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研究生:林章銘
論文名稱:公共設施用地合理徵收價格之探究---以彰化縣二林鎮為例
論文名稱(外文):An Investigation of reasonable Price to Public Domain with Application to Er-Ling Township
指導教授:林元興林元興引用關係
指導教授(外文):EDWARD Y. LIN
學位類別:碩士
校院名稱:中國文化大學
系所名稱:建築及都市計畫研究所
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2002
畢業學年度:90
語文別:中文
中文關鍵詞:徵收價格市場價格估計價格模糊迴歸特徵價格法
外文關鍵詞:levy compensationmarket priceappraisal pricehedonic price approaachfuzzy regression
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摘 要
隨著經濟的成長,台灣地區人口不斷地向都市集中,但都市的生活品質卻隨著人口集中而每況愈下,其中最重要的原因莫過於公共設施用地未能及時徵收。以往台灣對公共設施用地徵收的補償標準是依據公告現值加四成作為標準,此價格與市價有所差距,因此徵收過程常引起民眾不滿,導致公共工程無法進行。為使公共設施能順利開發,徵收的補償價格須改以市場價格為準,使被徵收的地主不至於群起抗爭。但市價需有一套客觀的評估方法,現行的估價方法均採用市場比較法、成本法與收益還原法等傳統估價方法,這些方法的缺點為(1)估價過程中個人主觀因素佔極大的比例,而一般民眾並不具備足夠專業知識,故無從比較。(2)公共設施用地的徵收涉及大量的地主權益,若以傳統方法逐一估價,不但浪費金錢更加浪費時間。正因為沒有準確與便利的估價方法,使得台灣公共設施用地徵收爭執甚多。
為尋求合理的徵收價格與快速、精確的估價方法,本研究以先進國家已大量採用的特徵價格法,及現正方興未艾的模糊迴歸來建立估價模式估價模式,能改進傳統估價方法的缺失,作為徵收公共設施用地的補償計算標準。另外並比較特徵價格模式與模糊迴歸估價模式於估價精確度上的差異性。
經過實證分析後,得到以下之結論:
1、 特徵價格法與模糊迴歸估價模式都能在模式中表達各項土地特徵在地價中所佔的比重,以及估價模式的信賴度與誤差大小。所以說特徵價格法、模糊迴歸估價模式都較傳統估價方法具有客觀性。另外,模糊迴歸估價模式擺脫傳統以單一數值表現地價的型態,改用區間型態表達地價,如此更能表達地價在不同時間點的變動情形。
2、 模糊迴歸估價模式的確能準確評估土地交易價格。
3、 若應用特徵價格法以及模糊迴歸估價模式以計算土地徵收補償價格,可以解決傳統估價方法因主觀判斷的缺失。另外,特徵價格法與模糊迴歸估價模式的理論基礎較為完整,估價程序有一套操作標準,不但可以減少人為過失,更可以增加估價結果的可信賴度及說服力。
4、 經由準確性檢定,可得知本研究所考慮的解釋變數已足以推估土地交易價格。本研究的解釋變數包括移轉面積、容積率、與市中心距離、面前道路寬度、鄰街關係、土地完整性、與公園距離、與學校距離、與工業區距離、與鐵路距離等十項。
關鍵詞:徵收價格、市場價格、估計價格、模糊迴歸、特徵價格法
An investigation of reasonable Price to Public Domain with Application to Er-Ling Township
Abstract
With economic growth, a large portion of people in Taiwan constantly immigrate to city, but the quality of city life progressively worsen .The most important reason is the construction of public infrastructure far behind the schedule . before the construction ,government should levy public domein. In past, Taiwan government took announced land current vale(at most plus 40 percent) as levy compensation, but this compensation was much less than market price, so people always dissatisfied with levy progress.
In order to develop public domain smoothly, we shall take market price as compensation .But we do not have fast、objective、accurate method to appraise market price of land. Market comparison approach is one of real estate evaluation methods which have been used to public domain . However, it always underestimate the real price of land due to some subjective appraisal procedures. As a result, land owners complain bitterly while their had confiscated by government because the compensation to land is so low.
In stead of the traditional assessment, this paper suggests to use hedonic price approach and fuzzy regression for the purpose of reasonable assessment. According t o the result of empirical study, we find that these approaches can attain some improvements in below:
1、 Both of hedonic price approach and fuzzy regression can express the weight of each characteristic in land price. Furthermore we can get the message about errors and authenticity from the model.
2、 Hedonic price approach and fuzzy regression can appraise land price precisely.
3、 This study has established appraisal model for Er-Ling Township. People can estimate land price with computer, in this way, we can save a lot of time.
4、 Those independent variable in this study can explain land price sufficiently.
Key words:levy compensation ,Market price ,appraisal price,Hedonic Price Approach,Fuzzy regression。
目 錄
中文摘要 I
英文摘要 II
謝 誌 III
目 錄 IV
圖 目 錄 VI
表 目 錄 VII
第一章 緒論
第一節 研究動機 1-1
第二節 研究目的 1-1
第三節 研究範圍與研究內容 1-2
第四節 研究方法與研究流程 1-3
第二章 文獻回顧
第一節 公告現值評估作業之檢討 2-1
第二節 特徵價格法文獻回顧 2-2
第三節 模糊迴歸理論回顧 2-7
第四節 土地價值之相關文獻回顧 2-11
第五節 總結 2-13
第三章 研究架構之設計
第一節 研究前提、研究假說之說明 3-1
第二節 建構估價程式之程序 3-1
第三節 模式之檢驗 3-5
第四章 建立二林鎮之土地估價模型
第一節 二林鎮自然與人文背景 4-1
第二節 影響地價之因素 4-2
第三節 以特徵價格法建立大量估價模式 4-4
第四節 模糊迴歸估價模式之建立 4-13
第五章 二林鎮土地估價模式效力之驗證
第一節 準確性檢定 5-1
第二節 解釋力檢定 5-3
第六章 結論建議
第一節 結論 6-1
第二節 建議 6-2
參考文獻
國內文獻 7-1
國外文獻 7-2
附錄一 論文審查意見表 附1-1
附錄二 SAS報表 附2-1
附錄三 地價資料 附3-1
附錄四 個人履歷資料 附4-1
參考書目:
一、國內文獻
(一) 學位論文
1、吳彩珠,1996,“都市土地使用分區管制與地價相互關係之研究”,政大地政研究所博士論文。
2、邵順利,1994,“模糊迴歸模型之探討及其在風險係數之研究”,國立中央大學資訊管理研究所碩士論文。
3、高明志,1998,“類神經網路應用於房地產估價之研究”,政大地政研究所碩士論文。
4、陳春貴,1980,“地使用分區管制與都市不動產價格之研究”,國立台灣大學土木工程學研究所碩士論文。
5、張杏端,1995,“土地特徵組合估價模式之研究”,政大地政研究所博士論文。
6、張梅英,1992,“建立大量估價方法之研究”,政大地政研究所博士論文。
7、游章圳,2001,“住宅用地市值推估模式之研究 : 以台中市第五期市地重劃區為例“,朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文。
8、黃淑惠,2000,“我國地價稅稅基評估之理論與實証分析--以台中市公告地價為分析對象”,政治大學財政所博士論文。
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10、楊憶萱,1997,“模糊專家系統在不動產估價之應用”,朝陽大學財務金融研究所。
11、蘇文賢,2000,“應用大量估價法進行公告土地現值之研究”,政大地政研究所碩士論文。
(二) 期刊論文
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2、吳柏林,1994年1月,“模糊統計分析:問卷調查之新方向”,<國立政治大學研究通訊>,第65-80頁。
3、林元興、蘇志超、劉錚錚,1977,(台北市各類使用土地市價影響因素之實證分析),國立中興大學地政學系。
4、林元興,1992,“特徵價格與格式調整法對不動產估價之應用”,<土地估價學會論文彙編>,第5-15頁。
5、林元興,1988,“不動產估價計量方法初探”,<國立政治大學學報>第58期,第173-207頁。
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7、曹勝雄、曾國雄、江勁毅,1996,“傳統計量迴歸、模糊迴歸、GMDH、類神經網路四種方法在預測應用之比較--以國人赴港旅客需求之預測為例”,<中國統計學報>第五期,第132-161頁。
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9、蔡永利,1994年1月,“應用統計估價模型辦理土地現值作業”,<現代地政 >,第11-15頁。
10、黃大洲、廖敏琚,1982,“台北市地價分布模式與變遷之研究”,<臺灣土地金額季刊>第19卷第2期。
11、藍武王、林麗玉,1991年3月,“台灣地區小汽車成長預測模式之建立”,<中國統計學報>,第29卷第一期,第49-75頁。
(三) 研究報告
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(四) 出版書籍
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2、方世榮,1995,<統計學導論>,華太書局。
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4、吳萬鐸,1993,<模糊數學與計算機應用>,儒林圖書。
5、林英彥,1993,<不動產估價>,文笙書局。
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二、國外文獻:
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QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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