臺灣博碩士論文加值系統

住商混合為台灣都市中普遍的現象，而開發者也慣於以此型態來開發集合住宅以順應民情，增加開發利益。但住商混合牽涉到住家與店家兩個群體，住家要求生活環境品質，店家則要求吸引人潮維持商機利潤，若缺乏完善的規劃將造成負面的生活衝擊。既然現階段無法改變民間部門住商混合的開發習性，在開發過程中如何照應社區不同群體的需求，對住家能維持環境品質的水平，同時商業店家亦能發揮經營效益，以降低負面衝擊並提高共存的正面效用，就成為營造良好商業環境所應正視的課題。
本研究以台中地區仿效精明一街、利用社區開放空間塑造商店內街的住商混合集合住宅案為研究類型，對案例商業環境的調查主要分成兩方面，第一、調查案例的環境品質及商業營運現況。第二、由「硬體規劃」、「業種業態」、「經營輔導」、「管理機制」四個面向記錄商業環境的開發過程與企劃內容。在現況調查、企劃內容、開發執行程序到開發團隊運作等一連串的紀錄後，研究分析採取「比較法」，即由現況中展現良好效果的指標個案，比較其他個案於企劃上之差異，歸結良好商業環境開發的企劃特徵。
良好的商業環境開發應能同時兼顧環境品質與營運效益。而商業環境要能展現對社區的正面效果應重視經營課題，若商業環境未能有效營運，環境品質的效果都很難呈現，可說商業營運效益是環境品質的先決條件。以案例的開發企劃歷程與比較為基礎，進一步的議題討論分別由「環境品質」及「營運效益」的觀點，探討能對環境現況產生助益之企劃手法與可行性，這可成為未來類似個案的開發參考及審視商業環境的架構，並由這些探討提出企劃方向與建議。
調查案例在企劃上所強調的「整體經營」、「造街開發」等作法，和「商店街」或「形象商圈」的理念相通；同時也因是一個全新形成的環境，「商店街」或「形象商圈」的發展經驗可以配合開發評估、市場分析等技術、開發程序的掌握，而被應用在民間部門的商業環境開發中。而目前硬體規劃設計都能達到相當的水準，加強軟體企劃與執行能力是開發團隊所需提升之處，若能在一開始即組成軟、硬體企劃團隊，執行硬體規劃、預備軟體計畫，並能於營運時由專責單位介入輔導，同時把握開發過程中各階段的企劃轉折時機，將能增加企劃可行性，並提高環境成形的效率。而開發單位的心態、提供的輔導支援往往為企劃理想實現程度的之關鍵。

The mixture of residential and commercial use is a general phenomenon in Taiwan''s Cities. The common situation of mixed-use is commercial use on the ground floor in the street, above the commercial floor for resident use, and the developers are used to build housing according to this type. But the mixed-use concern the resident and the commercial, even if the mixed-use has service and convenience for the householders, the commercial have the constant community customers, but it will be negative impact if lack of faultless considerations. Since it’s hard to change the private sector’s developing habit of mixed-use, the developers should pay much attention to the topic that how to reduce negative impacts and enhance positive efficacy.

This thesis studies the cases of mixed-use housing complexes that employed community open space as shopping streets. Cases are chosen from Taichung district where such developments imitate the shopping street－Ching-Ming First St. over last decade. In order to draw lessons as how sound planning related design and management policies can benefit desirable outcomes, case studies consist of two parts: investigating each case''s existing environmental quality and commercial benefit, and analyzing each case''s developing process , developing group and planning contents regarding four sectors: 「building design and construction」,「commercial uses」,「operational aids」and 「management mechanism」. A comparative study was then made to understand more thoroughly the key actions and measures of each case in its own development context.
A fine commercial environment should satisfy the needs of community environmental quality and commercial operating benefit simultaneously. Once the commercial environment does not operate effectively, it will be hard to emerge the fine quality of community environment. Considering both environmental quality and commercial benefit, the comparison of cases tries to find common ground planning contents and feasible planning measures that could form a fine commercial environment. Suitable planning procedure and recommendable organization of development are also identified.
Positive cases in this research all emphasize 「uniting the stores management」and 「making a street」,which resemble the development of「shyotengai（a shopping street）」in Taiwan. It is possible to apply the planning experiences and techniques of「shyotengai」measures by mastering development evaluation, market analysis and managing developing process to help the developers form a brand-new better quality commercial environment. The abilities to execute commercial management and the guidance and assistance from the developer are the key point in mixed-use housing development.

第一章 緒論
1-1 研究動機與目的...........................1-1
1-2 研究對象內容與用語定義...................1-2
1-3 研究方法與流程...........................1-3
1-4 住商混合開發中環境問題之層面.............1-5
第二章 文獻回顧與議題討論
2-1 住商混合生活環境品質.....................2-1
2-2 商業環境的發展與營運理念.................2-7
2-3 一般住宅社區開發及附設商業設施之開發問題2-19
2-4 小結.....................................2-25
第三章 調查計畫與調查概要
3-1 調查計畫.................................3-1
3-2 案例開發概況調查.........................3-5
3-3 案例環境現況記錄與評比...................3-30
3-4 小結.....................................3-34
第四章 商業環境企劃內容執行之比較分析
4-1 企劃內容（一）：商業環境的硬體規劃.......4-1
4-2 企劃內容（二）：業種業態的決定與控制.....4-10
4-3 企劃內容（三）：商業經營輔導與協助.......4-14
4-4 企劃內容（四）：社區管理機制擬定.........4-19
4-5 開發過程各階段的企劃執行程序.............4-24
4-6 開發團隊的組織運作與貢獻.................4-29
4-7 小結.....................................4-34
第五章 商業環境開發之企劃操作探討
5-1 以環境品質的角度探討住商關係之企劃內容...5-1
5-2 以營運效益的角度探討有利於店家經營之企劃內容 .............................................5-6
5-3 開發流程執行與相關專業者的加入...........5-11
5-4 小結.....................................5-15
第六章 結論
6-1 研究成果..................................6-1
6-2 後續研究..................................6-4

一、研究論文
1. 吳美觀，《住商混合型集合住宅中良好生活環境形成之研究－商業環境的良性效用與形成要因》，成大建研，2000
2. 張雅鳳，《住商綜合大樓居住環境品質滿意度調查》，中原建研，1993
3. 錢學陶等，《混合使用開發建築規劃準則之研究》，中華民國都市計畫學會，1996
4. 台大城鄉所，《台北市住宅區混合使用適宜度之研究》，台北市政府工務局都市計畫處，1989
5. 黃健二，《都市住宅區可相容使用用途與分類研究》，內政部建築研究所委託中華民國都市計畫學會，1991
6. 賴春綢，《住商工混合地區生活環境之研究－以台北市大同區大同段為例》，政大地研，1990
7. 許戎聰，《住宅區有計畫混合使用之研究－以台北市萬華區頂碩里與大安區德安里為例》，淡江建研，1991
8. 宋良政，《住商混合使用之研究－以台北市為例》，文化實研，1986
9. 謝潮儀等，《高層綜合建築物使用狀況之調查研究》，內政部營建署，1988
10.胡志平，《台北市生活環境品質評估模式建立之研究》，中興都研，1988
11.張金鶚，《集合住宅管理維護之研究》，內政部建築研究所委託中國土木水利工程學會，1991
12.葉建甫，《一個商業造街的形塑與蛻變－由仕紳化角度看台中市精明一街》，東海建研，2000
13.施方方，《政府輔導之都市商店街環境管理課題之研究－以台中市精明一街為例》，台大城鄉，2000
14.陳嘉民，《都市傳統商圈再造問題之研究－以台南中正形象商圈為例》，成大建研，1999
15.林潔如，《老舊商店街再利用之都市設計－以崛江商場為例》，成大都研，2000
16.龔林昀，《台北市商店街現狀與發展之研究》，中興企研，1995
17.陳鈺秀、《舊市區既有住商綜合建築再開發之可行性研究－以台南市中國城為例》，成大建研，2000
18.邱淑華，《由台灣地區都市體系變遷探討商業空間結構變化趨勢與特性》，成大都研，2000
19.陳國章、陳憲明，《台北市書店的區位與消費者購買行為》，師大地理研究報告第九期，1983
20.謝靜琪、黃俊凱，《汽車業者設置展示中心之選址策略分析》，住宅學會第七屆年會論文集，1998
21.張金鶚主持研究，《建築投資業與建築經理公司管理制度之研究》，1991
22.張金鶚主持研究，《房地產景氣與總體經濟景氣關係之研究》，1995
23.游晉程，《集合住宅屬性與設施管理之關係研究》，成大建研，1997
24.羅勤誠，《以經濟觀點探討建築投資業管理制度之研究》，中興都研
二、中文書目
25.黃世孟等譯，《建築企劃論》，日本建築學會，建築情報，1997
26.張金鶚，《房地產投資與決策分析－理論與實務》，華泰書局，1996
27.詹宏志，《城市人》，天下文化出版公司，1989
28.經濟部商業司，《改善商業環境五年計畫》，1998
29.經濟部商業司，《改善商業環境三年計畫》，1995
30.經濟部商業司，《商業環境視覺設計》，外貿協會
31.經濟部商業司，《塑造形象商圈計畫》
32.葉怡蘋，《華陰街案例集》，經濟部商業司，1999
三、期刊雜誌
33.邱明民，〈國內商店街的經營與存在價值〉，《空間》，90、91期，1997.01-02
34.邱明民，〈商店街的未來－國內經營結構問題與日本的經驗〉，《空間》，113期，1999.01
35.涂智益，〈日本商店街現況與發展趨勢〉，《空間》，125、126期，2000.01