由於台灣經濟的蓬勃發展，民眾的消費行為由原先對商品價格的重視轉變成為對於服務態度、購物環境等整體消費品質的要求。為提昇國民生活品質，民國79年12月公佈的國建六年計劃中已將大型購物中心之設立列為政府政策優先鼓勵目標之一。在短短三年內，台灣已有十家大型購物中心開幕。
本研究透過對國內外購物中心專家、大型購物中心業者、於購物中心內開店之服飾零售業者的深度訪談，探討台灣大型購物中心租金及費用收取方式的特色及其形成的原因，和對大型購物中心營運模式的影響，並用以和國外購物中心營運模式做一比較。
透過訪談結果的比較和歸納分析，本研究發現台灣大型購物中心的租金大都仍依循台灣百貨公司的抽成方式計算，且租金和費用均採營業額統一收銀、於扣除應收金額後再將貨款付給承租戶的方式。而統一收銀的方式，使台灣購物中心的營運模式與百貨公司一樣，成為直接面對消費者的零售業，與國外純收租金的物業管理模式完全不同。而統一收銀模式的成因則為：1. 法令規定2. 自有資金需求3. 商業習性4. 環境因素5. 有經營管理能力的零售商不足6. 互信不足。
台灣的購物中心營運模式之形成有其特有的時空因素，而中國大陸的零售業尚在起步階段，且同為華人社會，他們的購物中心產業也已開始萌芽。在彼岸，台灣的購物中心營運模式會不會是比較適用的？值得深思。

Attributing from the rapid and flourish development of Taiwan’s economy, consuming behavior has transformed from price-oriented to the complete consuming quality-oriented, including service attitude and shopping environment. Ten major shopping centers were established shortly in three years.
Based on the deep interviews of local and oversea shopping center experts, shopping center owners, fashion apparel retailers in shopping centers, this research is aimed to analyze the characteristics, the attributing factors of rentals as well as fee collecting methods, and how they will affect the business model of a shopping centers, and as a basis to compare with business models of overseas shopping centers. Shopping center owners in Taiwan will pay retailers the actual amount after deducting the account receivable by collecting sales directly. This method has made the business model of Taiwan’s shopping centers same as local department stores--becoming the retailers who deal with the consumer directly, and totally different from the administration model of overseas shopping centers. The contributing factors for sales collection are regulation and legislations, need for capital finance, business habitude, environment factors, lack of retailers who are really experts in business administrations, and distrust between retailers and shopping center owners.

目 錄
感謝詞………………………………………………………………………Ⅰ
中文摘要……………………………………………………………………Ⅱ
英文摘要……………………………………………………………………Ⅲ
目錄…………………………………………………………………………Ⅳ
表次…………………………………………………………………………Ⅵ
第一章 緒論……………………………………………………………… 1
第一節 研究背景…………………………………………………… 1
第二節 研究動機…………………………………………………… 3
第三節 研究目的…………………………………………………… 5
第四節 研究方法…………………………………………………… 6
第二章 文獻探討………………………………………………………… 9
第一節 購物中心的定義……………………………………………1 0
第二節 購物中心的營運模式………………………………………1 4
第三節 購物中心租金與費用………………………………………1 9
第四節 台灣百貨公司的營運模式…………………………………2 5
第五節 台灣百貨公司的租金與費用………………………………2 6
第三章 研究設計與執行…………………………………………………2 8
第一節 訪談大綱設計………………………………………………2 8
第二節 研究執行……………………………………………………3 0
第四章 研究結果…………………………………………………………3 1
第一節 國內購物中心專家訪談結果………………………………3 1
第二節 購物中心業者訪談結果……………………………………3 4
第三節 服飾零售業者訪談結果……………………………………3 8
第四節 國外購物中心專家訪談結果………………………………4 0
第五節 比較分析……………………………………………………4 2
第五章 結論與建議………………………………………………………4 7
第一節 租金及費用收取方式對營運模式的影響…………………4 7
第二節 國內外購物中心經營模式的比較…………………………4 9
第三節 形成差異的原因……………………………………………5 1
第四節 建議…………………………………………………………5 3
第五節 研究限制……………………………………………………5 5
參考文獻 ……………………………………………………………………5 6
附錄一 國內專家之訪談紀錄 …………………………………………… 5 9
附錄二 訪談大綱……………………………………………………………6 2
附錄三 購物中心業者訪談紀錄……………………………………………6 6
附錄四 服飾零售業者訪談紀錄……………………………………………7 9
附錄五 國外專家訪談紀錄…………………………………………………8 6
表 次
表一、 台灣20大購物中心……………………………………………… 2
表二、 GDP、人口數與購物中心數量統計表……………………………3
表三、 美國前20大REITs投入購物中心家數統計……………………1 5
表四、 大型購物中心週邊產業表……………………………………… 1 7
表五、 美國購物中心廠商協會與市場推廣基金運用之比較………… 1 8
表六、 租金制度比較表………………………………………………… 2 0
表七、 台北市百貨公司專櫃抽成率…………………………………… 2 6
表八、 購物中心個案分析比較表……………………………………… 3 7
表九、 服飾零售業個案分析比較表表………………………………… 3 9
表十、 國購物中心內服飾業者營運及費用數據資料………………… 4 3
表十一、 台灣與美國購物中心租金及費用收取方式比較表…………… 4 5
表十二、 統一收銀優、缺點分析表……………………………………… 4 6
表十三、 美國購物中心營運支出細目(坪/年)--2002年初統計………… 4 8
圖 次
圖一、 研究流程圖…………………………………………………………7
圖二、 購物中心營運模式觀念圖……………………………………… 1 8
圖三、 台灣購物中心營運模式………………………………………… 5 0
圖四、 美國購物中心營運模式………………………………………… 5 0

參考文獻
一、 中文部分
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二、英文部分
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2. Vernor, James D. and Joseph Rabianski, Shopping Center Appraisal and Analysis, Appraisal Institute. 1993.
3. Levy, Michael and Barton A. Weitz, Retailing Management, 4th ed., International Edition, McGraw-Hill Irwin, 2001.
4. Urban Land Institute, Shopping Center Development Handbook, 3rd ed., ULI-the Urban Land Institute, 1999.
5. Urban Land Institute, Dollars & Cents of Shopping Centers: 2002, ULI-the Urban Land Institute, 2002.
三、網站部分
1. 工商綜合區全球資訊網，http://210.64.16.15/sc/，經濟部商業司
2. 中華民國購物中心協會網站，http://www.scdc.org.tw，中華民國購物中心協會
3. ULI-the Urban Land Institute，http://www.uli.org