摘 要
隨著經濟的成長，台灣地區人口不斷地向都市集中，但都市的生活品質卻隨著人口集中而每況愈下，其中最重要的原因莫過於公共設施用地未能及時徵收。以往台灣對公共設施用地徵收的補償標準是依據公告現值加四成作為標準，此價格與市價有所差距，因此徵收過程常引起民眾不滿，導致公共工程無法進行。為使公共設施能順利開發，徵收的補償價格須改以市場價格為準，使被徵收的地主不至於群起抗爭。但市價需有一套客觀的評估方法，現行的估價方法均採用市場比較法、成本法與收益還原法等傳統估價方法，這些方法的缺點為（1）估價過程中個人主觀因素佔極大的比例，而一般民眾並不具備足夠專業知識，故無從比較。（2）公共設施用地的徵收涉及大量的地主權益，若以傳統方法逐一估價，不但浪費金錢更加浪費時間。正因為沒有準確與便利的估價方法，使得台灣公共設施用地徵收爭執甚多。
為尋求合理的徵收價格與快速、精確的估價方法，本研究以先進國家已大量採用的特徵價格法，及現正方興未艾的模糊迴歸來建立估價模式估價模式，能改進傳統估價方法的缺失，作為徵收公共設施用地的補償計算標準。另外並比較特徵價格模式與模糊迴歸估價模式於估價精確度上的差異性。
經過實證分析後，得到以下之結論：
1、 特徵價格法與模糊迴歸估價模式都能在模式中表達各項土地特徵在地價中所佔的比重，以及估價模式的信賴度與誤差大小。所以說特徵價格法、模糊迴歸估價模式都較傳統估價方法具有客觀性。另外，模糊迴歸估價模式擺脫傳統以單一數值表現地價的型態，改用區間型態表達地價，如此更能表達地價在不同時間點的變動情形。
2、 模糊迴歸估價模式的確能準確評估土地交易價格。
3、 若應用特徵價格法以及模糊迴歸估價模式以計算土地徵收補償價格，可以解決傳統估價方法因主觀判斷的缺失。另外，特徵價格法與模糊迴歸估價模式的理論基礎較為完整，估價程序有一套操作標準，不但可以減少人為過失，更可以增加估價結果的可信賴度及說服力。
4、 經由準確性檢定，可得知本研究所考慮的解釋變數已足以推估土地交易價格。本研究的解釋變數包括移轉面積、容積率、與市中心距離、面前道路寬度、鄰街關係、土地完整性、與公園距離、與學校距離、與工業區距離、與鐵路距離等十項。
關鍵詞：徵收價格、市場價格、估計價格、模糊迴歸、特徵價格法

An investigation of reasonable Price to Public Domain with Application to Er-Ling Township
Abstract
With economic growth, a large portion of people in Taiwan constantly immigrate to city, but the quality of city life progressively worsen .The most important reason is the construction of public infrastructure far behind the schedule . before the construction ,government should levy public domein. In past, Taiwan government took announced land current vale(at most plus 40 percent) as levy compensation, but this compensation was much less than market price, so people always dissatisfied with levy progress.
In order to develop public domain smoothly, we shall take market price as compensation .But we do not have fast、objective、accurate method to appraise market price of land. Market comparison approach is one of real estate evaluation methods which have been used to public domain . However, it always underestimate the real price of land due to some subjective appraisal procedures. As a result, land owners complain bitterly while their had confiscated by government because the compensation to land is so low.
In stead of the traditional assessment, this paper suggests to use hedonic price approach and fuzzy regression for the purpose of reasonable assessment. According t o the result of empirical study, we find that these approaches can attain some improvements in below：
1、 Both of hedonic price approach and fuzzy regression can express the weight of each characteristic in land price. Furthermore we can get the message about errors and authenticity from the model.
2、 Hedonic price approach and fuzzy regression can appraise land price precisely.
3、 This study has established appraisal model for Er-Ling Township. People can estimate land price with computer, in this way, we can save a lot of time.
4、 Those independent variable in this study can explain land price sufficiently.
Key words：levy compensation ，Market price ，appraisal price，Hedonic Price Approach，Fuzzy regression。

目 錄
中文摘要 I
英文摘要 II
謝 誌 III
目 錄 IV
圖 目 錄 VI
表 目 錄 VII
第一章 緒論
第一節 研究動機 1-1
第二節 研究目的 1-1
第三節 研究範圍與研究內容 1-2
第四節 研究方法與研究流程 1-3
第二章 文獻回顧
第一節 公告現值評估作業之檢討 2-1
第二節 特徵價格法文獻回顧 2-2
第三節 模糊迴歸理論回顧 2-7
第四節 土地價值之相關文獻回顧 2-11
第五節 總結 2-13
第三章 研究架構之設計
第一節 研究前提、研究假說之說明 3-1
第二節 建構估價程式之程序 3-1
第三節 模式之檢驗 3-5
第四章 建立二林鎮之土地估價模型
第一節 二林鎮自然與人文背景 4-1
第二節 影響地價之因素 4-2
第三節 以特徵價格法建立大量估價模式 4-4
第四節 模糊迴歸估價模式之建立 4-13
第五章 二林鎮土地估價模式效力之驗證
第一節 準確性檢定 5-1
第二節 解釋力檢定 5-3
第六章 結論建議
第一節 結論 6-1
第二節 建議 6-2
參考文獻
國內文獻 7-1
國外文獻 7-2
附錄一 論文審查意見表 附1-1
附錄二 SAS報表 附2-1
附錄三 地價資料 附3-1
附錄四 個人履歷資料 附4-1

參考書目：
一、國內文獻
(一) 學位論文
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