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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:張雅慧
研究生(外文):Ya-Hui Chang
論文名稱:租賃住宅之需求彈性與所得彈性
論文名稱(外文):The Price and Income Elasticities of The Rental Housing Demand
指導教授:陳彥仲陳彥仲引用關係
指導教授(外文):Yen-Chung chen
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:都市計劃學系碩博士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2002
畢業學年度:90
語文別:中文
論文頁數:115
中文關鍵詞:羅吉特模型期望價格彈性期望所得彈性住宅需求
外文關鍵詞:housing demandexpected income elasticityexpected price elasticityLogit model
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台灣地區自民國60年代經濟快速成長後,國民所得已大幅提昇。然而在都市土地資源有限、住宅用地取得不易及缺乏適當的住宅政策引導下,台灣地區的住宅價格亦快速上升。自民國75年底景氣開始復甦到民國78年的景氣高峰期間,房價平均漲幅便高達2.5倍,且在民國78年房價暴漲後,一棟新房屋便值台北市民十年薪水。住宅價格的高漲導致一般家戶的購屋能力相對降低,因此住宅市場中的租賃行為亦應產生結構上的轉變。本研究即企圖探討租賃住宅的財貨特性是否同時也產生轉變,並探討租賃住宅家戶的住宅選擇行為,對房租以及其他相關住宅屬性的敏感程度,以提供政府當局在研擬租賃住宅政策之參考。
本研究採用內政部建研所之「台灣區出租住宅市場之研究」中所調查之原始資料,以台北地區為實證研究之範圍,採用不連續選擇理論之多項羅吉特模型(MNL)來架構台北地區租賃住宅之期望需求模型,並據以分析台北地區住宅需求之期望價格彈性及期望所得彈性。而多項羅吉特模型中替選方案的指定,本研究分別採用事前區隔法與統計群落分析法,將區隔之次市場結果做為多項羅吉特模型之替選方案集合。藉此探討:對家戶選擇行為不同的假設(亦即不同的替選方案集合設定),對住宅需求模型配適度的影響為何?實證研究中,採用”建築型態”與”住宅區位”兩變數來做為事前區隔法之區隔變數,以與過去相關文獻來進行比較。而實證結果顯示:替選方案集合設定之錯誤,的確會造成解釋變數顯著性結果的偏誤。若將台北地區租賃住宅家戶之替選方案集合,選擇以建築型態(公寓、電梯大樓、透天厝)、住宅區位(台北市、台北縣有捷運通過之鄉市鎮、台北縣無捷運通過之鄉市鎮)或承租屋別(整層住家、套房、雅房)來作為其分群的主要特性變數,則會產生對”家庭可支配所得”變數參數顯著性的錯誤推斷。
而在影響租賃家戶選擇的因素中,住宅居住水準、家庭可支配所得、職業與住宅所處區位的學校密度對家戶住宅選擇具有顯著之影響;住宅屋齡、住宅坪數對台北地區租賃住宅家戶而言,並不會影響其住宅的選擇行為。而在租賃住宅期望需求彈性與期望所得彈性的分析中可得知:台北地區整體租賃住宅之期望所得彈性皆介於正負1之間,顯示租賃住宅仍屬於必需品的財貨特性。且相同住宅屬性的住宅單元,對於不同所得階層的承租家戶而言,是具有不同的財貨特性;而台北地區租賃住宅的需求價格彈性則均為負值,且其絕對值皆小於1,顯示台北地區租賃住宅價格缺乏彈性的現象。當住宅價格上漲時,住宅總支出亦會增加,如此將會造成社會資源的浪費。
Since rapid growth in economy of Taiwan in 1970’s, national income has been raising a lot. Because of the rare urban land, the difficulty to get housing land, and lack of suitable housing policies, house price in Taiwan has increased shapely. The purpose of the thesis is trying to study the housing choosing behavior of the rental household, discuss whether the goods characteristic of rental houses also changed at the same time. The result may provide the government a theoretical foundation in making the housing policy.
The data used in this study is a short-term data, the original survey data of the Study of Taiwan Rental Housing Market of 1999. We use the Logit Model, one of the discrete choice models, to construct the housing demand model of the rental housing in Taipei area, and then estimate the expected price and income elasticity. We separately use the prior segmentation methods (with three different segment variables: building type, house location, and rental type) and cluster analysis to define the sets of alternatives, in order to compare the difference of the parameters of the models under different assumptions of household’s housing choose behavior.
The result shows that defining the sets of alternatives by cluster analysis can get better result, and the difference of the assumptions of the sets of alternatives will obvious affect the fitness of the model. The results of the multinomial logit model shows that there are significant inferences of housing choice from factors of household disposable income, the average persons in each room, the occupation, and the school density on the house location. In the analysis of elasticity, it shows that rental housing in Taipei area lacks the elasticity and imply that there is little room to bargain the price. This also means that a shaped increasing in housing price will cause the waste of social resource.
中文摘要.......................................................................................................Ⅰ
英文摘要.......................................................................................................Ⅱ
謝誌...............................................................................................................Ⅲ
目錄...............................................................................................................Ⅳ
圖目錄...........................................................................................................Ⅵ
表目錄...........................................................................................................Ⅵ

第一章 緒論
第一節 研究動機與目的......................................................................1-1
第二節 研究範圍與名詞定義..............................................................1-4
第三節 研究內容與方法......................................................................1-7
第四節 研究流程..................................................................................1-9
第二章 文獻回顧
第一節 住宅彈性分析之相關文獻.......................................................2-1
第二節 住宅次市場之相關文獻.........................................................2-12
第三節 住宅選擇之相關文獻.............................................................2-19
第四節 小結.........................................................................................2-25
第三章 台北地區住宅市場區隔之界定
第一節 實證資料說明與基本統計分析...............................................3-1
第二節 台北地區住宅市場區隔之界定.............................................3-11
第四章 租賃住宅需求彈性之實證分析
第一節 理論模型與方法.......................................................................4-2
第二節 變數之定義與說明.................................................................4-10
第三節 實證結果分析.........................................................................4-14
第五章 結論與建議
第一節 結論...........................................................................................5-1
第二節 建議............................................................................................5-5
中文文獻
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