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研究生:陳顯測
研究生(外文):Chen, Hsien Tse
論文名稱:容積移轉制度下樓層效應對住宅建築投資報酬影響之研究-以高雄市個案為例
論文名稱(外文):Effect of Flat Efficiency on the Investment Return Under the Transfer of Development Rights Law - the Case of Kaohsiung Housing Project
指導教授:羅維羅維引用關係
指導教授(外文):Lo, Wei
學位類別:碩士
校院名稱:國立高雄第一科技大學
系所名稱:營建工程系
學門:工程學門
學類:土木工程學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2002
畢業學年度:90
語文別:中文
論文頁數:200
中文關鍵詞:容積率發展權移轉制度容積移轉制度樓層效用比投資成本報酬率
外文關鍵詞:Floor Area Ratio (F.A.R)Transfer of Development Rights (T.D.R)T.D.R. of Floor AreaFlat Efficiency RatioReturn of Invest Cost
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中文摘要
關鍵詞:容積率、發展權移轉制度、容積移轉制度、樓層效用比、
投資成本報酬率
國內都市土地使用管制,由傳統的建蔽率間接管制,發展到實施容積率作為直接的密度管制,惟容積率的劃設本有缺失;亦無法滿足都市發展有關的古蹟保存,開放空間與公共設施用地的取得等需求。隨著時代的變遷,引進國外發展權移轉制度(Transfer of Development Rights, T.D.R),於88年4月發布「都市計畫容積移轉實施辦法」,使得更具彈性與突破性的管制方式-容積移轉制度得以推行。
現行移轉制度限定三種適用土地,且逕行以當期土地公告現值之比值,為轉換計算公式,姑不論此種未考慮地價其他影響因素的封閉式轉換模式,是否合理?在移轉前後單位容積土地成本不變的前題下,移轉所疊加的容積,將增加樓高,造成建築成本提高;工期延長與利息負擔加重等樓層增加之負面效應,而壓縮投資者之報酬利潤。
本文依住宅建築不同樓層效用比之特性,建構投資報酬評估模式,選取12個位於高雄市的個案,分成樓層高低不同的A、B兩組,進行容積移轉前後各種投資成本報酬率的變動分析,透過實質的成本效益分析,可歸納結論為:投資報酬率將隨移轉容積的增加而遞減,風險則遞增;且移轉比率愈高,報酬率下降愈大;而原較高樓層(容積)之基地此樓層效應,比低樓層者更明顯。由本文評估模式的影響因子敏感度分析,經實證結果顯示,房價對於投資報酬率的影響最大;其次各為:容積加成獎勵,降低融資貸款利率,免計法定停車空間。在不景氣房價低迷的現實環境中,實有必要提供配套的獎勵措施,以為改善因應策略。
Abstract
Key word:Floor Area Ratio (F.A.R)﹔Transfer of Development Rights (T.D.R) ﹔
T.D.R. of Floor Area﹔Flat Efficiency Ratio﹔Return of Invest Cost
The control of the land utilization has been evolved from the traditional indirect control of shut area ratio to the direct density of floor area ratio (F.A.R). However, there is always default of plan of (F.A.R); it can not satisfy the requirement of preserving historic sites, the need of public open space and land for public facilities under urban development. In order to improve this default, “Transfer of Development Rights “(T.D.R.) which has been implemented in many developed countries is introduced and the Act “ Planning Transfer of Development Rights Plan” was promulgated to practice in April 1999.
According to the Act, three kinds of land are allowed for T.D.R., and the promulgated land value will be used as the basis of the conversion calculation. Despite the argument against the close conversion model which excludes many crucial factors besides the land value, the transfer of the floor areas will inevitably increase the height of building and consequently increase the building cost and the construction duration, which certainly will decrease the return on the investment.
Twelve cases in Kaohsiung area were selected as samples for study and they were further divided into A and B two groups according to building stories. Analysis of the change of the rate of return and the cost benefits ration before and after the transfer of floor area were both made. Based on the analysis, it was concluded that the rate of return deceases while the T.D.R increases; the higher the ratio of T.D.R is, the lower the rate of return is, and the higher the building is, the lower the return arising from the T.D.R is. Affecting factors develop sensitivity analysis in the evaluation model of the study. The above proves that the market value of the building significantly affect the rate of return and government should provide other devices such as floor area bonus and low interest loan to encourage the acceptance of T.D.R.
目 錄
中文摘要 ------------------------------------------------ і
英文摘要 ------------------------------------------------ іі
誌謝 ------------------------------------------------ ііі
目錄 ------------------------------------------------ іv
表目錄 ------------------------------------------------ ix
圖目錄 ------------------------------------------------ xi
壹、緒論 ------------------------------------------------ 1
1. 1 研究動機 --------------------------------------------- 1
1.2 研究目的 --------------------------------------------- 2
1.3 研究範圍 --------------------------------------------- 2
1.4 研究內容 --------------------------------------------- 3
1.5 研究方法 --------------------------------------------- 4
1.6 研究步驟 --------------------------------------------- 4
貳、相關文獻回顧 ------------------------------------ 6
2.1 相關制度的觀念與區別 --------------------------- 6
2.2 美國的發展權移轉制度 ------------------------ 8
2.2.1 發展權移轉推行沿革 ------------------------- 8
2.2.2 美國T.D.R制度的發展過程 ---------------- 10
2.2.3 土地所有權與開發權 ------------------------- 10
2.3 日本的空中權 --------------------------------------- 12
2.3.1 日本空中權的發展 ---------------------------- 12
2.3.2 空中權利用型態 ------------------------------- 12
2.4 國內容積移轉制度與相關研究 --------------------- 17
2.4.1 沿革與背景 ------------------------------------------------------- 17
2.4.2 法令構想 ---------------------------------------- 17
2.4.3 相關研究回顧 ----------------------------------- 18
2.4.4 現行容積移轉制度相關規定 ------------------ 19
2.5 國內容積移轉其轉換方式評析 --------------------- 21
2.5.1 容積轉換概念 ---------------------------------- 21
2.5.2 容積的轉換因素模式 --------------------------- 22
2.5.3 容積移轉的轉換流程 --------------------------- 24
2.6 不動產價格評估原則引述 --------------------------- 26
參、相關理論基礎 ---------------------------------------------- 30
3.1 土地、建物成本與房價之關係架構 -------------- 30
3.1.1 建築投資之土地、建物成本、利潤與房屋售價之關係 --- 30
3.1.2 容積移轉前後的土地成本假設與影響 ----------- 33
3. 2 影響房價的重要因素 -------------------------------- 35
3.2.1 影響房價的內在因素 ------------------------- 36
3.2.2 影響房價的外在因素—景氣動向 ----------- 37
3.2.3 影響房價的另一因素—樓層效用比 -------- 39
3.3 樓層與工期對營建成本的影響 -------------------- 42
3.3.1樓層增加提高建築物的單位造價 ----------- 42
3.3.2樓層增加工期延長營建成本提高 ----------- 43
3.3.3樓層與住宅建築單位造價之關係 ----------- 43
3.4 樓層、單位成本、房價與利潤之相互關係 ------ 44
肆、住宅建築投資報酬評估模式建立 --------------- 48
4.1 投資報酬分析法 ----------------------------------- 48
4.1.1 投資成本報酬法 ------------------------------- 49
4.1.2 開發分析法 ----------------------------------- 49
4.1.3 淨現值法 -------------------------------------- 51
4.1.4 內部報酬率法 -------------------------------- 51
4.2 住宅建築投資相關稅目探討 ----------------------- 52
4.2.1 交易時有關稅目 ------------------------------- 52
4.2.2 持有時有關稅目 ------------------------------- 57
4.3 住宅建築投資報酬評估項目分析 ----------------- 58
4.3.1投資報酬率的影響變數探討 ----------- 58
4.3.2 投資收益項目 --------------------------------- 59
4.3.3 投資支出項目 --------------------------------- 61
4.4 投資報酬評估模式的建立 -------------------------- 63
4.4.1 建立投資報酬率評估表 ------------------------ 63
4.4.2 投資報酬率評估表使用說明 ------------------ 65
伍、資料分析 ------------------------------------------ 70
5.1 個案選擇原則 --------------------------------------- 70
5.2 個案資料統計 --------------------------------------- 72
5.2.1 統計資料敘述 --------------------------------- 72
5.2.2 統計個案各種投資之效益-報酬率評估值--- 72
5.2.3 統計個案樣本投資報酬率評估值檢視 ------ 75
5.2.4 分組個案投資報酬率統計敘述 --------------- 79
5.2.5 各組投資報酬率比較分析 --------------------- 82
5.3 兩組個案資料合併統計敘述 ------------------------ 83
5.3.1 全體個案投資報酬率統計敘述 ------------- 83
5.3.2 建立全體個案投資報酬率統計圖表 -------- 84
5.4 投資報酬率趨近係數與折減率之探討 ----------- 89
5.4.1 各案的投資報酬率趨近係數與折減率 ----- 89
5.4.2 建立投資報酬率的折減率統計圖 ----------- 92
陸、敏感度與風險分析 -------------------------------- 95
6.1 投資報酬率評估模式的影響因子 ---------------- 95
6.2 影響因子的假設條件與影響性評估 ------------- 96
6.2.1 影響因子的假設條件 ------------------------ 96
6.2.2 假設條件下的影響性評估 ------------------ 97
6.2.3 影響因子敏感度比較小結 ------------------- 101
6.2.4 房價影響性的敏感度探討 ------------------- 101
6.2.5 各影響因子敏感度綜合比較 ---------------- 103
6.3 投資風險分析 ------------------------------------- 106
6.3.1 由投資報酬率的變異係數比較投資風險---- 107
6.3.2 由投資報酬率的機率分佈評估投資風險---- 108
6.4.3 由「風險貼水」評估投資報酬率與風險---- 109
6.4.4 投資風險的綜合評估 ------------------------ 110
柒、結論與建議 ------------------------------------------- 112
7.1 結論 ------------------------------------------------ 112
7.1.1 對現行容積移轉制度與問題評析 ---------- 112
7.1.2 改善與因應對策 ------------------------------ 114
7.2 建議 -------------------------------------------------- 114
7.2.1 對容積移轉制度之建議 --------------------- 114
7.2.2 對因應對策之建議 --------------------------- 115
7.2.3 對後續研究之建議 --------------------------- 116
參考文獻 ---------------------------------------------- 118
附錄一 選取建築個案營建基本資料 ----------------------- 121
附路二 A、B組個案各種容積移轉模式
之投資報酬率評估表 ------------------ 127
附錄三 A2、B2個案各種獎勵模式之投資報酬率評估表--- 175
表 目 錄
表 2.1 美國T.D.R的實施沿革 ------------------------------------------ 9
表 2.2 國內與發展權移轉制度相關之文獻回顧 ---------------------- 19
表 4.1 投資報酬率評估表 ------------------------------------------------- 64
表 5.1 A組『容積移轉前現況』-投資報酬率評估表 -------------- 73
表 5.2 A組『移轉30﹪容積樓層增加』-投資報酬率評估表 ------ 73
表 5.3 A組『移轉30﹪容積樓層不變』-投資報酬率評估表 ------ 73
表 5.4 A組『移轉10﹪容積樓層增加』-投資報酬率評估表 ------ 74
表 5.5 B組『容積移轉前現況』-投資報酬率評估表 -------------- 74
表 5.6 B組『移轉30﹪容積樓層增加』-投資報酬率評估表 ------ 74
表 5.7 B組『移轉30﹪容積樓層不變』-投資報酬率評估表 ------ 75
表 5.8 B組『移轉10﹪容積樓層不變』-投資報酬率評估表 ------ 75
表 5.9 「容積移轉前現況」各案成本報酬率評估值編號表 -------- 76
表 5.10 「移轉30﹪容積樓層增加」各案成本報酬率評估值編號表-- 77
表 5.11 A組 各種投資報酬率評估表 -------------------------------- 79
表 5.12 A組 各種投資報酬率評估值 敘述性統計表 ------------- 80
表 5.13 B組 各種投資報酬率評估表 -------------------------------- 81
表 5.14 B組 各種投資報酬率評估值 敘述性統計表 -------------- 81
表 5.15 全部個案各種投資報酬率評估值 敘述性統計表 --------- 84
表 5.16 A組 各案『趨近係數』表 ------------------------------------ 90
表 5.17 A組 各案『折減百分率』表 --------------------------------- 90
表 5.18 B組 各案『趨近係數』表 ------------------------------------ 90
表 5.19 B組 各案『折減百分率』表 --------------------------------- 91
表 5.20 全體 個案『趨近係數』表 ------------------------------------ 91
表 5.21 全體 個案『折減百分率』表 --------------------------------- 91
圖 目 錄
圖 1.1 研究架構流程圖 ------------------------------------------------- 5
圖 2.1 土地價值之區分示意圖 ----------------------------------------- 10
圖 2.2 發展權移轉前後價值的改變 ----------------------------------- 11
圖 2.3 人工地盤型之空中權利用 -------------------------------------- 13
圖 2.4 一體型之空中權利用 -------------------------------------------- 13
圖 2.5 特定街區制度第一種類型之空中權利用 --------------------- 14
圖 2.6 特定街區制度第二種類型之空中權利用 ----------------------- 15圖 2.7 綜合設計所產生一宗集居地之認定制度之空中權利用 ---- 16
圖 2.8 容積移轉量及方式示意圖 -------------------------------------- 21
圖 2.9 轉換概念示意圖 -------------------------------------------------- 22
圖 2.10 轉換因素模式示意圖 -------------------------------------------- 23
圖 2.11 容積移轉當作封閉式的轉換流程 ------------------------------- 24
圖 2.12 容積移轉當作開放式的轉換流程 ------------------------------- 25
圖 2.13 價格與供給、需求量變動圖(一) -------------------------------- 26
圖 2.14 價格與供給、需求量變動圖(二) -------------------------------- 27
圖 3.1 房屋成本、房價、利潤架構示意圖(一) ------------------------ 30
圖 3.2 房屋成本、房價、利潤架構示意圖(二) ------------------------ 31
圖 3.3 房屋成本、房價、利潤架構示意圖(三) ------------------------32
圖 3.4 房屋成本、房價、利潤架構示意圖(四) ------------------------ 32
圖 3.5 容積移轉前後土地價格變動示意圖 ------------------------------ 35
圖 3.6 住宅大樓各樓層樓層別效用比率圖 ----------------------------- 41
圖 3.7 建築物樓層與單位造價關係圖 -------------------------------- 44
圖 3.8 樓層、單位總成本、房價與利潤關係圖 -------------------------- 46
圖 4.1 投資報酬分析圖 --------------------------------------------------- 48
圖 4.2 投資報酬率計算分析圖 ------------------------------------------ 59
圖 5.1 「容積移轉前」成本報酬率-X管制圖 -------------------------- 78
圖 5.2 「移轉30﹪容積樓層增加」成本報酬率-X管制圖 ------------78
圖 5.3 各種投資報酬率直方圖 ----------------------------------------- 85
圖 5.4 全體各種投資報酬率折線圖 ----------------------------------- 86
圖 5.5 A組各種投資報酬率折線圖 ------------------------------------ 87
圖 5.6 B組各種投資報酬率折線圖 ------------------------------------- 88
圖 5.7 各種投資報酬率折減百分率折線圖 --------------------------- 92
圖 5.8 各容積移轉模式之折減百分率折線圖 ------------------------- 93
圖 5.9 樓層增加與報酬率折減關係圖 -------------------------------- 94
圖 6.1 獎勵模式對A2案投資報酬率影響性趨勢圖 ------------------- 97
圖 6.2 獎勵模式對B2案投資報酬率影響性趨勢圖 ----------------- 98
圖 6.3 獎勵模式對兩案平均的投資報酬率影響性趨勢圖(一) ---- 99
圖 6.4 獎勵模式對兩案平均的投資報酬率影響性趨勢圖(二)-----100
圖 6.5 房價對投資報酬率影響性趨勢圖(一) ---------------------- 102
圖 6.6 房價對投資報酬率影響性趨勢圖(二) ---------------------- 103
圖 6.7 各影響因子對投資報酬率影響的敏感度比較圖(一)------- 104
圖 6.8 各影響因子對投資報酬率影響的敏感度比較圖(二)------- 104
圖 6.9 風險與報酬示意圖 ----------------------------------------------- 109
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