區段徵收財務分析評估之研究
摘 要
區段徵收係我國都市土地主要開發方式之一，對都市發展影響甚深，是否能順利推行繫於「財務計畫」的可行與否；由開發而言，區段徵收之財務計畫需要達到「財務自償」，如此方能符合資源配置的效率。但觀察國內區段徵收之財務計畫卻發現多數案例不僅無法達到「財務自償」，甚至產生鉅額的財務虧損，故顯示政府實際執行區段徵收仍存有不少問題，本文旨在研究其產生原因及解決之道。
財務分析與評估為區段徵收決策的重要依據，本研究從區段徵收計畫之財務分析與評估著手，進而瞭解區段徵收的財務結構，透過現金流量折現模型、敏感度分析法及淨現值、內部報酬率等指標進行個案財務模擬，分析公私雙方在不同的選擇模式下之財務效益、財務風險及潛在風險因子，提供國內各級政府於日後執行區段徵收財務計畫時的參考。
本研究獲得以下各項結論：1）區段徵收若妥善規劃，均可以達到「財務自償」；2）藉敏感度分析，本研究發現以「私有土地地主領取現金補償比例」及「土地標售價格」等兩項因素對區段徵收財務計畫的影響程度最大；3）當「私有土地地主領取現金補償比例」較原預估增加10﹪以上時，即使各開發案例之土地標售價格較原預估值下跌5﹪~15﹪，財務上仍可負擔；4）當「土地標售價格」較原預估下跌5﹪~15﹪時，所發還抵價地的比例仍可維持在40﹪~50﹪的區間範圍內，符合規定。
關鍵詞：區段徵收、財務分析、財務評估、風險特性、敏感度分析

A Study on Financial Analysis Evaluation for Zone Expropriation
Abstract
Zone Expropriation is one of the major land developments in Taiwan. It is implemented by the government to meet urban expansion. However, it has to fulfill the principle of self-liquidity financially. Otherwise, it will cause resources misallocation. This paper uses discounted cash flow technique to simulate the financial operation of seven zone appropriation projects. Furthermore, this paper adopts some indicators, such as net present value, internal rate of return, to test financial operation of those projects.
As a result, several conclusions have found: (1) All projects can meet the principle of self-liquidity financially if it has set up an appropriate plan at the beginning. (2) Cash ratio required by original land owners and land auctioned price are the most important factors that affect financial operation. (3) Any project can still meet the principle if the ratio required by original land owners increases above 10% and the land auctioned price decreases 5 to 15%. (4) Any project can meet the principle if the ratio required by land auctioned price decreases 5 to 15% and pay-for-land can still maintain in 40 to 50﹪.
Keywords：Zone Expropriation、Financial Analysis、Financial Evaluation、Risk Characteristic、Sensitivity Analysis

目 錄
中文摘要……………………………………………………………………………. Ⅰ
英文摘要……………………………………………………………………….…… Ⅱ
謝 誌……………………………………………………………………….…… Ⅲ
圖 目 錄…………………………………………………………………………… Ⅴ
表 目 錄…………………………………………………………………………… Ⅵ
附表目錄…………………………………………………………………………… Ⅷ
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的…………………………………………………… 1-1
第二節 研究內容與範圍…………………………………………………… 1-2
第三節 研究方法與限制…………………………………………………… 1-4
第四節 研究流程…………………………………………………………… 1-6
第二章 區段徵收理念分析與風險特性及類別劃分
第一節 區段徵收理念分析………………………………………………… 2-1
第二節 區段徵收與風險…………………………………………………… 2-11
第三章 區段徵收財務計畫項目與評估指標建立
第一節 區段徵收財務計畫項目說明……………………………………… 3-1
第二節 財務計畫評估指標之建立………………………………………… 3-4
第四章 區段徵收案例財務模擬
第一節 區段徵收計畫的執行過程………………………………………… 4-1
第二節 分析步驟與各開發案例基本資料說明…………………………… 4-3
第三節 先決條件與調整參數之設定……………………………………… 4-11
第四節 財務分析結果評述………………………………………………… 4-12
第五節 敏感度分析………………………………………………………… 4-14
第五章 結論與建議
第一節 結論………………………………………………………………… 5-1
第二節 建議………………………………………………………………… 5-3
第三節 後續研究…………………………………………………………… 5-5
參考文獻……………………………………………………………………… 6-1
附 表……………………………………………………………………… 7-1
論文審查意見……………………………………………………………….. 12-1
個人資料履歷………………………………………………………………. 13-1
圖目錄
圖1-1 研究流程圖…………………………………………………………. 1-6
圖2-1 都市土地供給圖……………………………………………………. 2-3
圖2-2 區段徵收與土地供給圖……………………………………………. 2-4
圖2-3 區段徵收公私有土地分配比例圖…………………………………. 2-5
圖2-4 區段徵收法令分析圖………………………………………………. 2-10
圖2-5 風險產生流程圖……………………………………………………. 2-11
圖2-6 風險對決策的影響圖………………………………………………. 2-12
圖2-7 風險的種類圖………………………………………………………. 2-13
圖2-8 區段徵收計畫之風險類別圖………………………………………. 2-15
圖3-1 財務模型建置關係圖………………………………………………. 3-4
圖3-2 現金流量管理之架構圖……………………………………………. 3-5
圖3-3 現金流量分析表編製示意圖………………………………………. 3-6
圖4-1 現金流量與風險對時間之關係（以區段徵收計畫為例）圖……. 4-2
圖4-2 實証分析步驟圖……………………………………………………. 4-4
圖4-3 敏感度分析流程圖…………………………………………………. 4-15
圖4-4 變數間對各開發案例財務效益影響關係圖之一…………………. 4-16
圖4-5 變數間對各開發案例財務效益影響關係圖之二…………………. 4-23
圖4-6 敏感度分析評選結果圖……………………………………………. 4-30
表目錄
表1-1…開發案例名稱及實施目的表………………………………………… 1-2
表2-1…國內區段徵收相關法律彙整表……………………………………… 2-6
表2-2…徵收程序分析表……………………………………………………… 2-7
表2-3…區段徵收前土地取得方式分析表…………………………………… 2-8
表2-4…區段徵收後土地處理方式分析表…………………………………… 2-8
表2-5…新訂或擴大都市計畫執行要點相關內容表………………………… 2-9
表2-6…風險的定義表………………………………………………………… 2-12
表2-7…不同風險的處理方式表……………………………………………… 2-13
表3-1 區段徵收制度財務計畫之支出與收入項目表……………………… 3-2
表4-1 財務分析步驟說明表………………………………………………… 4-4
表4-2 高鐵車站特定區區段徵收前後土地權屬及分配表………………… 4-5
表4-3 宜蘭縣縣政中心區段徵收前後土地權屬及分配表………………… 4-6
表4-4 台南市和順寮農場區段徵收前後土地權屬及分配表……………… 4-6
表4-5 高鐵車站特定區成本估算表………………………………………… 4-7
表4-6 宜蘭縣縣政中心及台南市和順寮農場成本估算表………………… 4-8
表4-7 各種計價標準分析表………………………………………………… 4-9
表4-8 各開發案例標售價格參考標地之樣本地區地價表………………… 4-9
表4-9 高鐵車站特定區收入估算表………………………………………… 4-9
表4-10 宜蘭縣縣政中心及台南市和順寮農場收益估算表………………… 4-10
表4-11 先決條件與調整參數設定表………………………………………… 4-11
表4-12 個別高鐵車站特定區收支盈餘及財務效益彙整表………………… 4-13
表4-13 宜蘭縣縣政中心及台南市和順寮農場區段徵收計劃
收支盈餘及財務效…………………………………………………… 4-13
表4-14 各項變數影響成本與收入面向彙整表……………………………… 4-14
表4-15 各項變數變動區間與幅度表………………………………………… 4-14
表4-16 敏感度分析步驟說明表……………………………………………… 4-15
表4-17 敏感度分析---地上物補償費表……………………………………. 4-16
表4-18 敏感度分析---工程費用表…………………………………………. 4-17
表4-19 敏感度分析---利率水準表…………………………………………. 4-17
表4-20 敏感度分析---標售價格表…………………………………………. 4-18
表4-21 各開發案例領取現金補償比例上升政府
增加資金變化情形表………………………………………………… 4-19
表4-22 各開發案例領取現金補償比例上升政府
增加資金變化情形表之二…………………………………………… 4-19
表4-23 敏感度分析---私有土地地主領取現金補償比例表4-20
表4-24 敏感度分析---發還抵價地比例表…………………………………. 4-21
表4-25 各項變數對開發案例之淨現值變動比例絕對值排序表…………… 4-22
表4-26 各項變數變動區間與幅度表………………………………………… 4-23
表4-27 領取現金補償比例與土地標售價格
對各開發案例財務效益影響表之一………………………………… 4-24
表4-28 領取現金補償比例與土地標售價格
對各開發案例財務效益影響表之二………………………………… 4-24
表4-29 領取現金補償比例與土地標售價格
對各開發案例財務效益影響表之三………………………………… 4-24
表4-30 發還抵價地比例及土地標售價格
變動區間與幅度表…………………………………………………… 4-25
表4-31 發還抵價地比例與土地標售價
對各開發案例財務效益影響表之一………………………………… 4-26
表4-32 發還抵價地比例與土地標售價
對各開發案例財務效益影響表之二………………………………… 4-26
表4-33 發還抵價地比例與土地標售價
對各開發案例財務效益影響表之三………………………………… 4-26
表4-34 各項變數變動區間與幅度表………………………………………… 4-27
表4-35 領取現金補償與發還抵價地比例
對各開發案例財務效益影響表之一………………………………… 4-28
表4-36 領取現金補償與發還抵價地比例
對各開發案例財務效益影響表之二………………………………… 4-28
表4-37 領取現金補償與發還抵價地比例
對各開發案例財務效益影響表之三………………………………… 4-28
附表目錄
附表一 各案例現金流量及財務效益分析表…………………………… 7-1~7-7
附表二 變數對各開發案例之淨現值變動比例絕對值排序表………… 8-1~8-4
附表三 各案例領取現金補償與土地標售價格變動比例
對財務效益影響關係表………………………………………… 9-1~9-7
附表四 各案例發還抵價地比例與土地標售價格變動
對財務效益影響關係表……………………………………… 10-1~10-6
附表五 各案例私有土地地主領取現金補償
與抵價地比例的關係表…………………………………… 11-1~11-14

參考文獻
一、中文部分
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