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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:林建華
研究生(外文):Jian-Hua Lin
論文名稱:承租戶租金負擔能力之分析-台北地區及台南地區之比較
論文名稱(外文):A Study of Rental Housing Affordability-Taipei and Tainan Comparison
指導教授:陳彥仲陳彥仲引用關係
指導教授(外文):Jen-Jong Chen
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:都市計劃學系碩博士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2002
畢業學年度:90
語文別:中文
論文頁數:71
中文關鍵詞:租金所得比出租住宅負擔能力
外文關鍵詞:Rent to Income RatioAffordabilityRental housing
相關次數:
  • 被引用被引用:30
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摘要
本文以住宅負擔能力相關理論為基礎,透過三個指標比較台北地區及台南地區承租戶租金負擔能力。三個指標分別為實際租金所得比、最低居住面積標準之租金所得比以及最低居住面積標準與承租戶居住現況之比較。租金定義為家戶每月實際支付租金,不含水電費等;所得定義為每月的薪資所得。最低居住面積標準之設算乃參考行政院經濟建設委員會(1984)之建議,並依據1999年家庭收支調查資料作調整;最低居住面積標準之租金設算則以建立特徵價格迴歸式推估。結果顯示:台北地區之承租戶就實際租金所得比小於30%之承租戶中,約有70.97%之承租戶居住現況低於最低居住標準;台南地區約有56.48%。也就是說負擔得起房租的家戶中,仍有超過半數的家戶是居住在面積狹小的住宅中,且台北較台南嚴重。
Abstract
  Based on quality measurement, this study explores the housing affordability in Taipei and Tainan. Three indexes are used-rent over income ratio、rent(area reuirement)over income ratio and comparing required housing area to actual housing area. The data of rent and income are defined as monthly actual paying rent and housing income. The computing of social desirable housing area adopts recommend of the Taiwan Executive Yuan in 1984 and adjusting according to the survey of family income and expenditure in 1999. The rent of social desirable housing is estimating by hedonic price function. We concluded that households having low rent burden but underconsume housing are 70.97% in Taipei and 56.48% in Tainan.
目錄

第一章 緒論
第一節 研究動機與目的.........................1
第二節 研究範圍...............................4
第三節 研究內容與流程.........................5
第二章 文獻回顧
第一節 住宅負擔能力之相關理論.................7
第二節 相關實證分析..........................13
第三節 小結..................................31
第三章 研究方法
第一節 研究架構..............................32
第二節 租金負擔能力現象分類說明..............36
第三節 研究限制..............................39
第四章 租賃住宅最低居住品質之設算及可負擔能力之檢視
第一節 租賃住宅最低居住品質之設算............42
第二節 承租戶可負擔能力之檢視................46
第三節 小結..................................48
第五章 租賃住宅之租金設算及家戶負擔能力之分析
第一節 租賃住宅之租金設算....................49
第二節 承租戶租金負擔能力之分析..............58
第三節 小結..................................68
第六章 結論與建議
第一節 結論..................................69
第二節 建議..................................71

參考文獻
附錄

表目錄

表1-1-1 租賃住宅與自有住宅居住面積比較表.......3
表2-2-1 相關文獻使用之方法、研究對象、資料性質、指標考慮要素整理表....22
表2-2-2…相關文獻採用之住宅消費支出所得比與住宅品質標準..24
表2-2-3 相關文獻住宅負擔能力衡量法之優缺點彙整表..29
表3-2-1 出租住宅負擔能力分析表...............38
表4-1-1 台灣地區家戶符合經建會住宅面積最低標準之比率...44
表4-1-2 初步調整之住宅面積最低標準................45
表4-2-1 低所得家戶之租金所得百分比表.................46
表4-2-2 低所得承租戶之租金所得比次數及機率分配表.....47
表4-3-1 台北、台南地區住宅面積最低標準........48
表5-1-1 台北/台南地區租金函數實證分析變數一覽表.....53
表5-1-2 台北地區公寓住宅租金函數(雙對數函數型態)估計結果.54
表5-1-3 台北地區透天住宅租金函數(半對數函數型態)估計結果表55
表5-1-4 台南地區公寓住宅租金函數(雙對數函數型態)估計結果表............55
表5-1-5 台南地區透天住宅租金函數(半對數函數型態)估計結果表..56
表5-2-1 台北、台南地區承租戶之租金、所得及RIR平均值表...58
表5-2-3 台北地區承租戶租金負擔能力現象分布表..60
表5-2-4 台南地區租屋負擔能力現象分析(RIR以30%檢視)63
表5-2-5 台北、台南地區承租戶租金負擔能力現象機率分布表.66
表5-2-6 台北地區依不同RIR檢視值下之租屋負擔能力現象變化表67
表5-2-7 台南地區依不同RIR檢視值下之租屋負擔能力現象變化表67

圖目錄

圖1-1-1 研究流程圖.............................6
圖2-1-1 消費者負擔能力示意圖...................9
圖2-1-2 傳統衡量法示意圖.......................9
圖2-1-3 消費者實際支付之單位價格等於市場價格…11
圖2-1-4 消費者實際支付之單位價格較市場價格高…11
圖2-1-5 消費者實際支付之單位價格較市場價格低…11
圖2-2-1 Hancock (1993)四項住宅負擔能力定義說明圖..15
圖3-1-1 研究架構圖............................35
圖4-1-1 最低居住標準設算流程圖................41
參考文獻
一、中文部分(依姓名筆劃數排序)
01.中華民國都市計劃學會1989 <都市計畫專業用語之解說及彙編>《內政部營建署委託》
02.台灣地區不動產成交行情公報1999 《台北市房屋仲介商業公會彙編》,16期。
03.石振弘2000 <台灣租屋市場之啟蒙:沈痾、新苗、與生機> 《國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士論文》
04.行政院經濟建設委員會住宅及都市發展處1984<住宅空間標準之研究>
05.行政院經濟建設委員會住宅及都市發展處1986 <住宅及居住品質評定標準之研究>
06.行政院主計處1999 <中華民國台灣地區家庭收支調查報告>
07.行政院主計處2000 <台灣地區家庭收支調查報告>
08.行政院主計處2001 <台灣地區家庭收支調查報告>
09.吳宗青 1998 <台南市主要交通主軸地價分佈及變動影響因素之研究> 《國立成功大學都市計劃研究所碩士論文》
10.林明輝1988 <台北市出租住宅需求之研究> 《國立政治大學政治研究所碩士論文》
11.林國民1996 <高雄市自有住宅特徵價格之研究>《國立成功大學都市計劃研究所碩士論文》
12.洪百耀1973 <住宅品質評估架構的初步探討> 《國立成功大學都市計劃研所碩士論文》
13.胡誌芳1989 <台北市民住宅選擇及購宅能力之研究>《國立政治大學地政研究所碩士論文》
14.徐珮倫1996 <台中市居民擁屋能力之研究> 《靜宜大學管理科學研究所碩士論文》
15.張志誠 1997 <台中市中坪數集合住宅「第四房」空間特性研究>《私立東海大學建築研究所建築碩士學位論文》
16.陳麗春1987 <淺談住宅需求> 《台灣土地金融季刊》,13:2,頁1-11
17.陳慧敏1992 <由住宅負擔能力及補貼公平探討我國購屋貸款制度>《國立政治大學地政研究所碩士論文》
18.黄迪南1999<市家戶對期望住宅負擔能力之研究> 《國立成功大學都市計劃研究所碩士論文》
19.陳彥仲、薛立敏 2000 <台灣地區出租住宅市場之研究期末報告書> 《內政部建築研究所委託》
20.曾平毅 1994 <都會區擁屋力之初探>《都市與計劃》,22:2,頁173-190
21.華昌宜  1994 <台灣應有的住宅目標>《住宅學報》,第二期,頁133-134
22.華昌宜、賴碧塋 2001 <台灣租賃住宅市場之發展與推動> 《行政院經濟建設委員會委託》
23.鄧建民  1984 <台灣地區住宅需求之研究>《國立中興大學都市計劃研究所碩士論文》
24.劉嘉瑩 2002 <台北市步行空間改善效益之研究-應用特徵價格法> 《國立成功大學都市計 劃研究所碩士論文》
25.賴美蓉 2000<台灣地區居住合宜標準與住宅消費水準之分析研究> 《內政部建築研究所委託》
26.薛立敏、陳綉里 1996 <台灣1980年代住宅自有率變化之探討>《住宅學報》第六期,頁27-48
27.薛立敏 1996 <台灣地區的住宅負擔能力與合理房價> 《經濟前瞻》,頁118-121
二、外文部分(依字母順序排列)
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29. Bogdon, A. S. and Can, A., 1997,“Indicators of local housing affordability: comparative and spatial
approaches,”Real Estate Economics,Vol. 25,pp.43-80。
30. Bourassa, S. T., 1997, “Owner Occupied Housing Costs and the Consumer Price Index”, Real Estate Research Unit Working Paper.
31. Fifield, J. and Butler, J. Q. 1985, "New Indexes Reveal Higher Home Affordability in ’85,” Arizona Business,Vol. 32,No. 7, pp.1-4.
32. Hancock, K. E. 1993,“‘Can pay? Won’t pay?’ or economic principles of afordability’,” Urban Studies, Vol. 30, pp. 127-145.
33. Joint Center for Housing Studies of Harvard University, 1996, 'The State of the Nation’s Housing 1996,Joint Center forHousing Studies: Cambridge,MA.
34. Kamath, R., 1988,“The Measurement of Housing Affordability,” Real Estate Issues, pp.26-33.
35. Lerman, D. L., and Reeder, W. J., 1987,“The affordability of adequate housing,” AREUEA Journal,Vol. 15,pp.389-404.
36. Linneman, P. D. and Megbolugbe, I. F.,1992,“Housing Affordability:Myth or Reality?,” Urban Studies, Vol. 29, Nos.3/4,pp.369-392.
37. Maisel S. J.,1987, Real Estate Finance,San Diego:Harcourt Brace Jovanovich.
38. Nelson, K. P., 1994,“Whose Shortage of Affordable Housing?” Housing Policy Debate, Vol. 5,No. 4,pp.401-442.
39. Shelton, J. P., 1968,“The Cost of Renting Versus Owning a Home,” Land Economics, Vol. 44, pp.59-72.
40. Stone, M. E., 1994,“Whose Shortage of Affordable Housing? Comment,” Housing Policy Debate,Vol. 5,No. 4,pp.443-458.
41. Thalmann, P., 1999, “Identifying Households which Need Housing Assistance,” Urban Studies,Vol. 36,No. 11, pp.1933-1947.
42. Weicher, C. J., 1977,“The Affordability of New Homes,” Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association,” Vol. 5

三、網站資料
43.台灣不動產流通中心http://www.twan.com.tw
44. 台北市政府主計處-國內都市指標http://www.dbas.taipei.gov.tw/stat/index.htm
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