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研究生:李世錡
研究生(外文):Shih-Chi Lee
論文名稱:地震災害對住宅價格之衝擊分析
論文名稱(外文):The Impact of Earthquake Disaster on Housing Prices
指導教授:陳彥仲陳彥仲引用關係
指導教授(外文):Yen-Chung Chen
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:都市計劃學系碩博士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2002
畢業學年度:90
語文別:中文
論文頁數:103
中文關鍵詞:時間序列模式不動產估價介入模式住宅價格地震災害
外文關鍵詞:housing pricereal estate appraisethe intervention modeltime series modelsearthquake disaster
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摘 要
本研究利用時間序列方法(time series model),分析震災對住宅價格衝擊及其價格變動模式(pattern)。
結果顯示。本次震災影響研究區住宅價格衝擊,平均跌幅達15.84%。以集合住宅價格跌幅下跌較嚴重,透天住宅價格跌幅較輕微。震災發生後一年,研究區住宅價格仍有下跌的可能。
在介入模式(the intervention model)方面,僅有太平市集合住宅模式的介入模式分析呈現顯著的現象。結果顯示地震災害對太平市集合住宅價格的影響是在震災發生後突然產生的,且其影響仍然存在,但是其影響的程度有減少的趨勢。住宅價格恢復的年期,推測應超過兩年半。
Abstract

THE RESEARCH USED “TIME SERIES MODEL” TO ANALYZE HOW THE HOUSING PRICE IS EFFECTED BY EARTHQUAKE DISASTER AND THE HOUSING PRICE CHANGE PATTERN.

THE CONCLUSION SHOWED THAT THE EARTHQUAKE INFLUENCED THE HOUSING PRICE TO DECREASE BY 15.84% AN AVERAGE IN THE RESEARCH AREA. HOUSING PRICE OF THE APARTMENT LIVING COMMUNITY WAS DOWN SIGNIFICANTLY, BUT FOR INDIVIDUAL RESIDENCES IT IS DOWN SLIGHTLY. ONE YEAR AFTER THE EARTHQUAKE, THE HOUSING PRICE IN THE RESEARCH AREA IS STILL POSSIBLE TO DECREASE.

IN THE INTERVENATION MODEL, THE APARTMENT LIVING COMMUNITYIDENTIAL PATTERN IN TAI-PING CITY, WHICH IS THE ONLY PLACE THAT HAD A HOUSING PRICE CHANGED OBVIOUSLY UNDER THE INTERVENATION MODEL ANALYSIS. THE CONCLUSION SHOWED THE HOUSING PRICE OF APARTMENT LIVING COMMUNITY IN TAI-PING CITY TO BE DECREASED SUDDENLY AFTER THE EARTHQUAKES DISASTER AND THE EFFECT IS STILL EXISTING, BUT THE INFLUENCE WL BE GETTING LESS. PREDICTING THE HOUSING PRICE WL BE RESTORED TWO AND HALF YEARS AFTER THE EARTHQUAKE.
第一章 緒 論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究架構與流程 4
第三節 研究範圍與資料來源 7
第四節 研究方法 8
第五節 研究限制 9

第二章 理論基礎與相關研究回顧 10
第一節 住宅價格分析 10
第二節 住宅消費效用理論 16
第三節 地震災害對不動產估價方式影響研究 18
第四節 環境屬性對住宅價格衝擊研究文獻 27
第五節 小節 34

第三章 方法論----時間序列模式分析 36
第一節 預測概論 36
第二節 時間序列分析法 38
第三節 介入模式分析 48

第四章 研究概念與設計 51
第一節 研究設計 51
第二節 研究概念與研究架構 59

第五章 實證分析 66
第一節 住宅市場資料分析 66
第二節 住宅價格模型建構 70
第三節 震災價格衝擊分析 82
第四節 震災影響價格變動模式分析 88
第五節 住宅價格衝擊及影響分析 90

第六章 結論與建議 98
第一節 結論 98
第二節 未來研究建議 100

表 目 錄
表2-1台灣震災價差修正因素、修正最高百分比值、恢復年期試擬參考表 25
表3-1 常用的ARMA模式之特性表 44
表3-2 介入模式函數時間影響走勢圖 50
表4-1 研究區住宅受災狀況分析表 53
表5-1 研究區住宅市場交易量分析表 68
表5-2 研究區住宅市場交易量分析表 69
表5-3大里市透天住宅價格模式比較表 70
表5-4大里市透天住宅價格模式鑑定表 71
表5-5大里市集合住宅價格模式比較表 72
表5-6大里市集合住宅價格模式鑑定表 73
表5-7太平透天住宅價格模式比較表 74
表5-8太平市透天住宅價格模式鑑定表 75
表5-9太平市集合住宅價格模式比較表 76
表5-10太平市集合住宅價格模式鑑定表 77
表5-11南區透天住宅價格模式比較表 78
表5-12南區透天住宅價格模式鑑定表 78
表 5-13南區集合住宅價格模式比較表 79
表 5-14南區集合住宅價格模式鑑定表 81
表5-15大里市透天住宅震災後價格預測分析表 82
表5-16大里市集合住宅震災後價格預測分析表 83
表5-17太平市透天住宅震災後價格預測分析表 84
表5-18太平市集合住宅震災後價格預測分析表 85
表5-19南區透天住宅震災後價格預測分析表 86
表5-20南區集合住宅震災後價格預測分析表 87
表5-21介入模式分析表 88
表5-22研究區震災後住宅價格衝擊分析表 91
表5-23地區市場震災後住宅價格衝擊分析表 95


圖 目 錄
圖1-1 研究流程圖 6
圖1-2 研究地區空間範圍圖 7
圖2-1 震災影響住宅價格概念圖 20
圖2-2 受震災影響之住宅價格走勢圖 21
圖2-3 污染物質對不動產價格衝擊走勢圖 22
圖3-1 時間數列建構程序圖 40
圖4-1 研究區相鄰區位圖 53
圖4-2 研究概念圖 59
圖4-3 本研究預期之震災影響住宅價格變動現象圖 61
圖4-4突然的階段性干擾時間走勢圖 62
圖4-5漸近的階段性干擾時間走勢圖 63
圖4-6突然的脈衝性干擾時間走勢圖 64
圖5-1研究區住宅震災後價格衝擊動態變化圖 92
圖5-2透天住宅震災後價格衝擊動態變化圖 93
圖5-3透天住宅震災後價格衝擊動態變化圖 94
圖5-4 研究區震災後價格價格衝擊動態變化圖 95
參考文獻
一、國內參考文獻
1、林英彥,1999,談震災後之土地估價,人與地,第192/192期,pp.53-58
2、張金鶚主持,1995,台灣地區住宅價格指數之研究,行政院經濟建設委員會委託
3、張金鶚主持研究,1990,住宅問題與住宅政策之研究,內政部營建署委託研究
4、張金鶚、范垂爐,1991,房地產真實交易價格之研究,行政院國家科學委員會計畫
5、張金鶚主持,1995,台灣地區住宅價格指數之研究,行政院經濟建設委員會委託
6、王慶瑞,1996,「運輸系統規劃」,初版,台北 : 亞聯工程顧問公司
7、林國民,1996,高雄市自有住宅特徵價格之研究,國立成功大學都市計畫研究所碩士論文
8、林英彥,1998,不動產估價,第8版,台北:文笙書局
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11、林元興、陳錦賜,2000,中外震災對房地產價格影響的比較研究,2000年國土規劃論壇,國立成功大學都市計畫學系
12、李泳龍,2000,集集地震災區公告土地現值調整作業之研究,2000年國土規劃論壇,國立成功大學都市計畫學系
13、廖仲仁,1994,機場噪音對住宅價格之影響─以臺北松山機場附近住宅為例,國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文
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15、張金鶚主持,2000,九二一地震災後建築投資業之檢討與改善,內政部營建署委託
16、張義權,1999,集集大地震對房地產景氣影響之探討,金融財務,第四期,pp.27-34
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25、內政部建築研究所,1999年b,921集集震災都市防災調查研究報告—台中縣大里市,台北:內政部建築研究所,pp.3
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二、國外參考文獻
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三、網站資訊
1.台中市政府全球資訊網站http://www.tccg.gov.tw/map.htm
2.台中縣大里市全球資訊網網站(www.dali.gov.tw/welcome.htm)
3.台中縣太平市全球資訊網網站(http://www.taiping.gov.tw/welcome.htm)
4.台中縣政府網站http://www.taichung.gov.tw/tccf/index.htm
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1. 1、 林英彥,1999,談震災後之土地估價,人與地,第192/192期,pp.53-58
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5. 16、 張義權,1999,集集大地震對房地產景氣影響之探討,金融財務,第四期,pp.27-34
6. 林文月〈省略的主語─古典詩翻譯上的一項困擾〉,收於《中外文學》1992年21卷第4期。
7. 林伯謙〈詩文的義界〉,收於《中國語文》1986年59卷第4期。
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10. 張春榮〈詩中否定詞之用法析論〉,收於《中華文化復興月刊》1986年19卷第3期。
11. 曹逢甫〈從主題─評論的觀點看唐宋詩的句法與賞析〉(上、下),收於《中外文學》1988年17卷第1、2期。
12. 梅祖麟、高友工著,黃宣範譯〈分析杜甫的「秋興」試從語言結構入手作文學批評〉,收於《中外文學》1972年1卷第6期。
13. 梅祖麟、高友工著,黃宣範譯〈論唐詩的語法、用法與意象〉(上、中、下),收於《中外文學》1973年1卷第10、11、12期。
14. 許清雲〈唐人近體詩句法之倒裝〉,收於《東吳中文學報》1995年第1期。
15. 陳永寶〈近體詩之創作技巧〉(上、下),收於《中臺醫專學報》1987年第4期、1989年第5期。。