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研究生:陳昭期
研究生(外文):Chen, Chao-Chi
論文名稱:老人住宅發展趨勢與不動產證券化可行性之研究
論文名稱(外文):The Research for The Trend of Elder Apartment Development and The Feasibility of The Securitization of Real Estate
指導教授:莊 孟 翰
指導教授(外文):Chuang, Meng-Han
學位類別:碩士
校院名稱:淡江大學
系所名稱:國際貿易學系碩士在職專班
學門:商業及管理學門
學類:貿易學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2003
畢業學年度:91
語文別:中文
論文頁數:153
中文關鍵詞:老人住宅高齡化銀髮族
外文關鍵詞:Elder ApartmentPopulation aging
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人口老齡化是二十一世紀人類共同面臨的重大社會問題,面對此一問題,如何解決未來老人安養工作至為重要,其中又以老人住宅問題最為棘手。因此如何建立完備老人安養制度,期以降低老人住宅開發營運成本,兼以減少高齡人口的養老負擔,實乃刻不容緩之當急要務。
老人住宅的開發除了需要龐大的資金外,另在開發過程中尚需要各相關機構參與者與專業人士的協助。而透過設定地上權、信託、不動產證券化,以降低開發成本,則是硬體建設有效機制之一。
本研究內容分為緒論、文獻回顧與探討、台灣經濟發展與人口結構變化、台灣地區公有土地利用與最佳組合開發模式之探討、地上權之優越性及其未來發展趨勢、老人住宅與不動產證券化可行性之研究、結論與建議事項等七個部分。第一部分首先闡述本研究之動機與目的、研究方法與流程等。第二部分針對社會學、老人住宅與土地開發進行文獻回顧。第三部份為台灣經濟發展與人口結構變化進行研究,首先研究全球人口快速成長之危機與陷阱,然後再探討台灣老齡化社會之因應對策與台灣老人住宅未來發展趨勢。第四部分研究台灣地區公有土地利用與最佳組合開發模式之探討,從公有土地利用探討進而討論公有土地開發經營方式評選分析、最後探討公有土地最佳組合開發模式。第五部分針對地上權之優越性及其未來發展趨勢進行研究,並以地上權、信託與不動產證券化方式進行比較研究,最後則為設定地上權開發案例實證分析。第六部分老人住宅與不動產證券化可行性研究─以實際案例「潤福生活新象」為例。第七部分結論與建議事項,希望透過本研究之結果,對未來國內老人住宅產業之開發與經營以及老人安養機構之建立有所貢獻。
Population aging is a major societal crisis in the twenty first century. How to manage the elder caring problem is the key to solve the crisis. Elder apartments are the most important theme for the key. By studying related laws and regulation, we are able to cut the working cost and reduce the burden of caring elders.
Not only require huge capital, elder apartments need kinds of participators and experts to work during the development also. By way of setting property right, trust, real estate, developers are able to reduce cost. They are also practicable to develope elder apartments.
The dissertation is divided into seven parts. They are introduction, review and study of documents, economical development and the change of population construction in Taiwan, the study of using public lands and the best developing model in the area of Taiwan, the superiority of property right and future developing trend, the study of practicability of elder apartments and real estate, conclusion and suggestion. First of all, the first part describes the motive, the purpose, the study method and the procedure in details. The second part focuses reviewing documents on sociology, elder apartments, and land development. The third part is to study economical development and the change of population construction in Taiwan. First, this part studies the crisis and trap of global population rapid growing. And then, according to the study, find the method to deal with Taiwan aging society. The forth part is to study the using public lands and the best developing model in the area of Taiwan. The beginning of this part is the investigation on public lands, and then is the analysis of developing modes of public lands, last is the study of the best developing model construction for public lands. The fifth part focuses on the superiority of property right and future developing trend. The sixth part is the study of practicability of elder apartments and real estate-study with a real case “”. The seventh part is the future developing trend, follow-up study, and suggestions. It will helpful for future domestic investors to operate elder apartments through the result of dissertation.
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究方法 4
第三節 研究流程與架構 5
第四節 名詞解釋 6
第二章 文獻回顧與探討 9
第一節 社會學與老人住宅相關理論 9
第二節 社會學與老人住宅土地開發相關文獻 21
第三章 台灣經濟發展與人口結構變化 28
第一節 全球人口快速成長之危機與陷阱 31
第二節 人口推計分析 40
第三節 台灣高齡化社會之因應對策 55
第四節 先進國家老人安養與社會養老保險制度之探討 63
第五節美、日老人住宅產業之發展經驗 85
第四章 台灣地區公有土地利用與最佳組合開發模式之探討 90
第一節 台灣地區公有土地開發利用之探討 90
第二節 公有土地開發經營方式評選分析 96
第三節 公有土地最佳組合開發模式之探討 100
第五章 地上權之優越性及其未來發展趨勢 108
第一節 地上權商用不動產證券化 108
第二節 信託與不動產證券化 114
第三節 地上權之優越性及其未來發展趨勢 121
第四節 設定地上權優勢開發案例實證分析 124
第六章 老人住宅與不動產證券化可行性研究 130
老人住宅與不動產證券化可行性研究 ─以潤福生活新象為例 130
第七章 結論與建議事項 144
第一節 結論 144
第二節 建議事項 146
第三節 後續研究建議事項 149
參考文獻 150
圖 目 錄
圖3-1 民國90年人口年齡金字塔 39
圖3-2 台灣地區未來人口成長趨勢圖 41
圖3-3 台灣地區未來人口轉型圖 42
圖3-4 台灣地區未來人口金字塔 42
圖3-5 台灣地區未來負擔指數增加趨勢圖 43
圖3-6 國際人口金字塔比較(台灣、日本、美國) 47
圖3-7 社會保險三層保障示意圖 62
圖3-8 馬斯洛的需求層級理論 87
(Maslow’s hierarchy of needs) 87
圖4-1 台灣不動產開發與使用流程圖 90
圖5-1 不動產證券化示意圖 108
圖5-2 信託運作架構圖 116
圖 5-3 府城天下不動產受益權憑證架構圖 118
圖5-4 公有土地最佳組合開發模式流程圖 123
表 目 錄
表2-1 社會學與老人住宅相關文獻 21
表2-2 公有土地開發政策相關文獻1 24
表2-3 公有土地開發政策相關文獻2 25
表2-4 不動產證券化相關文獻分類 26
表3-1 台灣經濟成長與國民所得變動一覽表 30
表3-2 主要國家中央政府支出結構比一覽表 30
表3-3 已開發國家與台灣老年人口占總人口比率對照 32
表3-4 重要人口生命統計 35
表3-5 公、勞、農保財務概況一覽表 35
表3-6 歷年醫療保健佔GDP比率表 37
表3-7 臺閩地區人口年齡結構表 38
表3-8 台灣地區未來人口成長 41
表3-9 台灣地區未來老年人口結構 45
表3-10 國際間人口老化速度比較表 46
表3-11 社會保險現況制度表 53
表3-12 台灣地區老年人口認為理想的居住方式一覽表 60
表3-13 日本公共年金 69
表3-14 護理保險制度概況 70
表3-15 新加坡中央公積金近年會員數量、存款及雇主數量統計表 76
表3-16 強積金制度的內容 78
表3-17 個人帳戶營運管理模式比較 80
表4-1 各種公有土地開發經營方式比較表 91
表4-2 歷年公有土地開發採取設定地上權方式主要案件一覽表 93
表4-3 公有土地各種開發方式優缺點比較表 98
表4-4 公有土地的開發方式評分結果之優先順序 99
表4-5 設定地上權SWOT分析 107
表5-1 府城天下收益性之評估表 119
表5-2 各種公有土地開發模式與不動產證券化結合運用情形表 121
表5-3 國賓大飯店與晶華酒店土地地籍資料表 125
表5-4 國賓大飯店與晶華酒店開發規模 126
表5-5 國賓大飯店與晶華酒店投資開發成本比較表 126
表5-6 國賓大飯店與晶華酒店成本效益比較表 127
表5-7 國賓大飯店改以地上權方式開發成本比較表 128
表6-1 潤福生活新象土地地籍資料表 130
表6-2 潤福生活新象館開發規模 130
表6-3 以土地所有權與設定地上權開發方式之投資總額比較表 131
表6-4 以土地所有權與設定地上權開發方式之投資報酬比較表 132
表6-5 土地以設定地上權、建物以加強磚造方式之不同經營型態投資報酬比較表 133
表6-6 潤福生活新象經營管理成本及利潤概估一覽表 133
表6-7 潤福生活新象營業成本概估一覽表 134
表6-8潤福生活新象與其他不同經營型態老人住宅 服務管理內容一覽表 137
中文書目
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QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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