臺灣博碩士論文加值系統

　　住宅市場中，存在著許許多多家戶在尋找適合自己居住的住宅亦或是購買住宅來進行投資。傳統上消費者決策行為之研究大多使用多屬性效用模式來模擬消費者在進行住宅消費選擇時的決策過程。其中，最具代表性的，就是個體不連續選擇理論的Logit模型(McFadden ,D.et al.，1981)。Logit模型基礎是理性的選擇決策行為，這的確也代表了近代經濟學的基本精神，其立論基礎是家戶對於選擇某一住宅，此住宅將提供一最大效用相對於其他的替選住宅。
　　此外，一棟住宅將由何種家戶加以佔有，Ellickson ,B.採用Rosen ,S.提出的特徵價格法，分析人們在面對一個不可分割的商品時，如何達到期望效用最大。而房屋正是一個具有多種特性但又不可分割的商品。爾後，林祖嘉(1990)利用McFadden ,D.提出的巢式Logit模型來建構此一過程，但其強調的是住宅特性如何影響人們的選擇，而不是傳統文獻中估計家計單位的特性如何影響其租買選擇。因而估計的函數不是用McFadden ,D.所謂的間接效用函數，而是Ellickson ,B.所指的競價函數。林祖嘉稱其模型為反向巢式Logit模型(a Reversed Nested Logit Model)。
　　然而反向Logit模型是否能藉由以家戶競爭的觀點代替傳統家戶選擇的觀念，有待本研究加以探討。
　　因此，本研究欲達成之研究目的如下：
1.了解不同家戶類型之選擇行為是否有所不同，以及不同住宅大樓群體之家戶競爭行為是否有所差異。
2.建立家戶選擇觀點的Logit模型與家戶競爭觀點的反向Logit模型，比較兩模型的解釋能力與預測能力，以釐清模型的適用性。
3.透過剩餘所得彈性在兩模式間的討論，計算其數值以比較兩模式對於現象解釋的合理性，並嘗試找出兩模式是否有所關連。
　　本研究主要的研究內容將針對Logit模型與反向Logit模型本身的比較為主，比較其優缺點與分析其解釋能力。本研究實證分析採用民國89年行政院國科會專題研究計畫(計畫編號：NSC89-2415-H006-011-SSS)的資料，調查地區包含台南市七個行政區，包括：北區、中區、西區、東區、南區、安平區與安南區以及永康市、仁德鄉等等地區，調查住宅狀況以及家戶基本資料的購屋決策行為。
　　研究發現，不同家戶類型之選擇行為確實有所不同，並且不同住宅大樓群體之家戶競爭行為亦確實有所差異。而兩模式就預測成功率、市場佔有率以及剩餘所得彈性的比較來看，兩者所解釋的現象一致。也就是說，在實際應用上兩模型並無不同，但就行為解釋合理性來看，使用家戶選擇觀點的Logit模型較為恰當。

　　In the housing market,many households search the house to fit theirselves or purchase the house for investment.We usually adopt the multinomial attribute utility function to approach the consumer behavior in the process of housing deciosion in the tanditional research of behaviors of the consumer decision.And the most representative method is Logit Model(McFadden ,D.et al.,1981) of the Disaggregate Discrete Choice Approach.The foundation of Logit Model is the rational decision behavior that represents the essential spirit of the recent economic science,and the foundation of the method is the household chooses the house that provides the most utility opposite to other alternative houses to this household.
　　On the contrary,the house will occupied by what kind of household? Ellickson ,B. adopted the Hedonic Price Analysis brought up by Rosen ,S. to analysis how the consumers face to the indivisible goods max the expected utility.And the house is just right the good that has multinomial attributes and is indivisible.Then,Chu-Chia Lin(1990) adopted the Nested Logit Model brought up by McFadden ,D. to approach this process.He emphasized how the housing attributes influence the consumer dicisions,but how the household attributes influence the consumer dicisions of tenure in the tranditional literatures.Therefore,the estimated function is not that the Indirect Utility Function so-called by McFadden ,D. but that the Random Bidding Function so-called by Ellickson ,B..And Chu-Chia Lin named his model “a Reversed Nested Logit Model”.
　　However,can the Reversed Nested Logit Model relied on Household-Bidding replace Logit Model relied on the tranditional Household-Search?This point requires this study to research.
So,the main purpose of this study is:
1. To find out the decision behaviors of alternative kinds of households ,and the bidding behaviors of the households in alternative kinds of housing groups.
2. To establish Logit Model relied on Household-Search and the Reversed Nested Logit Model relied on Household-Bidding,and to compare the ability of the explanation and forecast to know which is better.
3. By the discussion of the Expected Surplus Income Elasticity between the two models,we will compute the value to compare the models to approach the real world.
　　The main contents of the study is the comparison of the models,and the ability of the explanation.The data of the study is National Science Council Csae Study(2000)(Serial numbers:NSC89-2415-H006-011-SSS).The study region of the data includes the seven administrative divisions of Tainan city,Yung-Kang city and Jen-Te village.The contents of the data conclude the housing conditions and the basic household informations.
　　Our results conclude that the decision behaviors between alternative kinds of households is different,and the bidding behaviors between the households in alternative kinds of housing groups is different,too.Besides,baesd on Correctly Predicted,Market Occupied and the Expected Surplus Income Elasticity,the phenomenons explained by the models are the same.In other words,the models is indifferent in application,but it’s more appropriate to apply Logit Model relied on Household-Search in the rational behavior.

第一章　緒論……………………………………………………………………1-1
　　第一節　研究動機與目的…………………………………………………1-2
　　第二節　研究內容…………………………………………………………1-4
　　第三節　研究範圍與名詞定義……………………………………………1-8
　　第四節　研究流程…………………………………………………………1-11

第二章　相關文獻回顧…………………………………………………………2-1
　　第一節　效用函數理論、競租與特徵價格理論…………………………2-2
　　第二節　家戶個體選擇理論………………………………………………2-5
　　第三節　家戶競爭理論……………………………………………………2-11
　　第四節　住宅需求之所得彈性……………………………………………2-14
　　第五節　小結………………………………………………………………2-16

第三章　理論模型建構…………………………………………………………3-1
　　第一節　新效用理論與選擇行為理論……………………………………3-1
　　第二節　Logit模型的理論架構……………………………………………3-6
　　第三節　反向Logit模型的理論架構………………………………………3-17
　　第四節　模型的操作流程及資料結構說明………………………………3-19

第四章　 研究資料來源說明與分析……………………………………………4-1
　　第一節　實證資料說明……………………………………………………4-1
　　第二節　研究資料變數定義與家戶分類…………………………………4-3
　　第三節　不同家戶類別的住宅選擇─敘述統計分析……………………4-9
　　第四節　不同住宅大樓群落之住宅屬性─敘述統計分析………………4-17

第五章　實證分析………………………………………………………………5-1
　　第一節　變數選取與替選方案說明………………………………………5-1
　　第二節　實證分析…………………………………………………………5-7
　　第三節　小結………………………………………………………………5-24

第六章　結論與建議……………………………………………………………6-1
　　第一節　結論………………………………………………………………6-1
　　第二節　建議………………………………………………………………6-7

參考文獻…………………………………………………………………………參-1
　一、國內文獻…………………………………………………………………參-1
　二、國外文獻…………………………………………………………………參-4
　三、網站………………………………………………………………………參-7

附錄………………………………………………………………………………附-1
附錄一……………………………………………………………………………附-1
附錄二……………………………………………………………………………附-6
附錄三……………………………………………………………………………附-9
附錄四……………………………………………………………………………附-10
附錄五……………………………………………………………………………附-12


表目錄
表2-4-1 國外自有住宅需求所得彈性研究結果整理…………………………2-14
表2-4-2 國內自有住宅需求所得彈性研究結果整理…………………………2-15
表3-4-1 Logit模型之數據結構與替選方案選取說明表………………………3-20
表3-4-2 反向Logit模型之數據結構與替選方案選取說明表…………………3-22
表4-2-1 研究資料家戶分類敘述統計表………………………………………4-8
表4-3-1 住宅總價( )家戶分類敘述統計表……………………………………4-9
表4-3-2 住宅坪數( )家戶分類敘述統計表……………………………………4-10
表4-3-3 住宅所在樓層數( )家戶分類敘述統計表……………………………4-10
表4-3-4 住宅格局( 、 、 )家戶分類敘述統計表………………………………4-11
表4-3-5 戶長從事職業別家戶分類敘述統計表………………………………4-12
表4-3-6 有無優惠貸款家戶分類敘述統計表…………………………………4-13
表4-3-7 之前住屋權屬家戶分類敘述統計表…………………………………4-14
表4-3-8 戶長年齡家戶分類敘述統計表………………………………………4-16
表4-4-1 實證資料住宅大樓基本資料表………………………………………4-18
表4-4-2 群落分析各群落大樓住宅平均屬性表………………………………4-19
表4-4-3 各群落大樓住宅敘述統計表…………………………………………4-21
表5-1-1 解釋變數之定義………………………………………………………5-3
表5-1-2 家戶選擇與家戶競爭模式之變數結構差異比較表…………………5-5
表5-2-1 模型1-1、1-2與1-3之解釋變數結構表………………………………5-8
表5-2-2 模型1-1之參數校估結果………………………………………………5-9
表5-2-3 模型1-1之模型預測成功率計算範例表………………………………5-11
表5-2-4 模型1-2之參數校估結果………………………………………………5-12
表5-2-5 模型1-3之參數校估結果………………………………………………5-14
表5-2-6 模型2-1、2-2與2-3之解釋變數結構表………………………………5-17
表5-2-7 模型2-1之參數校估結果………………………………………………5-18
表5-2-8 模型2-2之參數校估結果………………………………………………5-20
表5-2-9 模型2-3之參數校估結果………………………………………………5-22
表5-3-1 實證模型之預測成功率比較表………………………………………5-24
表5-3-2 各類家戶偏好何種住宅大樓之預測市場佔有率比較表(%)…………5-25
表5-3-3 各群落住宅大樓之進住家戶類型預測市場佔有率比較表(%)………5-27
表5-3-4 模型1-1、1-2與1-3之解釋變數結構表………………………………5-30
表5-3-5 各個家戶選擇模式子模型之剩餘所得彈性…………………………5-31
表5-3-6 模型2-1、2-2與2-3之解釋變數結構表………………………………5-32
表5-3-7 各個家戶競爭模式子模型之剩餘所得彈性…………………………5-33
表5-3-8 兩模式之剩餘所得比較………………………………………………5-35
表5-3-9 就兩模式之剩餘所得呈現之現象比較表……………………………5-36


圖目錄
圖3-2-1 多項Logit模型選擇結構圖……………………………………………3-7
圖3-3-1 反向Logit模型選擇結構圖……………………………………………3-18
圖3-4-1 模型之操作說明及流程圖……………………………………………3-24
圖5-1-1 實證研究之子模型建立構想示意圖…………………………………5-2
圖5-3-1 年輕或單身家戶對於住宅大樓之偏好………………………………5-26
圖5-3-2 低所得一般家戶對於住宅大樓之偏好………………………………5-26
圖5-3-3 高所得家戶對於住宅大樓之偏好……………………………………5-26
圖5-3-4 平價住宅大樓所進住之家戶類型……………………………………5-28
圖5-3-5 中品質住宅大樓所進住之家戶類型…………………………………5-28
圖5-3-6 高品質高價位住宅大樓所進住之家戶類型…………………………5-28
圖5-3-7 家戶選擇與家戶競爭行為現象一致示意圖…………………………5-34

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三、網站

行政院主計處中部辦公室
網址：http://www129.tpg.gov.tw/mbas/index.htm

台灣證券交易所
網址：http://www.tse.com.tw/index1.html