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研究生:陳文勳
論文名稱:大陸房地產開發營運程序之研究
指導教授:吳卓夫
學位類別:碩士
校院名稱:中華大學
系所名稱:營建管理研究所
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2003
畢業學年度:91
語文別:中文
論文頁數:153
中文關鍵詞:房地產開發商品房營運程序全程檢核表成本與績效管理
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台商如何深入探討大陸地區房地產業之法令規定、限制與開發制度,以降低經營失敗的可能性,而建立與運用房地產開發營運程序,做為經營管理之基礎工具,將成為台商赴大陸經營房地產業之重要課題。
本研究針對上海市房地產開發業務為主要方向,以住宅商品房為探討重點,研究目的有三項:1.建立上海市房地產開發之營運程序;2.建立上海市房地產開發之全程檢核表;3.建立上海市房地產開發之個案成本與績效管理架構。
本研究收集並分析三十七部大陸地區房地產開發經營相關法令,分項探討房地產開發公司設立、商品房開發用地取得、商品房設計管理、商品房工程管理、商品房銷售管理、商品房權屬登記管理及商品房物業管理等七項之規定與限制,建立上海市住宅商品房之開發流程與要項內容;並依流程順序分析歸納,建立上海市商品房開發分項營運程序及全程里程碑營運程序。
本研究運用前述營運程序,建立商品房開發全程營運程序檢核表,可作為品質管理查驗標準,提供業者經營管理之基礎工具;運用全程里程碑營運程序,整合時程進度、收支預算、現金流量、利息成本等作業,建立商品房開發之個案成本與績效管理架構,具備個案執行PDCA管理循環之功能,可作為業者管理個案之基礎工具。
根據個案案例模擬應用全程檢核表及成本與績效管理架構之效益,其結果得以作為本研究之結論及驗證其有效性外,後續之研究則建議可以選擇上海市房地產經營之財務分析、上海市房地產開發用地取得之策略分析、上海市房地產開發之經營策略分析等議題為研究發展方向,可更深入提供房地產業者參考應用。
ABSTRACT
Keyword:Real estate development、Commodity house、Operating procedure、
Whole operating check list、Cost and performance management。
For Taiwanese enterprise who are going to running real estate in Mainland , the most important issue is how to thoroughly understand the regulations and limitations of law, and the system of the real estate develop in China. They are better to do that in order to set up a basis of business management and reduce the possibility of failure.
This study is based on the development of real estate in Shanghai and focus in commodity house. The main purpose of this study includes the following, (1) set up the operating procedures of the real estate development in Shanghai, (2) develop the whole operating check list of the real estate development in Shanghai, and (3) create the framework of the cost and performance management for the cases of the real estate development in Shanghai.
A total of 37 editions of law and regulations for the real estate development in Mainland was collected and evaluated. The related regulations and limitations are discussed for the items such as establishment of company, land acquirement, design management, construction management, sale management, property right registration, and property management. A flow chart and the main points for the real estate development are developed. Furthermore, operating procedures for individual items and whole operating milestone are established for the real estate development in Shanghai.
The whole operating check list can be used as the criteria of quality management and basis of management for high level manager. Schedule, budget, cash flow, interest/cost, etc., can be integrated by the operating procedures of the whole operating milestone for the development. Framework of the cost and performance management for the cases of the real estate development in Shanghai is created which is capable of the function of PDCA.
Case study was conducted to evaluate the benefits of applying the whole operating check list and the framework of the cost and performance management. The results can be used as the conclusions of this study as well as the verification of its effectiveness. It is suggested that future study can choose the topics such as finance analysis for the real estate development, strategy analysis of land acquirement for the real estate development , and business management strategy analysis for the real estate development in Shanghai.
目 錄
第一章 緒論 …………………………………………………………………1
1.1.研究動機與目的 …………………………………………………1
1.2.研究範圍與限制 …………………………………………………2
1.3.研究方法與內容 …………………………………………………2
1.4.研究架構與流程 …………………………………………………3
1.5.相關議題之文獻回顧 ……………………………………………6
第二章 上海市區位環境與房地產開發制度之探討 ………………………8
2.1.上海市區位環境概述 ……………………………………………8
2.1.1.上海市簡介 ………………………………………………9
2.1.2.上海市各行政區之發展概況 ……………………………11
2.2.大陸房地產開發制度之探討 ……………………………………15
2.2.1.房地產法令制度 …………………………………………15
2.2.2.房地產管理制度 …………………………………………17
2.2.3.房地產市場制度 …………………………………………19
第三章 大陸房地產開發法規及流程之分析 ………………………………22
3.1.房地產開發公司設立之法規分析 ………………………………22
3.1.1.房地產開發公司之設立類型 ……………………………22
3.1.2.房地產開發公司之設立條件 ……………………………25
3.2.商品房開發用地取得之法規分析 ………………………………29
3.2.1.房地產開發用地概述 ……………………………………29
3.2.2.房地產開發用地取得方式 ………………………………30
3.2.3.上海市土地使用權之出讓規定 …………………………33
3.3.商品房設計管理之法規分析 ……………………………………36
3.3.1.大陸地區城市規劃體系 …………………………………36
3.3.2.建築設計發包管理 ………………………………………38
3.3.3.建築設計許可申請及審批 ………………………………40
3.4.商品房工程管理之法規分析 ……………………………………42
3.4.1.建築工程發包管理 ………………………………………42
3.4.2.建築工程許可申請及審批 ………………………………44
3.5.商品房銷售管理之法規分析 ……………………………………51
3.5.1.商品房之銷售管理 ………………………………………51
3.5.2.商品房之預售管理 ………………………………………55
3.5.3.商品房之現售管理 ………………………………………60
3.5.4.商品房預售與現售管理之比較 …………………………62
3.6.商品房權屬登記管理之法規分析 ………………………………64
3.6.1.房屋權屬登記概述 ………………………………………64
3.6.2.房屋權屬登記之申請及審批 ……………………………65
3.6.3.房屋權屬登記之類別 ……………………………………66
3.7.商品房物業管理之法規分析 ……………………………………69
3.7.1.物業管理之類型 …………………………………………69
3.7.2.居住物業之管理 …………………………………………69
3.7.3.商品房之前期物業管理 …………………………………71
3.7.4.商品房之物業管理 ………………………………………72
3.7.5.物業管理與前期物業管理的比較 ………………………74
3.8.商品房開發流程與要項內容之分析 ……………………………75
第四章 商品房開發營運程序之建立 ………………………………………78
4.1.房地產開發公司設立程序之建立 ………………………………78
4.2.商品房開發用地取得程序之建立 ………………………………82
4.3.商品房設計管理程序之建立 ……………………………………86
4.4.商品房工程管理程序之建立 ……………………………………90
4.5.商品房銷售管理程序之建立 ……………………………………94
4.6.商品房權屬登記管理程序之建立 ………………………………98
4.7.商品房物業管理程序之建立 ……………………………………100
4.8.商品房全程里程碑營運程序之建立 ……………………………102
第五章 商品房開發營運程序之運用 ………………………………………109
5.1.全程營運檢核管理 ………………………………………………109
5.2.個案成本與績效管理 ……………………………………………116
5.3.個案案例模擬 ……………………………………………………118
第六章 結論與建議 …………………………………………………………126
6.1.結論 ………………………………………………………………126
6.2.後續研究建議 ……………………………………………………126
參考文獻 ……………………………………………………………………128
附 錄 …………………………………………………………………………132
附錄1.大陸地區房地產開發經營相關法令…………………………133
附錄2.上海市房地產開發相關管理機關……………………………137
附錄3.上海市房地產開發相關公文書、審批文件及備案資料……146
附錄4.上海市房地產開發經營管理流程……………………………150
表 目 錄
表1-1 大陸房地產開發之文獻回顧分析表………………………………6
表2-1 上海市月平均氣溫、降雨量表……………………………………9
表2-2 上海市人口分佈與人口密度表……………………………………11
表2-3 上海市各行政區發展概況說明表…………………………………13
表2-4 大陸地區(上海市)房地產法令制度分析表 ………………………15
表2-5 大陸地區(上海市)房地產管理制度分析表 ………………………18
表2-6 大陸房地產三級市場制度分析表…………………………………20
表3-1 房地產開發公司中外合資與中外合作比較分析表………………24
表3-2 房地產開發公司資質等級規定條件分析表………………………28
表3-3 房地產開發公司資質等級經營範圍分析表………………………29
表3-4 商品房之預售與現售管理比較分析表……………………………62
表3-5 房屋權屬登記類別分析表…………………………………………68
表3-6 上海市物業管理企業資質分級表…………………………………72
表3-7 前期物業管理與物業管理比較分析表……………………………74
表3-8 上海市商品房開發流程與要項內容分析表………………………75
表4-1 上海市土地使用權出讓程序比較說明表…………………………83
表5-1 上海市商品房開發全程檢核表……………………………………110
表5-2 個案里程碑時程進度表……………………………………………119
表5-3 個案里程碑現金流量分析表………………………………………123
表5-4 個案里程碑利息成本分析表………………………………………125
圖 目 錄
圖1-1 研究流程圖…………………………………………………………5
圖2-1 上海市地理位置圖…………………………………………………8
圖2-2 上海市各行政區發展類型分析圖…………………………………12
圖4-1 上海市房地產開發公司設立程序圖………………………………81
圖4-2 上海市商品房開發用地取得程序圖………………………………85
圖4-3 上海市商品房設計管理程序圖……………………………………89
圖4-4 上海市商品房工程管理程序圖……………………………………93
圖4-5 上海市商品房銷售管理程序圖……………………………………96
圖4-6 上海市商品房權屬登記管理程序圖………………………………99
圖4-7 上海市商品房物業管理程序圖……………………………………101
圖4-8 上海市商品房開發全程里程碑程序圖……………………………103
圖5-1個案里程碑收支預算分析圖………………………………………121
參考文獻
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