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研究生:余明賢
研究生(外文):Ming-Hsien Yu
論文名稱:合建契約之研究
論文名稱(外文):The Research on the Co-construction Contract
指導教授:楊淑文楊淑文引用關係
指導教授(外文):Shwu-Wen Yang
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2003
畢業學年度:91
語文別:中文
論文頁數:190
中文關鍵詞:地主建商合建契約債之相對性消費者保護定型化契約買賣不破租賃誠實信用原則與權利濫用
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合建契約在我國不動產市場當中,一直占有相當重要的地位。尤其當地主想要在自己所有的土地上擁有房屋,或者擬將舊屋更新時,合建契約就扮演重要的角色。透過合建契約,地主得節省自行建築房屋所必須支出之資金,即可取得房屋所有權;而建商無須支出取得建築土地之龐大資金,避免資金積壓,即可於地主提供之土地上興建房屋。雙方再依據契約所定比例,分配房屋及土地。實務上常見的合建契約類型有很多種,然而大致上可以地主是否以取得房屋所有權為目的為區分標準,如果地主只是提供土地與建商共同經營事業,而於房屋興建完成之後依約定比例分配獲利,並不實際分配房屋,此種合建契約多以「合夥契約」之方式為之,於實務上較少發生爭執,本文即不以此為討論重點。而另一類的合建契約,即地主以取得房屋所有權為其目的,提供土地與建商合建,並且實際獲得分配房屋。此種合建契約之契約類型,以及當事人的權利義務內容、契約條款,在實務上衍生的糾紛甚多,然而較為深入且有體系的的討論卻為數甚少,本論文即以此種合建契約為重心,探討合建契約之功能、契約類型、合建房屋原始所有權人之認定標準,並且建構當事人的權利義務體系、檢視契約條款內容。
在討論合建契約類型與條款內容時,本文將一併探討合建契約與消費者保護法之間的關係。因為在本文討論的合建契約當中,地主以取得房屋所有權為其主要目的,是否得將其視為消費者保護法上所指之消費者,而認合建契約之法律關係屬於消費關係,因此當建商以合建之定型化契約與地主締約時,得以適用消費保護法,採取較為有利於地主之解釋。除此之外,關於合建契約特殊的保證金制度,本文將以實務上的判決為例,討論保證金擔保之內容與目的,以及保證金返還義務與瑕疵擔保之瑕疵修補義務之間,是否得為同時履行抗辯的相關問題。
與合建契約相關另一項特殊的問題,則在於當地主將合建土地所有權移轉予第三人時,建商或者是買受房屋之人,對於土地買受人是否仍然有權繼續使用合建土地,或者成為無權占有,而將遭受拆屋還地、侵權行為損害賠償以及不當得利返還之訴訟。實務上的見解可明顯區分為兩種,一種見解認為合建契約為債權契約,僅具有相對性,因此當合建土地所有權人變異時,新所有權人當然不受合建契約之拘束,建商或房屋買受人即無法主張依據合建契約使用合建土地,其占有自屬無權。另一種見解則認為,合建土地買受人應受合建契約之拘束,因此建商或房屋買受人屬於有權占有,或者認為合建土地買受人權利之行使應受限制,藉此避免拆屋還地等重大影響社會經濟的結果。本文即從這兩個方向,探究其法律上的依據與各種可能的解釋方案,希望能夠達到保障社會上重大經濟利益的目標,避免浪費已投入的大量資源。
目 錄
第一章 序論………………………………………………………… 1
第一節 研究動機與研究目的……………………………………… 1
第一項 研究動機…………………………………………………… 1
第二項 研究目的…………………………………………………… 3
第二節 研究範圍與方法…………………………………………… 4
第三節 本文架構…………………………………………………… 5
第二章 合建契約之基本概念……………………………………… 7
第一節 合建契約之意義及類型…………………………………… 7
第二節 合建契約於現代社會之功能……………………………… 10
第一項 建商方面之因素…………………………………………… 10
第二項 地主方面之因素…………………………………………… 15
第三項 加速老舊社區更新………………………………………… 16
第四項 老舊眷村改建之契機……………………………………… 19
第三章 合建契約類型與消費者保護……………………………… 21
第一節 合建契約與消費者保護之關連性………………………… 21
第一項 合建契約當事人締約過程及其優勢分析………………… 21
第二項 定型化契約之司法規範制度與適用關係………………… 23
第一款 我國定型化契約之司法規範制度………………………… 23
第二款 消保法關於定型化契約之規定與民法第二百四十七條
之一之適用關係……………………………………………………… 26
第三項 合建定型化契約條款之解釋及效力……………………… 28
第二節 合建契約之契約類型……………………………………… 30
第一項 學說見解…………………………………………………… 31
第二項 實務見解…………………………………………………… 33
第三項 評析………………………………………………………… 36
第一款 典型契約說部分…………………………………………… 36
第二款 非典型契約說─混合契約說部分………………………… 37
第一目 混合契約之種類…………………………………………… 37
第二目 混合契約說之比較………………………………………… 39
第三節 本文見解…………………………………………………… 40
第一項 合建契約之契約類型……………………………………… 40
第二項 房屋原始所有權人之認定………………………………… 46
第四章 合建契約條款與其問題…………………………………… 51
第一節 契約之名稱………………………………………………… 51
第二節 契約當事人………………………………………………… 52
第三節 地主之給付義務…………………………………………… 52
第一項 主給付義務………………………………………………… 52
第一款 提供土地之義務…………………………………………… 52
第二款 移轉土地所有權之義務…………………………………… 54
第二項 從給付義務………………………………………………… 56
第四節 建商之給付義務…………………………………………… 57
第一項 主給付義務………………………………………………… 57
第一款 出資興建房屋之義務……………………………………… 57
第二款 開工期限及工期之約定…………………………………… 58
第三款 工程之施作與變更設計…………………………………… 60
第四款 施工責任…………………………………………………… 62
第五款 驗收、交屋及移轉房屋所有權之義務…………………… 63
第一目 驗收………………………………………………………… 63
第二目 交屋義務…………………………………………………… 64
第三目 移轉房屋所有權之義務…………………………………… 65
第六款 保固期間之約定…………………………………………… 67
第二項 從給付義務………………………………………………… 69
第五節 房屋分配模式、選屋原則與找補………………………… 69
第一項 房屋分配模式……………………………………………… 70
第二項 選屋原則…………………………………………………… 72
第三項 找補之約定………………………………………………… 72
第六節 工程保證金條款…………………………………………… 73
第七節 各項費用稅捐負擔之約定………………………………… 75
第一項 地價稅、房屋稅、(簽約前)增值稅、工程受益費及水
電費部分……………………………………………………………… 75
第二項 土地過戶之增值稅部分…………………………………… 76
第三項 產權登記費用部分………………………………………… 76
第八節 違約之處罰………………………………………………… 77
第一項 違約責任之概括約定……………………………………… 77
第二項 建商未如期開工、完工、交屋及地主之遲延責任……… 78
第三項 因不可歸責雙方之事由致無法建築之責任……………… 79
第九節 其他約定事項……………………………………………… 80
第五章 合建契約之工程保證金…………………………………… 82
第一節 合建保證金之意義及法律性質…………………………… 82
第一項 合建保證金之意義………………………………………… 82
第二項 合建保證金之法律性質…………………………………… 84
第一款 學說見解…………………………………………………… 84
第二款 本文見解…………………………………………………… 86
第二節 保證金返還義務與同時履行抗辯………………………… 87
第一項 實務見解…………………………………………………… 87
第二項 同時履行抗辯之要件……………………………………… 91
第三節 小結─本文見解…………………………………………… 92
第一項 合建保證金與瑕疵擔保請求權之同時履行抗辯………… 92
第二項 判決評釋…………………………………………………… 94
第六章 合建契約於土地異主後之效力…………………………… 97
第一節 序論………………………………………………………… 97
第二節 實務見解…………………………………………………… 98
第一項 建商或房屋買受人不得繼續使用合建土地之案例……… 98
第二項 建商或房屋買受人得繼續使用合建土地之案例…………102
第三項 糾紛之類型化與解決途徑之初探…………………………105
第一款 糾紛之類型…………………………………………………105
第二款 解決途徑可能性之初探……………………………………109
第三節 建商或房屋買受人於合建土地異主後土地使用權之探討112
第一項 默示之意思表示……………………………………………112
第一款 默示意思表示之意義與內涵………………………………112
第二款 默示意思表示於合建土地異主時之適用…………………113
第三款 對商人確認書之沈默………………………………………115
第二項 債權相對性之例外…………………………………………116
第一款 現行法下債權相對性之例外情形…………………………116
第二款 利益衡量……………………………………………………118
第三款 民法第四百二十五條適用可能性之探討…………………121
第四款 民法第四百二十五條之一適用之要件與類推適用………121
第五款 小結…………………………………………………………125
第一目 利益衡量之必要性…………………………………………125
第二目 租地建屋契約於土地所有權移轉時之效力………………126
第三目 租賃關係之擬制……………………………………………126
第三項 共有物分管契約與合建契約附拘束繼受人約款之關連性
及其效力………………………………………………………………127
第一款 共有物分管契約之效力於我國實務及學說之發展………128
第一目 實務發展……………………………………………………128
第二目 國內學說見解………………………………………………130
第二款 美國法上得隨不動產所有權移轉之債權契約理論………132
第三款 評析…………………………………………………………135
第一目 共有物分管契約之性質……………………………………135
第二目 合建契約附拘束繼受人約款之效力………………………137
第四項 本文見解……………………………………………………138
第一款 默示之意思表示……………………………………………138
第二款 繼續原有之租賃關係或擬制當事人間之租賃關係………140
第四節 土地買受人權利行使之限制………………………………141
第一項 誠信原則與權利濫用之意義………………………………142
第一款 誠信原則之意義與功能……………………………………142
第二款 誠信原則與利益衡量………………………………………145
第三款 權利濫用之意義……………………………………………147
第四款 權利濫用之要件與效果……………………………………148
第一目 權利濫用之要件……………………………………………148
第二目 權利濫用之效果……………………………………………151
第二項 誠實信用原則與權利濫用禁止之關連性…………………152
第三項 合建土地買受人權利行使之限制與利益衡量之具體情形153
第四項 禁反言原則與權利失效……………………………………156
第五節 結語─判決評釋……………………………………………158
第七章 結論…………………………………………………………163
一、中文文獻(以姓氏筆畫為序)
(一)書籍
王伯儉,工程糾紛與索賠實務,元照出版有限公司,2002年10月。
王澤鑑,法律思維與民法實例─請求權基礎理論體系,三民書局,1999年5月。
王澤鑑,民法總則,三民書局,2002年元月7刷增訂版。
王澤鑑,債法原理第一冊─基本理論/債之發生,三民書局,2001年11月增訂版5刷。
王澤鑑,侵權行為法第一冊─基本理論/一般侵權行為,三民書局,1998年9月。
史尚寬,債法總論,中國政法大學,2000年。
史尚寬,債法各論, 作者自刊,1990年8月。
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邱聰智,債法各論中冊,輔仁法學叢書教科書類(4),作者自刊,1995年10月。
施啟揚,民法總則,三民書局,1999年9月增訂8版。
孫森焱,民法債編總論,三民書局,1988年12月修訂8版。
姚瑞光,民法物權論,著者自刊,1993年。
馬維麟,民法債編註釋書,五南圖書出版有限公司,1997年7月。
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黃立,民法債編總論,政治大學法學叢書(41),元照出版有限公司,2000年9月2版2刷。
黃立主編,民法債編各論(上),元照出版有限公司,2002年7月。
黃茂榮,買賣法,植根雜誌社,1992年10月增訂4版。
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曾隆興,現代非典型契約論,三民書局,1996年增訂7版。
溫豐文,土地法,作者自刊,1999年10月修訂版。
楊仁壽,法學方法論,三民書局,1987年11月3版。
楊淑文,新型契約與消費者保護法,政治大學法學叢書(45),翰蘆圖書出版有限公司,1999年。
楊與齡,房屋之買賣、委建、合建或承攬,正中書局,1973年9月2版。
鄭玉波,民法債編總論,三民書局,1993年10月14版。
鄭玉波,民法債編各論上冊,三民書局,1995年4月16版。
鄭玉波,民法物權,三民書局,1995年8月修訂16版。
劉宗榮,定型化契約論文專輯,三民書局,1993年9月再版。
謝在全,民法物權論上冊,三民書局,1994年10月9刷。
謝在全,民法物權論下冊,三民書局,1994年10月。
謝在全,分別共有內部關係之理論與實務,台北,三民書局,1995年1月。
(二)碩士論文
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林榮龍,誠實信用原則在民法解釋學上功能之探討,文化大學法律學研究所碩士論文, 1992年。
姜宜君,預售屋定型化契約之研究,政治大學法律學研究所碩士論文,1997年。
黃瑞楨,房地產合建產權分配之研究,成功大學建築研究所碩士論文,1997年。
彭南元,房屋委建及合建法律關係之研究,台灣大學法律研究所碩士論文,1977年。
葉英蕙,工程契約履行擔保之研究,東吳大學法律學研究所碩士論文, 1994年。
廖健男,定型化契約條款之行政規制,輔仁大學法律學研究所碩士論文, 1998年。
蔡麗宜,工程保證金之研究,台北大學法律系碩士班碩士論文, 2001年。
鄭武鵬,從購屋契約探討預防購屋糾紛之研究,台大建築與城鄉研究所碩士論文,1997年。
劉雪筠,權利濫用之研究,台大法律學研究所碩士論文, 1988年。
(三)期刊論文
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王和雄,承攬供給契約之性質及其工作物所有權之歸屬,收於鄭玉波主編,民法債編論文選輯(下),五南圖書出版有限公司,1984年7月。
尹章華,論契約權利義務與第三人之法理關係,載於法學叢刊,36卷3期,1991年7月。
王澤鑑,誠信原則僅適用於債之關係?,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(1),三民書局,1994年10月。
王澤鑑,債之關係的結構分析,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(34),三民書局,1994年10月。
王澤鑑,三論「出賣他人之物與無權處分」:基本概念仍待澄清,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(47),三民書局,1994年10月。
王澤鑑,同時履行抗辯:民法第二百六十四條規定之適用、準用與類推適用,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(59),三民書局,1998年9月。
王澤鑑,物之瑕疵擔保、不完全給付與同時履行抗辯,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(59),三民書局,1998年9月。
王澤鑑,買賣不破租賃:民法第四百二十五條規定之適用、準用及類推適用,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(59),三民書局,1998年9月。
王澤鑑,出賣之物數量不足、物之瑕疵、自始部分不能與不當得利,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(96),三民書局,1996年10月。
王澤鑑,私賣共有物、無權處分與最高法院─最高法院七十八年度台上字第二一七0號判決的檢討,收於氏著,民法學說與判例研究,台大法學叢書(96),三民書局,1996年10月。
王澤鑑,定作人終止契約時承攬人之損害賠償請求權、報酬請求權與不當得利請求權:最高法院三則判決之檢討,載於法學叢刊,35卷1,期1990年1月。
朱伯松,民法定型化契約規範之適用與解釋,載於月旦法學雜誌,54期,1999年11月。
朱柏松,論房地異主時房屋所有人之土地使用權─評最高法院八十八年台上字第二一九三號判決,載於月旦法學雜誌,57期,2000年2月。
李家慶,認識工程的契約保證,載於營建知訊,171期,1997年4月。
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謝哲勝,民法物權編修正系列研討會之一:相鄰關係與隨不動產所有權移轉的契約,載於月旦法學雜誌,64期,2000年9月。
蕭家興,利用眷村土地合建國宅作業之檢討與改革方向,載於台灣經濟,224期,1995年8月。
蘇永欽,物權法定主義的再思考,收於氏著,經濟法的挑戰,五南圖書出版有限公司,1994年5月。
蘇永欽,相鄰關係在民法上的幾個主要問題,收於民法研究會,民法研究,學林文化,1999年11月。
蘇永欽,民事判例的合憲性控制─以釋字第三四九號解釋為例,載於憲政時代,20卷3期,1995年1月。
(四)工具書
最高法院民事裁判專輯─中華民國五十九年至七十三年〔有關房屋合建契約之裁判〕,最高法院法律叢書編輯委員會印行。
民國十六年至八十七年最高法院判例要旨上冊─民事部分,最高法院發行,2001年9月。
民法研修修正實錄─債編部分,法務部編印,2000年1月。
蔡守智,營繕工程之行政管理:契約與規範,詹氏書局,2000年增修版。
商業契約編纂委員會,中華民國商業契約範例,哈佛企管,1991年3版。
(五)研究報告
張金鶚,「舊市區坵塊合建之更新模式研究─台北市環河北路昌吉街口東北側地區更新研究計畫」,台北市政府都市計畫處委託研究,1990年。
二、外文文獻(以字母順序為序)
(一)書籍
Brox/Walker, Allgemeines Schuldrecht, 28., neubearb. Aufl., München, 2002。(zitiert:Brox/Walker, AS)
Brox/Walker, Besonderes Schuldrecht, 27., neubearb. Aufl., München, 2002。(zitiert:Brox/Walker, BS)
Dieter Medicus, Bürgerliches Recht, 19., neubearb. Aufl., München, 2002。(zitiert:Medicus, BR)
Dieter Medicus, Grundwissen zum Bürgerlichen Recht, 5., neubearb. Aufl., München, 2002。
Dieter Medicus, Allgemeiner Teil des BGB, 8., neubearb. Aufl., Heidelberg Müller, 2002。(zitiert:Medicus, AT)
Dieter Medicus, Schuldrecht Ⅰ Allgemeiner Teil, 13., neubearb. Aufl., München, 2002。(zitiert:Medicus, SchR AT)
Günter Frieling, Klauseln im Bauvertrag, München, 1993。
Hans Brox, Allgemeiner Teil des BGB, 26., neubearb. Aufl., München, 2002。(zitiert:Brox, AT)
Klaus Kienmoser, Unzulässige Bauvertragsklauseln:Bauvertrag und AGB-Gesetz, München, 1991。
(二)註釋書
Münchener Kommentar, Soergel, Bd.4, 3. Aufl., 1997。
Soergel-Mühl, Kommentar zur BGB, Bd.4/1, 14. Aufl., 1997。
Staudinger-Peters, Kommentar zur BGB, 13. Aufl., 2000。
Staudinger/Coester-Waltjen, AGBG, 13. Aufl., 1998。
Staudinger-Dilcher, Kommentar zur BGB, 12. Aufl. 1980。
Staudinger-Schmidt, Kommentar zur BGB, 12. Aufl. 1983。
(三)期刊文章與判決
BGH, NJW-RR, 2001, 680。
BGH, NJW 2000, 140。
BGH, NJW 2000, 2663。
BGH, ZIP, 1994, 618, 619。
Gernhuber, §242 BGB-Funktionen und Tatbestände, JuS 1983, 764。
OLG München, Urt. v.22.5.1990, 9U 6108/89。
三、網路資料
http://www.cpami.gov.tw/pf/house/ph910331.html(2002/8/29)。
http://www.housing.nccu.edu.tw/center/88q1季報/season_other_produce.htm(2002/8/29)。
http://www129.tpg.gov.tw/mbas/doc4/90/book/Year01.doc(2002/10/02)。
http://www.housing.nccu.edu.tw/center/season_whole.htm(2002/08/26)。
http://www. dgbas.gov.tw/census~n/six/lue5/p89012.doc(2002/10/02)。
http://www.housing.nccu.edu.tw/center/88q1季報/season_other_industry.htm(2002/8/29)。
http://www.cepd.gov.tw/land/town/house.htm(2002/8/28)。
http://www.moi.gov.te/W3/topic/topic125.htm(2002/8/29)。
http://www.cpami.gov.tw/kch/statisty/qq8.html(2002/8/29)。
http://www.mmd.gov.tw/report/defence/chinese/p6.HTM(2002/10/15)。
http://wjirs.judicial.gov.tw/jirs/judge.asp。
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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