。
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1. 42. 張元旭,我國不動產交易法之立法原則及其制定方向,人與地,第一八一期,八十八年一月。
2. 43. 姜志俊,公平交易法、消費者保護法與不動產交易安全,人與地,第一八一期,八十八年一月。
3. 41. 謝潮儀,國際消費者保護思潮不動產交易安全,人與地,第一八一期,八十八年一月。
4. 53. 陳櫻琴、李憲佐、蘇敏煌,公平交易法第二十四條概括條款之檢討,公平交易季刊第十卷第二期,九十一年四月。
5. 50. 李永然,從法律觀點談我國房屋預售交易安全制度,全國律師,第四卷第二期,八十九年二月。
6. 47. 朱柏松,民法定型化契約規範之適用與解釋,月旦法學,第五十四期,八十八年十月。
7. 40. 莊孟翰,購屋糾紛預防與不動產交易安全,人與地,第一八一期,八十八年一月。
8. 36. 楊鴻謙,論「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載事項」要義,全國律師,第二卷第六期,八十七年六月。
9. 35. 楊鴻謙,從預售屋制度缺失論如何建構不動產交易周邊法律體系,人與地,第一七三期,八十七年五月。
10. 33. 郭麗珍,產品責任,律師雜誌第二一四期,八十六年。
11. 34. 郭麗珍,契約解除與損害賠償-我國民法與德國民法相關規定之研究,中興法學,第四十三期,八十六年十二月。
12. 32. 劉春堂,銀行保管箱定型化契約之行政規制,月旦法學雜誌,第二十三期,八十六年四月。
13. 31. 林璧芬,履約保證,誰打包票?--論成屋履約保證之發展現況,法律與你系列,第四十二期,八十六年四月。
14. 27. 林旺根,內政部版預售屋買賣契約書範本之研評--10,現代地政,第十七卷第四期,八十六年四月。
15. 26. 林旺根,內政部版預售屋買賣契約書範本之研評--9,現代地政,第十七卷第四期,八十六年三月。